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Immobilien Kauf Pflichten des Verkäufers

| 03.11.2019 10:02 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Hallo,
Wir haben im August ein Paket mit 2 Häusern gekauft. Der Preis für das Haus mit mehr Renovierungsarbeiten haben wir den höheren Kaufpreis zugewiesen ( bzgl.Abschreibung). Die Kaufpreiszahlung für das teurere Haus ist schon erfolgt. Da die Lasten auf dem anderen Haus höher sind als der Kaufpreis,wollte die Bank des Verkäufers,dass erst nachdem das Geld für das "günstigere" Haus bezahlt ist und der Verkäufer das Geld zur Lastenfreistellung an die Bank gegeben hat, frei stellen. Ja nun kommt mein Problem: seit 4 Wochen tut sich nichts mehr. Ich bin mit dem Notar im Kontakt,der wiederum mit der Bank des Verkäufers aber es tut sich nichts. Selbst wenn ich den Verkäufer anschreibe,kommt nur das er es mit seiner Bank schon geklärt hat ( stimmt aber nicht )
Dann kommt noch dazu,dass das Haus das wir noch nicht bezahlt haben der Dachstuhl völlig zerfressen ist d.h. Dachstuhl muss ausgewechselt werden ( Verkäufer wusste davon und hat uns nichts gesagt)
So da sich das ganze schon seit August hinzieht, müssen wir ab Mitte November Strafzinsen zahlen. Bei meiner Bank habe ich schon Aufschub für Zinsen und Tilgung beantragt und genehmigt bekommen bis Januar. Hier komm ich aber mit dem Geld auch nicht hin,da ein Mieter nicht zahlt und 2 Wohnungen erst renoviert werden müssen. Ich dachte ja wir haben 3 Monate Puffer...
Bitte vielleicht könnt ihr mir einen guten Rat geben. Vom Kauf zurücktreten ist keine Option mehr,da wir in dem gekauften Haus schon saniert haben und das Haus mir nicht die Rendite bringt,die ich benötige also es geht nur mit beiden Häusern.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Da die gesamten Transaktion auf Grundlage geschlossener Verträge bereits vollzogen ist, sind die rechtlichen Beratungs- und Gestaltungsmaßnahmen nunmehr nur noch beschränkt.

1) Arglistige Täuschung nach § 123 BGB

Eine Rückabwicklung des Vertrags ist von Ihnen nicht gewollt. Dies wäre ggf. eine Möglichkeit durch den zerfressenen bzw. beschädigten Dachstuhl. Hier hätte man möglicherweise über die Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB etwas erreichen können.

2.) Zahlungsverpflichtungen nach Notarvertrag

Die Pflichten des Verkäufers bzgl. Zahlung und Fristen richten sich nach dem geschlossenen Notarvertrag. Ist der Verkäufer hier in Verzug, weil er die Lastenfreistellung nicht hinbekommt, können Sie die vertraglich vereinbarten Rechtsfolgen auslösen. U. a. kann dies Schadensersatz durch die Verzögerung der Kauftransaktion sein.

3.) Gesetzliche Ansprüche

Schließlich stehen Ihnen als Käufer die Ansprüche aus Mängelgewährleistung gem. den §§ 434 ff. BGB zur Verfügung, wenn der Verkäufer Ihnen eine mangelhafte Sache verkauft hat. Ob dies durch die beschriebenen Dachstuhleigenschaften der Fall ist, müsste im Streitfall ggf. über einen Gutachter geklärt werden. Läge ein Sachmangel vor, könnten Sie über § 437 BGB ebenfalls Schadensersatz und/oder Minderung des Kaufpreises erreichen. Durch eine Kaufpreisminderung hätten Sie sodann eine entsprechende Kompensation.

Weitere rechtliche Ansatz Möglichkeiten sehe ich aktuell nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Sofern ich Ihnen in Ihrer Sache weiter helfen konnte, würde ich mich über die Abgabe einer vollen 5-Sterne-Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2019 | 16:13

Vielen Dank für ihre Antworten, wäre denn eine Rückabwicklung möglich? Was ist mit bereits investierten Sanierungen?und was ist mit meiner Bank? Hier hab ich einen Darlehensvertrag auf 10 Jahre geschlossen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2019 | 16:38

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

gerne.

Wenn Sie über den Zustand des Dachstuhl arglistig getäuscht wurden, wäre eine Rückabwicklung möglich.

Sämtliche mit der Rückabwicklung zusammenhängende Kosten wären im Rahmen eines Schadensersatzes durch die Gegenseite zu ersetzen. Dies gilt auch für die Kosten der vorzeitigen Beendigung von Darlehensverträgen.

Ob eine arglistige Täuschung vorliegt, wäre im Streitfall durch ein Gericht festzustellen.

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 03.11.2019 | 17:02

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FRAGESTELLER 03.11.2019 5/5,0