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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach Miteigentümsbruchteilen?

03.01.2013 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,


wir möchten gerne darum bitten, den folgenden Fall verbindlich zu klären.

Vor ca. 10 Jahren hat unsere Familie (2 Erwachsene und 2 Kinder) eine Wohnung gemietet, die aus 2 Einheiten bestand. Für die Kinder war die Spitzbodeneinheit ca. 40m² (mit eigener Küche und Bad) vorgesehen, für die Eltern die Dachgeschosseinheit ca. 80m².

Alle anderen Wohnungen in unserem Haus (gesamt 2 Treppenhäuser mit jeweils 3 Parteien) waren ebenfalls Mietwohnungen.
Unsere Wohnung (wie auch eine gleiche Wohnung im anderen Treppenhaus) wurde immer als „eine Wohnung" betrachtet. Und so hat es immer seit 30 Jahren funktioniert.

Die Pflichten der Mieter wie z.B. Strassenreinigungsdienst, Winterdienst, Mühleimerdienst, Kellerputzen usw. wurden seit Bestehen immer auf je 3 Parteien pro Treppenhaus verteilt.

Vor ca. 3 Jahren hat sich der Hausbesitzer entschlossen alle Wohnungen zum Kauf anzubieten, was von allen Parteien, die bis dahin Mieter waren genutzt wurde. Somit entstand eine Wohneigentümergemeinschaft.
Vor dem Verkauf bestand bereits eine Grundbucheintragung, in der 2 x 3 Wohnungen existierten und in der Teilungserklärung die Miteigentümeranteile prozentual nach m² der Wohnung zugeteilt sind, mit dem Vermerk „das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung richtet sich nach den Miteigentümsbruchteilen".

Der Hausbesitzer hat jedoch vor dem Verkauf Änderungen im Grundbuch vorgenommen. Unsere Wohnung (wie auch die im anderen Treppenhaus) wurde als 2 Wohnungen (Spitzboden+Dachgeschoss) verkauft. Die Teilungserklärung wurde nicht geändert und von allen neuen Wohnungseigentümern übernommen.

Seit kurzem gibt Probleme mit den Pflichten der Eigentümer, weil diese nun von uns (und ebenfalls von den Eigentümern der analogen Wohnung im anderen Treppenhaus) fordern, die Pflichten auf 4 Parteien pro Treppenhauser zu verteilen.

Frage ist ob in dem o.g. Fall weiter „das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung sich nach den Miteigentümsbruchteilen richtet"-laut Teilungserklärung, oder kann (soll) nach WoEigG gehandelt werden-„Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme"?

Nach unserer telefonischen Nachfrage hat der Hausverwalter festgestellt, dass in diesem Fall die Teilungserklärung über dem WoEigG steht. Ist die Antwort richtig ?

Besteht die Möglichkeit, trotz Widerstand der anderen Eigentümer, zwei Stimmen bei der Eigentümerversammlung zu bekommen oder die alte Aufteilung der Pflicht -Verteilung zu verteidigen (wäre uns lieber). Oder die Pflichten nach Miteigentumsbruchteilen zu verteilen?





Sehr geehrte Fragestellerin,

danke für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes unter Berücksichtigung Ihres Einsatzwertes im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten möchte:

Zum Verständnis sei folgendes vorausgeschickt:

Bestandteil der Teilungserklärung ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. Dieser ist Voraussetzung dafür, dass Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.
Eine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung hat der Aufteilungsplan nicht.

Regelmäßig enthalten Teilungserklärungen neben der eigentlichen formellen Aufteilung die sog. Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Diese regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und kann vom WEG abweichende Bestimmungen enthalten, soweit das Gesetz abdingbar ist.

Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für die Wohnungseigentümer verbindlich.

Es kommt immer wieder vor, dass die tatsächlichen baulichen Begebenheiten von der Teilungserklärung und/oder dem Aufteilungsplan abweicht oder Räume vertauscht sind. Je nachdem, wie sich der Fehler darstellt, können u. U. auch Ansprüche auf Änderung des Aufteilungsplans in Betracht kommen.

Regelungen in der Teilungserklärung können dann geändert werden, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung aus „schwerwiegenden Gründen unbillig" erscheint.

Änderungen der Teilungserklärung bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen wiederum im Grundbuch eingetragen werden.

Nun konkret zu Ihren Fragen:

Die Aufteilung der Stimmen richtet sich in Ihrem Falle nach der Teilungserklärung, in der aktuellen Fassung.

Wenn die Teilungserklärung dahingehend geändert wird, dass der Aufteilungsplan den Angaben im Grundbuch angepasst wird, dürfte sich die Stimmverteilung entsprechend den dann vorliegenden Bruchteilen anpassen. Dass heißt, die Wohnungen, die laut Grundbuch zwei Wohnungen sind, sind in zwei Bruchteil zu unterteilen. Mithin hätten die Eigentümer dieser zwei Bruchteile laut der (geänderten) Teilungserklärung auch zwei Stimmen. Das würde die Positionen der Eigentümer, die nur einen Bruchteil als Eigentum verzeichnen können, in ihrer Stimmposition schwächen.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, liegt Ihr Interesse darin, dass alles beim Alten bleibt. Daher würde ich Ihnen empfehlen, die anderen Eigentümern zunächst lediglich in Kenntnis zu setzen, welche Möglichkeiten bestehen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geboten.

Bei Verständnisproblemen nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie noch daraufhinweisen, dass eine abschließende Klärung der Angelegenheit ohne konkrete Überprüfung über diese Portal nicht geleistet werden kann. Lediglich eine erste Einschätzung kann hier abgegeben werden.


Mit freundlichen Grüßen

Anke Thiede
Rechtsanwältin

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