Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wie 'belastbar' ist ein Aufhebungsvertrag? Wie stelle ich den Mieter-Auszug sicher?


10.11.2006 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte eine Doppelhaushälfte zur Eigennutzung erwerben.
Ein für mich interessantes Objekt habe ich gefunden, es ist allerdings vermietet. Der Verkäufer (wohlwissend, daß ein vermietetes Objekt einen deutlich geringeren Kaufpreis erzielt), hat mit seinem Mieter Anfang Oktober 2006 einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen, zwei A4 Seiten die mir vorliegen, die wesentliche Formulierung lautet "§2 Die Vertragsparteien sind sich einig, daß das Mietverhältnis spätestens oder früher zum 31.07.2007 enden soll" ("oder früher" wurde händisch ergänzt). Laut Vermieter handelt es sich um einen Standardvertrag.
Mit dem ggf. bald bevorstehenden Kauf der Immobilie soll/werde ich nach Ansicht des Verkäufers in alle Rechten und Pflichten eintreten, bin also dann Vermieter. Die Tatsache, daß mir die Immobilie erst spätestens zum August 2007 zum Einzug zur Verfügung steht, stellt für mich kein Problem dar.
Ein deutlich späterer Einzug meinerseits oder gar eine verhinderte Eigennutzung der Immobilie wäre für mich allerdings mit immensen Kosten und Aufwendungen verbunden und somit keinesfalls akzeptabel. Ebensowenig bin ich an einer dauerhaften Vermietung interessiert.

Ich selbst bin völliger Laie in Mietrechtsfragen.

Die für mich wesentlichen Fragen lauten:

1.) Welches Risiko (bzw. "Möglichkeiten" aus Sicht des Mieters) besteht, daß der Mieter trotz unterschriebenem Aufhebungsvertrag nicht fristgerecht auszieht - falls er seine Meinung ändert?
Kann er einen Aufhebungsvetrag (erfolgreich) anfechten? Wie?

2.a) Welche Möglichkeiten habe ich bzw. welche Forderungen kann ich an den Verkäufer vor Abschluß des Kaufvertrages stellen, um mich abzusichern oder meine Position zumindest zu verbessern?
Diese Frage zielt auf zusätzliche rechtliche Möglichkeiten, Vertragsbestandteile, Zusicherungen des Verkäufers oder Mieters etc. ab. (laut Verkäufer ist der Mieter sehr kooperativ)
Die triviale Möglichkeit, die Immobilie erst zu erwerben, wenn der Mieter tatsächlich ausgezogen ist, stellt keine Lösung dar.
Ebenso ist der Einbehalt eines Teils des Kaufpreises bis zum Auszug des Mieters für mich keine optimale Lösung, da der Schaden und Aufwand, der mir entsteht, wenn ich die Immobilie auf unbestimmte Zeit nicht selbst nutzen kann, sehr hoch ist.

2.b.) Würde sich meine Position erheblich verbessern, wenn der Mieter zusätzlich zum unterschriebenen Aufhebungsvertrag einseitig kündigt?
Oder gibt es andere rechtliche Konstrukte/Verträge, die ihm eine Anfechtung/"Nicht-Befolgung" des Aufhebungsvertrages (rechtlich) unmöglich machen?
Laut Verkäufer wäre der Mieter hier kooperativ, ich könnte versuchen, solche oder ähnliche Maßnahmen vom Verkäufer fordern.

3.) Womit (ganz grob, unverbindlich) muß ich im schlimmsten Fall rechnen, d.h. wie lange dauert es und wie teuer wird es für mich erfahrungsgemäß, bis mir die Immobilie zur Eigennutzung zur Verfügung steht, wenn der Mieter sich trotz des unterschriebenen Aufhebungsvertrages völlig unkooperativ verhält (ggf. soziale Aspekte anführt; oder plötzlich behauptet, er wäre gezwungen worden, den Aufhebungsvertrag A/Okt 2006 zu unterschreiben etc.).
Der Mieter ist Familienvater. Ich habe keinerlei Anlaß anzunehmen, daß er nicht ausziehen wird.

Für weiterführende Tipps oder Hinweise zur Situation bin ich natürlich ebenfalls dankbar!

Mit freundlichem Gruß!






Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gerne wie folgt beantworten möchte.

1) Grundsätzlich hat der Mieter die Möglichkeit, seine Willenserklärung zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages wirksam anzufechten und damit den Vertrag rückwirkend zu Fall zu bringen, sofern ihm ein Anfechtungsgrund zusteht. Ein solcher kann in einem Inhalts- oder Erklärungsirrtum liegen oder aber wegen arglistiger Täuschung oder Drohung durch den Vertragspartner begründet sein. Für einen solchen Grund sehe ich jedoch keinen Anhaltspunkt, zumal Inhalts- und Erklärungsirrtum hier eigentlich ausscheiden dürften.

Falls der Vertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wurde und der Vermieter Unternehmer sein sollte, so bestünde jedoch ein Widerrufsrecht nach §§ 312, 355 BGB (das nunmehr ins BGB inkorporierte frühere Haustürwiderrufsgesetz). Das Widerrufsrecht ist binnen zwei Wochen nach Belehrung hierüber auszuüben. Die Verwaltung und Anlage eigenen Vermögens in Mietshäusern erfüllt jedoch regelmäßig nicht den Unternehmerbegriff (BGH NJW 2002, 368), so dass ein solches Recht hier wohl nicht besteht.

2) Eine zusätzliche Kündigung des Mieters würde Ihre Position insofern verbessern, als der Mieter nun zwei Willenserklärungen anzufechten hätte, um über den 31.07.2007 hinaus in der Wohnung bleiben zu können. Fraglich ist nur, ob und wie er dazu zu bewegen wäre. Möglicherweise ist in dem Aufhebungsvertrag eine Abfindung oder ein sonstiges Entgegenkommen des bisherigen Vermieters (z.B. bei den Kosten für Schönheitsreparaturen o.ä.) vereinbart worden. Falls dies der Fall sein sollte, sehe ich aber keinen Grund, weshalb sich der Mieter von dem Aufhebungsvertrag lösen wollen sollte.

Weitere Möglichkeiten abgesehen von einer Vertragsstrafe für den Verkäufer für den Fall der Unwirksamkeit des Aufhebungsvertrages oder der Neuverhandlung und „Drückung“ des Kaufpreises wegen des Ihnen verbleibenden Rechtsrisikos erkenne ich vorliegend nicht.

3) Als Restrisiko bleibt, dass sich der Mieter weigert, aus seiner Wohnung auszuziehen. Dem könnten Sie jedoch mit einer Räumungsklage und gegebenenfalls wegen der besonderen Eilbedürftigkeit mit einstweiligem Rechtsschutz erfolgreich begegnen.

Soziale Aspekte werden dem Mieter hier indes nicht helfen. Gleiches gilt im Übrigen für die Behauptung, er sei gezwungen worden, den Aufhebungsvertrag zu unterzeichen. Sofern er keine Drohung darlegen und beweisen kann, gibt ihm dies auch kein Anfechtungsrecht. Bei nicht fristgemäßem Auszug könnten Sie zudem Schadensersatzansprüche gegen den sich vertragswidrig verhaltenen Mieter geltend machen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER