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Überlassung DHH mit Grundstück mit Leibrente und lebenslangem Wohnrecht

| 10.07.2019 10:01 |
Preis: 52,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Krueckemeyer


Ich möchte von einem älteren Herrn (78) eine DHH mit Grundstück per Überlassungsvertrag erwerben. Auf seinem Vorschlag möchte er eine Leibrente und ein lebenslanges Wohnrecht haben. Damit wäre ich einverstanden. Er hat 5 Abkömmlinge, zu denen er seit Jahren keinen Kontakt mehr hat. Ich habe nun den Notarvertagsentwurf erhalten und habe da einige Passagen gefunden, die mich verunsichern.

Zum Beispiel dieser:

1. Die Notarin hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass
die Vereinbarung eines Wohnrechts über die gesamte Wohnung, eines
Nießbrauchs, eines Rückforderungsrechts ganz oder teilweise nicht zur
wirtschaftlichen Verfügungsbefugnis des Erwerbers über das Grundstück
führt und insoweit die 10 Jahresfrist (Pflichtteilsergänzung § 2325
BGB, Rückforderung Sozialleistungsträger und ähnliches) unter Umständen
nicht beginnt

Da er wirtschaftlich die Immobilie weiterhin nutzt, beginnt m.E. die 10 Jahresfrist nicht.

Meine Fragen nun:
1. Inwieweit haben, nach Ableben des Überlassers, seine Erben oder Pflichtteilsberechtigte noch Anspruch auf die Immobilie?
2. Kann die Immobilie der Erbmasse hinzugerechnet werden und welche Auswirkungen hat es auf den Erwerber (mich)?
3. wird es einen Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen nach § 2325 BGB an mich geben?
4. betrifft das Pflichtteilsrecht auch mich oder nur den Erblasser bzw. seine Erben? Was ist wenn sich Mangels Erbmasse dann kein Pflichtteilsergänzungsanspruch ergibt?

Welche Risiken ergeben sich für mich?

Vielen Dank für die Beantwortung!


Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Wenn es sich bei der Überlassung wertmäßig um eine teilweise Schenkung handelt, so gilt diese nicht als vollzogen bis zum Zeitpunkt des Todes weil der Veräußerer sich ein Wohnrecht vorbehält. Das heißt, im Todesfall würde die Schenkung der Erbmasse voll zugerechnet und würde entsprechend bei Pflichtteils und Pflichtteilsergänzungsansprüchen berücksichtigt werden.
Wenn aber ein angemessener Kaufpreis fließt (auch in Form einer Leibrente) liegt keine Schenkung vor. In diesem Fall wären auch Rückforderungen ausgeschlossen.

1. Nur wenn eine Schenkung vorliegt kann diese zurück gefordert werden falls durch die Schenkung Pflichtteilsansprüche geschmälert würden.
2. Die Immobilie würde bei einer Schenkung (bei einer gemischten Schenkung nur der geschenkte Teil) der Erbmasse hinzugerechnet. Sie würden dann ausgleichspflichtig.
3. Im Falle einer Schenkung kann dies passieren wenn die Immobilie einen wertmäßig erheblichen Teil des Vermögens des Erblassers ausmacht.
4. Pflichtteilsergänzungsansprüche ergeben sich gerade wegen mangelnder Erbmasse.

Nach dem von Ihnen vorgestellten Sachverhalt liegt hier meines Erachtens keine Schenkung (auch keine gemischte Schenkung) vor. Vielleicht sollten Sie noch einen Passus in den Vertrag aufnehmen wie lange die Leibrente mindestens zu zahlen ist. Dieser wertmäßige Anspruch könnte dann als Ausgleich (Kaufpreis) gefordert werden. Das Wohnrecht wird sich allerdings schon erheblich wertmindernd auf den Immobilienwert niederschlagen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Frage umfassend beantworten. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2019 | 21:14

Ich habe da noch Rückfragen.
Sie schreiben in Ihrer Antwort, das Ihres Erachtens keine Schenkung vorliegt, da eine Leibrente gezahlt wird. Die Leibrente wird bis zum Ableben des Überlassers gezahlt. Folgender Passus würde im Notarvertrag stehen:

Der Erwerber verpflichtet sich, an den Überlasser auf dessen Lebenszeit
monatlich einen Betrag in Höhe von EUR 500,00 zu zahlen. Die Verpflichtung ist nicht vererblich

Inwieweit können mir die Erben oder Pflichtteilsbeansprucher die von mir notariell zugesprochene Immobilie wieder entziehen? ich bin doch nach der Überlassung der alleiniger Eigentümer der Immobilie, gestatte jedoch dem Überlasser eine lebenslanges Wohnrecht. Bin ich dann den Erben Ausgleichszahlungsverpflichtet? Ich bin ja mit dem Überlasser weder verwandt, noch ein Abkömmling, noch Erbe. Oder ist es eher eine Innenverhältnis zwischen den Erben bzw. Pflichtteilsbeansprucher untereinander?
Ich will nicht nach dem Ableben des Überlassers eine böse Überraschung erleben, sondern auf der Sicheren Seite sein!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.07.2019 | 21:28

Sehr geehrter Fragesteller,

Wie bereits gesagt, kann Ihnen "gefährlich" nur derjenige Teil der Übertragung werden der schenkweise erfolgt.

Angenommen die Immobilie hat einen Wert von 200.000€. Der Wohnwert beträgt 70.000€. Der Restwert wären dann 130.000€. Wenn Sie diesen Wert beabsichtigen in 500€ Raten zu zahlen, wären Sie 260 Monate oder eben über 21 Jahre beschäftigt. Bei einem 78 jährigen Empfänger würden dann potentielle Erben doch völlig zu Recht fragen ob durch diese Vereinbarung vielleicht das Pflichtteilsrecht umgangen werden soll.

In diesem Fall würden die Pflichtteilsberechtigten die Schenkung heraus verlangen. Ein Gericht müsste dann klären ob eine Schenkung vorliegt oder ein Kauf. Meines Erachtens haben Sie gute Chancen, dass es als Kauf angesehen wird. Je realistischer die Zahlen sind (also je wahrscheinlicher es ist, dass Sie den tatsächlichen Wert des Hauses bezahlen) desto eher wird man zum Kauf neigen.
Überträgt der Herr Ihnen das Haus aber um es vor den Erben zur Seite zu schaffen, so ist dies unzulässig.
In dieser Balance würde ein Gericht entscheiden müssen.

Darüber aufzuklären wäre Aufgabe des Notars gewesen (deshalb wurde ja auch die fragliche Formulierung aufgenommen). Sie werden mit einer solchen Vereinbarung keine absolute Sicherheit erreichen können.

Sollten Sie weitere Rückfragen haben, können Sie mich via E-Mail kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.07.2019 | 21:45

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"Ich danke dem RA Krueckemeyer, er hat mir sehr mit seinen Ausführungen geholfen, sehr zu empfehlen!"
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