Wegerecht / Treppe auf unserem Grundstück

Hallo

wir haben ein haus gekauft + privatweg mit parkplatz.

unser haus ist links, der weg rechts daneben und der parkplatz rechts hinter dem nachbarhaus und daneben rechts ist das haus des nachbars.
....................>|unser parkplatz
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unser haus| ^ |nachbarhaus
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strasse

der nachbar rechts hat 2 eingänge, einer für das ladengeschäft und einer für die wohnungen darüber.
der eingang zu den wohnungen führt über unseren weg
der andere zu dem ladengeschäft liegt an einer öffentlichen straße

uns stört das der nachbar eine treppe auf unserem weg hat die sicher so ca. 40cm in unsere grundstück ragt und beim einfahren stört

ebenfalls benutzt er den weg ohne ein wegerecht zu haben und ohne das eine baulast zu seinen gunsten eingetragen ist.

die vorgeschichte ist wie folgt:
der nachbar baute das haus vor ca. 40 Jahren und hat das haus mit den 2 eingängen vom bauamt genehmigt bekommen, auf der bauzeichnung ist wohl auch die treppe zu unserem weg so eingezeichnet.

das grundstück mit dem weg und parkpaltz was nun uns gehört, gehörte damals der stadt, die haben die "annektierung" ihres grundstücks durch nachbars treppe wohl gedulded, nicht widersprochen aber auch nicht explizit genehmigt.

nun, 1992 hat der vorbesitzer unseres hauses das grundstück von der stadt gekauft und den weg und parkplatz angelegt
der nachbar wurde gefragt, hat aber sich nicht an dem kauf des grundstücks beteiligen wollen.

das erste jahr wurde ein wegerecht gegen zahlung für den zugang zu den wohnungen des nachbars genehmigt, doch nach dem die zahlungen dann ausblieben dem nachbarn wieder entzogen und seit dem besteht auch keinerlei wegerecht.

der nachbar und seine mieter benutzen aber trotzdem ohne bezahlung den weg nun schon seit fast 20 jahren.

das verhältniss zum nachbarn ist wirklich schwierig, die mieter sind sehr laut und ihre mülltonnen die hinter deren haus gelagert werden zumeist überfüllt und oft nicht geleert so das der müll über das grundstück verteilt wird, das ist echt mehr als nervig!

der vorbesitzer hat unser haus vermietet gehabt, war also kaum vor ort und hatte die situation wohl mehr oder weniger gedulded.

wir wohnen aber selbst in dem haus und der zustand ist für uns nicht zu ertragen!

nun wird das haus des nachbars demnächst versteigert und wir wollen bevor oder mit dem besitzerwechsel klare verhältnisse schaffen.

der bau des nachbarhauses wurde damals so genehmigt ohne das die stadt wohl widersprochen hat, es gibt aber auch keine ofizielle aussage der stadt das der nachbar das stadtgrundstück für seine treppe benutzen kann, den wir als rechtsnachfolger auch folge leisten müssten.

ein notwegerecht besteht meiner meinung nach auch nicht, da der nachbar den eingang zu den wohnungen auch über den eingang zur öffentlichen strasse durch umbau des ladengeschäfts ermöglichen kann
das ladengeschäft ist schon lange nicht mehr vermietet, würde also keine ausfälle für den nachbarn bedeuten.

welche chancen haben wir den rechtstreit zu gewinnen und was würde das in etwa kosten?
muss der nachbar für die 20 jahre unberechtigte nutzung schadensersatz leisten?