Wegerecht ohne Grundbuchsicherung?

Ein Grundstück mit einer aufstehenden ehemaligen Gewerbehalle und Seitenflügeln wurde erworben; die Lage befindet sich gemäß Flächennutzungsplan im allgemeinen Wohngebiet; allerdings als „gefangenes Grundstück".

Künftig soll die Halle durch einen Privatmann (A) genutzt werden, der dort Fahrzeuge (mehrere historische Wohnwagen) unterzustellen gedenkt. Die Ausübung eines Gewerbes ist nicht beabsichtigt. Die Lärmbelästigung für die Anwohner soll möglichst gering gehalten werden; nur gelegentlich sollen/müssen Maßnahmen zur Instandhaltung/Aufrechterhaltung der Fahrbereitschaft (etwa Reifenwechsel) erfolgen, die aber durchaus auch in einem Wohngebiet als typisch anzusehen sind.

Die letzte gewerbliche Nutzung (Metallbaubetrieb, VEB) liegt etwa 20 Jahre zurück. Seitdem wird die Halle vertragslos vom Eigentümer des Vordergrundstücks (B) auf diverse Art teilgenutzt (Lager, Werkstatt).

Das Flurstück wurde nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung in drei Teile geteilt: Die Teile 1 und 2 sind straßenanliegend und mit je einem Wohnhaus bebaut; Teil 3 ist das fragliche „gefangene Grundstück". Bei der Teilung wurde die Durchfahrt dem Teil 1 zugeschlagen; Teil 1 und 2 haben denselben Eigentümer. (Ob hier ggf. ein Amtsversagen vorliegt, müsste wohl geprüft werden…?)

Es besteht für das Grundstück keine dingliche Sicherung einer Zufahrt bzw. eines Zuweges. Dieser ist von öffentlichem Boden nicht anders herstellbar als durch die Gebäudedurchfahrt des A. Es handelt sich hierbei um eine früher auch durch den Metallbaubetrieb genutzte betonierte Fläche von ca. 3,5 m Breite und 10 m Länge. B ist der Ansicht A weder ein Durchgangs-, geschweige denn ein Durchfahrtsrecht einräumen zu müssen; lediglich auf telefonische Anmeldung hin würde er sich bereit erklären, das straßenseitige Tor zu öffnen. A empfindet diesen Zustand als nicht hinnehmbar.

In den vergangenen Jahren hat B allerdings nicht nur die Halle vertragslos teilgenutzt, sondern auch sonstige Flächen, die zum Hallenflurstück zugehören: So wurde etwa im Keller der Halle ein 10.000 L fassender, die Vordergebäude des B versorgender Öltank errichtet; des weiteren wurden in den beiden Seitenflügeln Treppenaufgänge für die Obergeschosse der beiden Vordergebäude errichtet (laut B genießen diese „Bestandsschutz" – laut Aussage der Baubehörde wurden diese nie genehmigt).

Zu den Fragen:

- Wie können im Rahmen eines (Not-)Wegerechtes ein Zugang- sowie eine Zufahrtsmöglichkeit durchgesetzt werden?
- Ist ein Antrag auf eine öffentliche Baulast und die Eintragung einer solchen anzuraten?
- Müssen die beschriebenen baulichen Maßnahmen des B toleriert werden?
- Kann die Halle durch A so verschlossen werden, dass auch B nur mit dessen Schlüssel hineingelangen kann?