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Stimmrecht auf Eigentümerversammlung bei Eigentum mehrerer Wohnungen

22.08.2009 08:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich planen den Erwerb von 3 Miteigentumsanteilen in einem Haus mit insgesamt 4 Miteigentumsanteilen. Alle MEA sind jeweils mit einem Sondereigentum verbunden. MEA und Sondereigentum bilden zusammen das Wohnungseigentum.

In der Teilungserklärung ist festgehalten, dass sich das Stimmrecht nach dem WEG bestimmt. Demnach gilt also das Kopfprinzip und wir hätten für den Fall, dass wir als Eheleute gemeinsam als Eigentümer der drei Wohnungen im Grundbuch eingetragen werden, nur eine Stimme. Demnach ergäbe sich auf der Eigentümerversammlung stets ein 1:1 Stimmverhältnis, obwohl über 70 % des Eigentums uns gehörte und wir laut Teilungserklärung auch entsprechend anteilig an allen Kosten beteiligt wären. Dies gilt es also unbedingt zu verhindern.

Meine Frage lautet nun, wie wir durch Aufteilen der Eigentumsrechte zwischen mir und meiner Frau und notfalls zusätzlich auch zwischen unserer minderjährigen Kinder ein für uns besseres Stimmenverhältnis erzielen können? Folgende Konstellationen hatten wir uns überlegt, waren uns aber über die Auswirkungen auf das Stimmrecht nicht 100-prozentig sicher:

1. Ein Ehegatte wird als alleiniger Eigentümer einer Wohnung eingetragen, die beiden weiteren Wohnungen gehören beiden zu gleichen Teilen
2. Jeder Ehegatte wird alleiniger Eigentümer jeweils einer Wohnung und die dritte Wohnung gehört beiden zu gleichen Teilen
3. Jeder Eigentümer wird alleiniger Eigentümer jeweils einer Wohnung und Eigentümer der dritten Wohnung werden unsere beiden minderjährigen Kinder zu gleichen Teilen.

Speziell bestand bei uns Unsicherheit, ob wir gleich zeitig als alleinige Eigentümer einer Wohnung und zusätzlich als gemeinschaftliche Eigentümer einer Wohnung auftreten können. Sollte es aus Ihrer Sicht noch weitere sinnvolle Konstellationen geben, würden wir diese natürlich auch gerne erfahren.

Ergänzend ist vielleicht noch zu erwähnen, dass die Teilungserklärung hinsichtlich einer Berechtigung von mehreren Personen an einem Wohnungseigentum bestimmt, dass diese auf Verlangen des Verwalters einen Bevollmächtigten zu bestellen haben. Es ist aber nicht geregelt, ob dieser Bevollmächtigte aus dem Kreis der Eigentümer kommen muß.

Ich würde mich freuen, wenn Sie uns über unser Anliegen Aufschluss und Klarheit geben könnten, da unsere Kaufentscheidung von diesen Fragestellungen abhängt. Vielen Dank.

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.

Soweit Sie schildern, dass vorliegend in der hier geltenden Teilungserklärung das Stimmrecht sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz richtet, so ist vorliegend §25 Absatz 2 WEG einschlägig. Dieser sieht für die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer das sogenannte Kopfprinzip vor. Danach steht jedem Wohnungseigentümer nur eine Stimme zu und dies unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und unabhängig davon, wie viele Eigentumswohnungen ihm gehören. Dieses gilt auch, wenn beispielsweise Ehegatten Miteigentümer einer Eigentumswohnung sind und diesen hierbei nur ein Stimmrecht gemeinschaftlich zusteht. So haben diese auch in Bezug auf mehrere Raumeinheiten, die gemeinschaftlich gehalten werden, nur eine Stimme. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Miteigentümer daneben noch Alleineigentümer weitere Einheiten sind. Insoweit steht dem Alleineigentümer auf Grundlage seines Eigentums ein Stimmrecht und zudem auf Grundlage des Miteigentums an einer weiteren Einheit gemeinsam mit dem Miteigentümer eine weitere Stimme zu.
Soweit Sie beabsichtigen, die Stimmengleichheit dahingehend zu manipulieren, dass Sie die Eigentumsrechte entsprechen verteilen, so ergibt sich auf Grundlage des voran Gesagten folgendes Bild:
Als möglich erscheint es durchaus, wie von Ihnen in der ersten Konstellation geschildert, dass ein Ehegatte Alleineigentümer einer Einheit wird und die übrigen zwei Einheiten gemeinschaftlich durch die Ehegatten getragen werden. Dies würde für das Stimmrecht bedeuten, dass dem Ehegatten, welcher Alleineigentümer einer Wohnungseinheit ist, eine Stimme zusteht. Darüber hinaus stehen beiden Ehegatten bezogen auf die Einheiten, welche im Miteigentums stehen, nochmals zusammen ein Stimmrecht zu. Ein weiteres Stimmrecht kann hierbei jedoch nicht verteilt werden, da bezogen auf die letzten zwei Einheiten Eigentümeridentität vorliegt. Insoweit würden zu ihren Gunsten zwei Stimmrechte bestehen.
Vorzugwürdig und für Ihr Ziel ausreichend ist die zweite Konstellationen, insbesondere mit Blick darauf, dass Sie hiermit die teilweise notwendige qualifizierte Mehrheit für Eigentümerbeschlüsse erreichen würden. Hierbei verhält es sich so, dass dem jeweiligen Ehegatten, der Alleineigentümer einer Wohnungseinheit ist, jeweils ein Stimmrecht zusteht. Darüber hinaus stehen beiden Ehegatten aufgrund des Miteigentums eine weitere Stimmrecht zu. Folge ist, dass Sie insgesamt drei Stimmrechte halten.
In der Kommentierung zu § 25 Absatz 2 WEG ist hierbei auch anerkannt, dass eine solche Stimmenverteilung auch dann gelten soll, so weit die Ehegatte neben dem Miteigentum beide jeweils noch Alleineigentum an einer weiteren Einheit halten.
Als möglich erscheint hierbei selbstverständlich auch die dritte Konstellation.
Darüber hinaus könnten Sie sich als Ehegatten bezüglich eines Wohnungseigentums zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen. Diese ist nunmehr nach gefestigter Rechtsprechung teilrechtsfähig und somit in der Lage, eigene Rechte und Pflichten zu begründen. Hierbei bedürfe es jedoch des Abschlusses eines Gesellschaftsvertrages. Darüber hinaus muss die Gesellschaft einem gemeinsamen Zwecken dienen, der bei Ehegatten regelmäßig über das gemeinsame Bett sowie den gemeinsamen Tisch hinausgehende sollte. Dies wäre beispielsweise sinnvoll, soweit Sie beabsichtigen, ein Wohnungseigentum zu vermieten. Insoweit würde der GbR selbst ein eigenes Stimmrecht zu stehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein und Ihre Frage mit Ihrer Zufriedenheit beantworten. Sollten Sie weitergehende Fragen oder etwas nicht verstanden haben, so stehe ich Ihnen gern im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Hinsichtlich Ihrer Zusatzfrage ist zu erwähnen, dass bzgl. des gemeinschaftlichen Stimmrechts der Bevollmächtigte grds. frei wählbar ist.

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