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Wer ist zur Eigentümerversammlung einzuladen?

20.07.2010 10:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Neubau mit WEG Neugründung.
Es sind die Hälfte der Wohnungen bezogen, ein Viertel verkauft aber nicht bezogen und ein Viertel unverkauft noch Bauträger. Alle Käufer haben nur eine Auflassungvormerkung im Grundbuch. Ein Käufer der noch nicht bezogen hat ist ohne Auflassungvormerkung.

Welche Personen sind zur Eigentümerversammlung einzuladen und haben ein Stimmrecht?

Wer hat von den o.g. Wohngeldzahlungen zu leisten?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Die von Ihnen gestellte Frage ist in der Rechtsprechung umstritten:

Nachfolgendes gilt nur für die Anfangsphase, in der die Eigentümergemeinschaft noch nicht in Vollzug gesetzt ist (werdende Gemeinschaft).

Über die werdende Gemeinschaft liegt noch keine BGH-Rechtsprechung vor. Die Oberlandesgerichte und das BayObLG haben sich allerdings einhellig für die rechtliche Anerkennung der (formal) an sich noch nicht bestehenden werdenden Gemeinschaft ausgesprochen.

In faktischer Gemeinschaft sind neben dem noch im Grundbuch eingetragenen Alleineigentümer (Bauträgerverkäufer) mit noch nicht fertiggestelltem und damit noch nicht übergebenem Sondereigentum auch alle werdenden (faktischen) Eigentümer zu laden.

Vor der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch hat der Erwerber einer Eigentumswohnung in der Eigentümerversammlung einer vollständig rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft auch dann kein eigenes Stimmrecht, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind (BGH v. 1.12.1988, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZB%206/88" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.12.1988 - V ZB 6/88: Stimmrecht des Erwerbers einer Eigentumswohnung vor Umschreibung i...">V ZB 6/88</a> , <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20106,%20113" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.12.1988 - V ZB 6/88: Stimmrecht des Erwerbers einer Eigentumswohnung vor Umschreibung i...">BGHZ 106, 113</a> = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%201087" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.12.1988 - V ZB 6/88: Stimmrecht des Erwerbers einer Eigentumswohnung vor Umschreibung i...">NJW 1989, 1087</a> ).

Das OLG Hamm hält sodann an seiner Rechtsprechung fest, dass mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, der Eintragung von Auflassungsvormerkungen und dem Besitzübergang auf die Erwerber eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, auf die die Regelungen des WEG betreffend die gemeinschaftliche Verwaltung (<a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§§ 21 ff. WEG</a> ) und das gerichtliche Verfahren (<a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§§ 43 ff. WEG</a> ) entsprechende Anwendungen finden (a. A. OLG Saarbrücken, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%201998,%20518" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 27.02.1998 - 5 W 252/97: Rechte des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwe...">NZM 1998, 518</a> = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201998,%201094" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 27.02.1998 - 5 W 252/97: Rechte des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwe...">NJW-RR 1998, 1094</a> = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=FGPrax%201998,%2097" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 27.02.1998 - 5 W 252/97: Rechte des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwe...">FGPrax 1998, 97</a> ; ebenso OLG Saarbrücken v. 7.5.2002, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20W%20368/01" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 07.05.2002 - 5 W 368/01: Rechte des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Wohn...">5 W 368/01</a> , <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20610" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2002, 610 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2002, 610</a> ). Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben nach Ansicht des OLG nach Teilung und gesichertem Erwerb vom Bauträger haben das Recht zur Mitwirkung an der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung und zur Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen.

Also nach der Rechtsprechung der Obergerichte sind der Bauträger, die werdenden Eigentümer, welche durch Auflassungsvormerkung gesichert sind zu laden. Nach Ansicht der Oberlandesgerichte sind die <a href="http://dejure.org/gesetze/WEG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung">§§ 23 ff WEG</a> auf diese Versammlung anzuwenden, also Mitwirkung an Beschlussfassungen (auch zur Verpflichtung von Hausgeldzahlungen). Vorbehaltlich der notariellen Verträge (Lastenübergang) haben diese werdenden Eigentümer auch das Wohngeld zu entrichten.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt <!--dejureok-->

Rückfrage vom Fragesteller 20.07.2010 | 11:38

Zu Ihrem letzten Absatz.
Was gilt denn dann als Zeitpunkt ab dem der Eigentümer der werdenden Gemeinschaft das Wohngeld zu zahlen hat. Ab Einzug, Auflassungseintragung, Lastenübergang lt. Kaufvertrag oder müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein.
Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.07.2010 | 12:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Ausschlaggebend ist der Lastenübergang im notariellen Kaufvertrag.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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