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Wie ist ein dingliches Wohnrecht rechtlich und steuerlich zu würdigen?

| 20.11.2009 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Carolin Richter


Hallo,

Ich wohne mit meiner Frau zusammen mit meinen Schwiegereltern im Haus meiner Schwiegereltern.

Wir würden nun gerne das Dachgeschoss ausbauen. Da hierfür ein Darlehen zur Finanzierung aufgenommen werden muss, würden wir uns gerne absichern.

Als Absicherung ist gedacht, dass uns meine Schwiegereltern ein dingliches lebenslanges Wognrecht einräumen.

Die Frage ist nus wie dieses rechtlich als auch steuerlich zu würdigen ist. Was wäre bei einer späteren Erbaschaft zu beachten, bzw. welcher Wert wäre Grundlage für die Besteuerung (incl. der Umbaukosten?). Welche Alternative könnten man stattdessen wählen?

Ich bedanke mich im voraus für die Beratung.

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Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsangaben und Ihres Einsatzes:

Sie schildern einen Sachverhalt, der häufig im umgekehrten Fall Gegenstand von Beratungen ist. Meistens sind es die Eltern, die dem Kind ihr Grundstück übertragen und im Gegenzug ein lebenslanges dingliches Wohnrecht erhalten.

Das Wohnrecht gem. §§ 1093 BGB ff. wird im Grundbuch als Belastung eingetragen. Sie sind daher bei einem eventuellen Verkauf des Grundstücks durch Ihre Schwiegereltern abgesichert. Zu beachten ist jedoch, dass ein Wohnrecht im Fall einer Zwangsversteigerung erlischt.

Bislang galt als Basis für die Berechnung der Erbschaftsteuer für eine selbstgenutzte Immoblie nicht der reale Marktwert der Immoblien, sondern meist nur etwa die Hälfte. Das Finanzamt errechnete den sogenannten Bedarfswert eines Objekts mit einer recht griffigen Formel: Nettokaltmiete x 12,5 minus 0,5 Prozent pro Bestandsjahr.

Das hat sich auf Grund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts ab dem Jahr 2009 geändert. Für bebaute Grundstücke, wie in Ihrem Fall, gibt es nun drei verschieden Möglichkeiten der Ermittlung des Immoblienwertes für die Erbschaftssteuer, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Vorrangig wird das Vergleichswertverfahren angewendet. Hierbei wird der Wert des Grundstücks anhand von Preisen für vergleichbare Grundstücke ermittelt.

Wenn keine Vergleichspreise herangezogen werden können, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Hier werden die erzielbaren Mieten für das Grundstück berücksichtigt. Allerdings wird hier im Gegensatz zur alten Wertermittlung auch der Wert für Grund und Boden hinzugerechnet.

Insofern auch das Ertragswertverfahren kein Ergebnis liefert, kann der Grundstückswert im Sachwertverfahren ermittelt werden. In diesem Verfahren wird die Summe aus den Herstellungskosten aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen und dem Bodenwert ermittelt.

In der Regel ergibt auf Grund der Reform eine höhere Besteuerung der Erbschaft, solange die Freibeträge nicht erreicht sind.

Für Kinder als Erben, in Ihrem Fall Ihre Ehefrau, steht ein Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € zur Verfügung. Sollte der Immoblienwert zuzüglich möglicher anderer Vernögenswerte nicht die Grenze von 400.000,00 € erreichen, ergeben sich steuerrechtlich keine Probleme.

Sollte die Immoblie bzw. die gesamte Erbschaft den Betrag von 400.000,00 € übersteigen, wird die Werterhöhung durch Ihren Um/Ausbau zu Ihren Gunsten berücksichtigt( § 10 Abs.1 S.1 ErbStG). Zu beachten ist dabei, falls Ihre Ehefrau Erbin ist, dass die Aufwendungen durch sie erbracht werden müssen, damit sich die Erbschaft bei Ihrer Ehefrau mindert. Der Bundesfinanzhof hat dazu eine hilfreiche Entscheidung getroffen (BFH, Az.: II R 38/07). Sinngemäß wird dort ausgeführt:

Falls der Erbe eines Grundstückes auf eben diesem Grundstück Baumaßnahmen noch zu Lebzeiten des Erblassers auf eigene Rechnung durchgeführt hat und diese Baumaßnahmen den Wert des Grundstückes für die Erbschaftsteuer erhöht hat, ist hierauf keine Erbschaftsteuer zu zahlen. Der durch die Baumaßnahme auf den Grundstück des Nachlasses erhöhte Grundbesitzwert ist zur Ermittlung der Erbschaftsteuer unberücksichtigt zu lassen.

Mit der Erbschaftssteuerreform wurde eine weitere Möglichkeit des steuerfreien Erwerbs für Kinder als Erben geschaffen. Danach ist der Erwerb eines Familienwohnheims durch Kinder des Erblassers steuerfrei, wenn das Familienwohnheim nicht über mehr als 200 qm Wohnfläche verfügt und das Familienheim noch 10 Jahre nach dem Erbfall durch den Erben zu Wohnzwecken genutzt wird. Ob diese Quadratmeterflächen bei Ihnen überschritten sind, kann ich nicht beurteilen. Falls die Grenze überschritten ist, wird die überhängige Fäche versteuert.

Als alternative wäre der am Anfang geschilderte Fall denkbar, dass Ihre Schwiegereltern Ihrer Ehefrau das Grundstück bereits jetzt übertragen und ein lebenslanges Wohnrecht erhalten. Eine Versteuerung beim Erbfall würde dann nicht stattfinden, wenn die Übertragung des Grundstücks mindestens 10 Jahre vor dem Erbfall erfolgte.

Ich hoffe Ihnen damit einen ersten Überblick verschafft zu haben. Bitte beachten Sie, dass geringfügige Abweichungen im Sachverhalt zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen können. Bitte beachten Sie weiter, dass eine Onlineberatung keine Beratung vor Ort ersetzen kann.

Mit freundlichen Grüßen
C.Richter

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2009 | 15:25

Hallo Frau Richter,
zunächst vielen Dank für die schnelle Beantwortung.

Eine Nachfrage zur Schenkung/Erbschaft.

Wann tritt die Enstehung der Erbeschaft-, Schenkungsteuer ein? Bereits bei Bestellung des dinglichen Wohnrechtes oder erst beim Erbfall von Todes wegen?

Könnte das Haus gemäß Testament, unter Berücksichtigung des Wohnrechtes, später an jemand anderen vererbt werden?

Erneut vielen Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2009 | 15:48

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage.

Die Erbschaftssteuer tritt erst mit dem Erbfall ein. Das Grundstück kann unabhängig vom Wohnrecht vererbt werden. Ihr Wohnrecht erlischt dadurch aber nicht, erst mit Ihrem Tod, soweit keine anderweitigen Absprachen bestehen.

Ich hoffe Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
C.Richter


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