Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:
Nein, die Bestimmung des § 577a Abs. 3 BGB bezieht sich nur auf abstrakt-generelle Regelungen in einem Mietvertrag. Damit steht diese Vorschrift dem Abschluss eines Aufhebungs- oder Verzichtsvertrages, der nach Überlassung aber innerhalb der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB geschlossen wird, nicht entgegen. Ein zwischen dem Erwerber und dem Mieter abgeschlossener Aufhebungsvertrag ist daher wirksam.
Ein möglicher Fallstrick könnte in der Konstellation auftauchen, wenn der Erwerber der Wohnung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dann muss der Wohnungsverkäufer an dem Aufhebungsvertrag mitwirken. Bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch stehen die Rechte aus dem Vertrag dem Veräußerer zu. Erst nach seiner Eintragung kann der Erwerber diese Rechte geltend machen.
Ansonsten richtet sich die Rechtsposition des Mieters nach den konkreten und individuell ausgehandelten Vereinbarungen. Ist dort geregelt, dass das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet sein soll, kann der Mieter sofort ausziehen. Für ihn ist es in diesem Fall egal, wie die Eigentumsverhältnisse gerade sind. Aber ansonsten wäre ein ohne Mitwirkung des Verkäufers geschlossener Mietaufhebungsvertrag ein Vertrag zulasten Dritter und daher unwirksam.
Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.
Freundliche Grüße aus Hamburg
