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Formulierungshilfe Mietvertragsaufhebung nach unbefugtem Vermieter-Eintritt

| 19.07.2015 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Hans-Jochen Boehncke


Zusammenfassung: Betritt der Vermieter in Abwesenheit des Mieters ohne dessen Willen die Mietwohnung, begeht er einen hausfriedensbruch und der Mieter kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Auchb kann der Mieter versuchen, einen Aufhebungsvertrag des Mietverhältnisses auszuhandeln.

Sehr geehrte Damen und Herren,
es geht hier um den folgenden Fall:

Ich habe meine alte Mietwohnung per 30.05.2015 fristgerecht gekündigt, so dass ich bis zum 30.08. gemäß gesetzlicher Kündigungsfrist an diese Wohnung gebunden bin. Per 16.06. bin ich allerdings schon in meine neue Wohnung eingezogen, worüber mein Vermieter informiert war.

Als ich gestern nochmal in meiner alten Wohnung war, fand ich den Vermieter vor, wie er ohne mein Wissen in der Wohnung bereits eine neue Küche für den Nachmieter installierte. Den Schlüssel bekam er vom Hausmeister, der einen Zweitschlüssel zu meiner alten Wohnung hat. Ihm hatte ich mitgeteilt, dass der Vermieter von mir aus zwar in die Wohnung kann, in der Annahme, dass der Vermieter mich aber darüber definitiv informieren würde. Das hat er nicht getan, so dass er also ohne meine Erlaubnis die Wohnung betreten hat.

Die Hotline meiner Rechtsschutzversicherung empfahl mir, auf meine ordentliche Kündigung per 30.05. nicht noch eine fristlose außerordentliche Kündigung aufzusetzen, sondern möglichst eine Aufhebung des Mietvertrages zu erwirken.

Eine solche Aufhebung habe ich jetzt formuliert. Hier wäre ich einem Anwalt dankbar, wenn er diese evaluieren und ggf. verbessern kann, so dass ich diese im Nachgang 1:1 so versenden kann.

Anbei mein Entwurf:
-----------------------------

Aufhebung unseres Mietvertrages per 18.07.2015



Sehr geehrter Herr Vermieter,

da Sie die von mir angemietete Wohnung in der XXX-straße XX, XXXXX Musterstadt, ohne mein Wissen nachweislich seit dem 18.07.2015 für Umbauarbeiten nutzen, betrachte ich unser Mietverhältnis – ungeachtet der bereits erfolgten Kündigung zum 30.08.2015 – per 18.07.2015 als aufgehoben.

Bezüglich des Anteils für die verbleibenden 13 Tage des Augusts, für den ich Ihnen bereits im Vorhinein die Miete überwiesen habe, bitte ich um die Rückerstattung der 280,97 Euro (670,00 Euro * (13/31)) auf das folgende Konto:

Kontoinhaber: XXX
IBAN: XXX
BIC: XXX

Bitte bestätigen Sie mir unten mit Ihrer Unterschrift die Wirksamkeit der Aufhebung unseres Mietvertrages per 18.07.2015. Bitte senden Sie dieses Dokument bis zum 31.07.2015 von Ihnen unterschrieben an mich zurück.

Weitere rechtliche Schritte in dieser Angelegenheit behalte ich mir vor.

Mit freundlichen Grüßen

Mieter


---------------------------------------

Zwei Zusatzfragen, da ich mir gerne noch eine professionelle weitere Meinung einholen würde:

1.) Ist das Vorgehen einer Aufhebung aus Ihrer Sicht tatsächlich besser als eine fristlose Kündigung meinerseits? Falls nein, wäre ich für die Umformulierung des obigen Textes in eine fristlose Kündigung dankbar.

2.) Könnte ich den Vermieter ggf. sogar wg. Hausfriedensbruch anzeigen? Dies ist zwar eigentlich nicht in meinem Interesse, die Option würde ich mir aber offen halten wollen, sofern möglich.


Vielen Dank im Voraus & Freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Gehen Sie möglichst zeitnah offen auf den Vermieter zu, besprechen Sie die Sache und finden Sie eine verbindliche Lösung. Das geht- unter Berücksichtigung der nachfolgend dargelegten Rechtslage- am schnellsten und sichersten durch ein persönliches Gespräch.

1.
Der Vermieter darf bei Abwesenheit des Mieters nicht ohne (oder gar gegen) dessen Willen die Wohnung betreten. Tut er dies dennoch, begeht er Hausfriedensbruch. Zusätzlich findet sich Rechtsprechung von Gerichten, dass dem Mieter in einem solchen Falle ein fristloses Kündigungsrecht zugestanden wird (vgl. LG Berlin WuM 99, 332; AG Heidelberg WuM 78, 69). Denn es ist dem Mieter Unzumutbar, bei einmal bereits erfolgtem Hausfriedensbruch darauf zu vertrauen, dass solches nicht nochmals, ggf. unter Verwendung unbekannter Schlüssel, erfolgt.

2.
Der rechtliche Unterschied zwischen einem "Aufhebungsvertrag" und der "fristlosen Kündigung" liegt darin: Beim Aufhebungsvertrag treffen die Parteien einvernehmlich eine verbindliche Regelung. Dieses auf Grund ihrer Vertragsautonomie. Mit Abschluss des Vertrages sind dann besten Falls alle Fragen der Aufhebung und der Gelderstattung übereinstimmend geregelt. Das schafft Rechtssicherheit.

Die fristlose Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie müssten den Zugang dieser Kündigungserklärung beweisen (= am Besten also Einschreiben/Rüsckschenin- Brief) und mit Zugang des Schreibens haben Sie dann einseitig das Rechtsverhältnis gestaltet: Sie haben gekündigt. Allerdings können Sie dann nicht sicher sein, ob Ihre Kündigung im Falle einer gerichtlichen Streitigkeit als wirksam angesehen wird. Der Vermieter selbst erklärt dazu- anders als beim Aufhebungsvertrag- ja nichts, worauf Sie sich berufen könnten. Sollte also z.B. beim Streit über die Wirksamkeit der Kündigung es darauf ankommen, ob der Hausmeister sagt "doch doch, wir durften rein", dann tragen Sie diese rechtliche Unsicherheit zunächst mit.

3.
Daher rate ich Ihnen, beide Wege zu beschreiten, aber dazu das persönliche Gespräch zu suchen: Bereiten Sie einen kurzen Aufhebungsvertrag vor, den Sie mit dem Vermieter besprechen. Wenn dieser dann sagt, er wolle das nicht unterschreiben, geben Sie ihm die fristlose Kündigung im gleichen Termin und lassen sich auf einer Kopie der Kündigung von ihm abzeichnen: "Am ... übergeben erhalten, Unterschrift Vermieter".

4.
So sollten Sie den Aufhebungsvertrag formulieren:

"Aufhebungsvertrag
zwischen "Name, Vorname, Adresse Mieter" und "Name, Vornahme, Adresse Vermieter"

Die Mietvertragsparteien sind sich hiermit einig, dass zum 18.07.2015 das bestehende Mietverhältnis einvernehmlich mit sofortiger Wirkung aufgehoben ist. Für die verbleibenden 13 Tage des Augusts 2015, für den bereits im Vorhinein die Miete überwiesen wurde, werden 280,97 Euro (670,00 Euro * (13/31)) auf das folgende Konto: Kontoinhaber: XXX IBAN: XXX BIC: XXX bis zum 5. August 2015 angewiesen.

Unterschriften"

5.
Die Fristlose Kündigung können Sie wie folgt formulieren:

"Sehr geehrter Herr Vermieter, da Sie die von mir angemietete Wohnung in der XXX-straße XX, XXXXX Musterstadt, ohne mein Wissen nachweislich seit dem 18.07.2015 für Umbauarbeiten nutzen, kündige ich hiermit außerordentlich fristlos das Mietverhältnis. Bezüglich des Anteils für die verbleibenden 13 Tage des Augusts, für den ich Ihnen bereits im Vorhinein die Miete überwiesen habe, bitte ich um die Rückerstattung der 280,97 Euro (670,00 Euro * (13/31)) auf das folgende Konto: Kontoinhaber: XXX IBAN: XXX BIC: XXX MfG"

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2015 | 17:13

Sehr geehrter Herr Boehncke,

vielen Dank, mit Ihrer sehr schnellen Antwort haben Sie mir bereits sehr weitergeholfen!

Insofern tendiere ich auch dazu, möglichst eine einvernehmliche Lösung auf Basis einer Aufhebung anzustreben. Da ich aber sehr stark anzweifle, dass der Vermieter die Aufhebung tatsächlich unterschreibt, ergibt sich für mich noch eine Nachfrage bzgl. der rechtlich sinnvollsten Vorgehensweise:

Sofern sich der Vermieter nicht auf einen persönlichen Termin einlässt und die weitere Kommunikation auf dem Schriftweg erfolgt, wäre es aus Ihrer Sicht ratsam gleich sowohl die Aufhebung als auch - als subsidiäre Lösung - die fristlose Kündigung zu versenden? Oder wäre es in diesem Zusammenhang besser, ggf. erst die Aufhebung inkl. Setzen einer angemessenen Frist (z.B. bis zum 31.07.2015) zu versenden, und erst im Anschluss die fristlose Kündigung per 18.07. - natürlich per Einschreiben - auf den Postweg zu bringen?

Oder hätte ich in letzterem Fall ggf. das Problem, dass ich nicht mehr rückwirkend zum 18.07. kündigen könnte, wenn ich die Kündigung erst Anfang August auf den Weg bringe, weil ich zu lange gewartet habe?

Herzlichen Dank für Ihre Mühe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2015 | 12:27

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nachfrage. Sie haben tatsächlich das Problem, dass im Falle einer Fristsetzung beim Aufhebungsvertrag (Überlegensfrist) Sie Gefahr laufen, leer auszugehen. Und die Kündigung wirkt leider auch nicht zurück, daher muss diese Kündigung möglichst bald auf den Weg gebracht werden.

Ich raten Ihnen daher für den Fall, dass alles nur schriftlich über die Bühne gehen soll:

Schicken Sie die fristlose Kündigung per Einschreiben/Rückschein und schreiben Sie im selben Schreiben nach der Kündigungserklärung, dass Sie zur einvernehmlichen Lösung gleichzeitig den Abschluss des folgenden Aufhebungsvertrages anregen.

Das sähe dann so aus:

"Sehr geehrter Herr Vermieter,
da Sie die von mir angemietete Wohnung in der XXX-straße XX, XXXXX Musterstadt, ohne mein Wissen nachweislich seit dem 18.07.2015 für Umbauarbeiten nutzen, kündige ich hiermit außerordentlich fristlos das Mietverhältnis. Bezüglich des Anteils für die verbleibenden 13 Tage des Augusts, für den ich Ihnen bereits im Vorhinein die Miete überwiesen habe, bitte ich um die Rückerstattung der 280,97 Euro (670,00 Euro * (13/31)) auf das folgende Konto: Kontoinhaber: XXX IBAN: XXX BIC: XXX

Um die Sache mit Ihnen einvernehmlich zu regeln schlage ich vor, dass Sie mir den nun folgenden Aufhebungsvertrag gegenzeichnen und zukommen lassen:

Aufhebungsvertrag
zwischen "Name, Vorname, Adresse Mieter" und "Name, Vornahme, Adresse Vermieter"

Die Mietvertragsparteien sind sich hiermit einig, dass zum 18.07.2015 das bestehende Mietverhältnis einvernehmlich mit sofortiger Wirkung aufgehoben ist. Für die verbleibenden 13 Tage des Augusts 2015, für den bereits im Vorhinein die Miete überwiesen wurde, werden 280,97 Euro (670,00 Euro * (13/31)) auf das folgende Konto: Kontoinhaber: XXX IBAN: XXX BIC: XXX bis zum 5. August 2015 angewiesen.

Unterschriften"

So erreichen Sie den Kündigungszugang raschest möglich, gestalten damit einseitig das Mietverhältnis und versuchen dennoch, die Sache schriftlich im Aufhebungsvertrag zu fixieren.

Ich hoffe, Sie haben damit Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Jochen Boehncke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.07.2015 | 19:52

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