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Wegerecht - Erstherstellungskosten


09.08.2007 05:38 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Nachricht: Seit ca. 2 1/2 Jahren sind wir Eigentümer eines Grundstückes und für das hinterliegende Grundstück wurde ein Geh-, Fahr-, und Leitungsrecht "...zwecks Erschließung..." des hinterliegenden Grundstücks vereinbart. Zur Ausübung dieser Grunddienstbarkeit wurde ein "...ca. 3 m breiter Weg..." an der östlichen Grundstücksseite festgelegt, der sich "...nach den Erfordernissen der NdsBauOrdnung..." richtet. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten wurden nach Grundstücksgröße (wir 750, er 803 qm) verteilt. Der Abriss der Garagen wurde vereinbart, falls die Garagen die Ausübung des Wegerechts behindern. Allerdings haben wir hierzu die Aussage des Bauamtes, daß die Garagen nur auf einem sehr kleinen Teil der Wegefläche stehen und schon deshalb keine Breite von 3m gefordert werden würde. Die Garagen stehen auf ca. 3-4 m Länge 20 cm auf dem Weg. Eine Wegefläche gibt und gab es allerdings nie, was dem Verkäufer UND Eigentümer des hinteren Grundstücks sehr wohl bekannt ist. Auf dem "Weg" stehen mind. 10 hohe Tannen, diverse Büsche etc. - es ist ein seit mehr als 50 Jahren bepflanzter Seitenstreifen, auf dem WIR jedoch nie etwas gepflanzt haben. Im Gegenteil! Wir haben schon die meisten Büsche entfernt, weil es sich um giftige Eiben und einen riesigen vertrockneten Wacholder handelte. Bei Kauf hatten wir seinerzeit angeboten, die Wegefläche NICHT zu kaufen und im Eigentum des Verkäufers zu belassen - um den jetzigen Auseinandersetzungen aus dem Weg zu gehen. Der Eigentümer lehnte rigoros ab... Des weiteren haben wir inzwischen herausgefunden, dass die GRZ 1 und 2 von 0,4 bei uns durch (ungenehmigte) Bauten wie die Terrasse, eine Teichanlage und die Pflasterung mehr als überschritten ist. Das Bauamt wird einer weiteren Versiegelung nicht zustimmen, also keinen gepflasterten Weg erlauben. Die Pflasterung wäre allerdings notwendig, damit die Baufahrzeuge den Weg dann auch benutzen könnten - es handelt sich um mehr als 30 Meter. Seit dem Kauf dieses Grundstücks belästigt uns der Verkäufer mit unangemeldeten Besuchen, obwohl wir ihn mehrfach freundlich und bestimmt um vorherige Anmeldung gebeten haben. Er fühlt sich hier einfach "wie zu Hause" und sieht im "...bloßen Betreten des Grundstücks keinen Hausfriedensbruch...". Im letzten Sommer teilte er uns bei einem seiner "Besuche" mit, daß er "...nicht einen Cent in den Bau des Weges investiert, so lange das hintere Grundstück nicht verkauft ist...". Außerdem schickte er uns Interessenten, denen er vorher gesagt hatte, WIR würden ihnen das Grundstück GERNE zeigen! Mein Mann ist Makler für Gewerbeimmobilien... Im Mai erhielten wir das 1. Drohschreiben, in dem es hieß, er stünde kurz vor dem Verkauf. Er forderte uns nicht nur auf, die Garagen abzureißen! Auch die Schuppen auf der anderen Grundstücksseite hätten binnen 3 Wochen zu verschwinden. Dem Nachbarn, der aufgrund der langen Zuwegung der hinteren Bebauung zustimmen muss, teilte er auch mit, daß er kurz vor dem Verkauf stünde. Parallel inserierte er allerdings überall.... Im 2. Schreiben wurde er noch drohender, ließ aber weg, daß wir die Schuppen abreißen sollen. Wir antworteten ihm, was uns das Bauamt hinsichtlich der Garagen mitgeteilt hatte. Ihm entstünde keine Einschränkung und der Abriß der Garagen sei unverhältnismäßig. Wir erinnerten nochmals mit Rechnung an die Beteiligung an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. In keinem der Schreiben war die Rede davon, daß wir den Weg erstellen sollten und auch noch nie vorher. Jetzt hat er Klage eingereicht und verlangt neben der strikten Einhaltung der 3 m (also Abriß der Garagen)auch noch die Rodung der Bäume und Sträucher, die Entfernung des Zaunes und der Fundamente vorne, das Aufschütten der Wegefläche, Neugestaltung des seitlichen Zaunes und natürlich die Pflasterung. Er behauptet, wir hätten zur Erfüllung seines "...nunmehr dinglich gesicherten Rechtes..." 2 1/2 Jahre Zeit gehabt und gibt sich allgemein sehr dreist. Sein Anwalt ist ausfallend und beleidigend. Nebenher versucht er immer noch, das Grundstück zu verkaufen und ein Bauträger verspricht die Pflasterung des Weges auf seine Kosten in seiner Werbung. Wir haben mehrfach um ein klärendes Gespräch gebeten, der Herr ist allerdings sehr cholerisch und da er sich jetzt keine Porsche kaufen kann ziemlich beleidigt. Er hat uns sowieso mit unserem Haus "angeschmiert", weil trotz anderslautender Versicherung im Notarvertrag einige An- und Aufbauten gar nicht genehmigt sind.... Da ich seit einem Unfall schwerbehindert bin und mein Mann sich gerade selbständig gemacht hat, haben wir überhaupt keine Lust auf irgendwelche Prozesse. Uns stören lediglich die Asbestplatten auf dem hinteren Grundstück und daß uns der Nachbar darauf hingewiesen hat, daß der Verkäufer auf unserem Grundstück Autoreifen und ein Ölfaß vergraben hat. In einem Wasserschutzgebiet! Aber selbst dagegen haben wir NOCH nichts unternommen!!!

Unsere Fragen:
1. WER ist in diesem Fall für die Erstherstellungskosten verantwortlich? Wir haben unsere eigene Einfahrt und keinerlei Interesse an dem anderen Weg.

2. WAS passiert, wenn das Bauamt (was sehr wahrscheinlich ist) die Versiegelung weiterer Flächen untersagt?

3. Ist das wiederholte und von uns nicht erlaubte Betreten unseres Grundstücks Hausfriedensbruch?
Vielen Dank
Sehr geehrte Ratsuchende,


hier werden Sie um die gerichtliche Auseinandersetzung nicht umhinkommen, wenn Klage schon erhoben worden ist. Daher zunächst der dringende Rat, SOFORT einen Kollegen vor Ort aufsuchen und die beauftragen. Nicht nur, dass im Verfahren Besonderheiten und Fristen zu beachten sind; auch sollte, wenn schon einmal das Verfahren in Gang ist, dann über eine Widerklage zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche ersthaft nachgedacht werden.


zu 1.)

Auf das Interesse kommt es dann nicht an, wenn die Dienstbarkeit - wie hier - vereinbart ist, so dass die Kosten dann in Anlehnung an die Instandsetzungskosten zu verteilen wären. Der genaue Wortlaut wird aber hier zu prüfen sein.

zu 2.)

Dann muss zwingend eine andere technische Lösung gefunden werden, die vom Bauamt genehmigt wird. Dabei wird es aber auch auf den genauen Wortlaut der Dienstbarkeit ankommen, ob eine besondere Ausführungsart vereinbart ist.


zu 3.)

Ja, das stellt einen Hausfriedensbruch dar, der ggfs. strafrechtlich verfolgt wird, wenn das öffentliche Interesse bejaht wird.

Daneben können Sie aber auch zivilrechtliche Unterlassungsansprüche durchsetzen; hierzu sollte der Nachbar schriftlich mit Einschreiben und Rückschein aufgefordert werden, das Grundstück nicht mehr zu betreten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2007 | 09:53

Wie steht es generell mit den Erstellungskosten, wenn man § 1021, 2 zugrunde legt? Was ist mit der schonenden Ausübung des Rechtes nach § 1021,1 und dem Abriss der Garagen? Eine andere Möglichkeit gäbe es nicht für das Wegerecht und wir dürfen wahrscheinlich unser Pflaster, Terrasse etc. entfernen, weil die GRZ gnadenlos überschritten ist. Der Wortlaut im Notarvertrag ist: ...dient der Erschließung des hinterliegenden Grundstücks. Und es ist nicht der Nachbar, der Hausfriedensbruch begeht! Der Nachbar würde uns die paar cm überschreiben, was den Verkäufer aber nicht interessiert - er will freie Durchsicht und hat Langeweile...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2007 | 10:36

Sehr geehrte Ratsuchende,

mit "Nachbar" meinte ich den Verkäufer und Eigentümer des Hintergrundstückes; dieses zur Klarstellung.

Die Erstellungskosten sind zwar keine Unterhaltskosten (d.h. § 1021 II BGB ist so nicht anwendbar), so dass letztlich Sie die Kosten zu tragen hätten. In Anlehnung an die Kostenverteilung bei Instandsetzung gehen die Gerichte in Niedersachen (OLG Oldenburg, OLG Celle) nach der derzeitigen Übung aber dann auch bei der Erstellung von einer solchen Kostentragungsverteilung nach Billigkeitsgesichtspunkten aus.

Da die Dienstbarkeit hier allein der Erschießung dient, wird im Rahmen der schonenden Ausübung der Verkäufer kein Apruch auf eine Pflasterung haben, da diese eben nicht notwendig ist, um Baufahrzeuge auf das Hintergrundstück gelangen zu lassen; im Gegenteil, die Pflasterung würde vermutlich total zerstört werden.

Der Abriss der Garagen ist unverhältnismäßig und wird hier nicht in Betracht kommen, da 20 cm nicht ausreichen werden, das Wegerecht zu blockieren.


Und Sie sollten nun in der Tat überdenken, dann nicht Ihre Rechts auf Unterlassung im Wege der Widerklage ebenso geltend zu machen, wie die Entfernung der Asbestplatten. Auch sollte dann darüber anchgedacht werden, ggfs. Erstazansprüche wegen den offenbar unwahren Angaben beim Kauf Ihres Hausgrundstückes durchzusetzen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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