Wasserschaden, Schimmelbfall in der Wohnung/ Mietminderung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe vor einigen Tagen schonmal hier eine Frage gestellt und schreibe hier die Korrespondenz auf. Es ging darum, wieviel Mietminderung ich beantragen kann. Ich habe jetzt zusätzliche Mängel in der Wohnung aufgezählt und wollte nochmal nachfragen, wieviel Mietminderung ich beantragen kann. Ich habe ein Schreiben für die Hausverwaltung aufgesetzt und möchte bitten, dieses durchzuschauen, ob alles richtig ist.

frühere Frage vom 23.06
Ich habe eine Frage. Seit ungefähr vier Monaten sind, ist mein Boden in der Küche feucht und es tritt braune Flüssigkeit hervor (fliesen). Auch Schimmel, ein stück Wand im kleinen Badezimmer.

Vor zwei Wochen waren die Handwerker da und haben das Wasser abgestellt, weil der Wasserspeicher unter dem Spülbecken kurz vor dem platzen war, d.h. ich kann die Küche und insbesondere das Wasser nicht benutzen. Vor einer Woche gab es eine Leckortung bei mir und es wurde rausgefunden, dass im kleinen Badezimmer das Rohr defekt ist. Der Termin steht noch nicht fest, aber in den nächsten Wochen wird für circa zwei Wochen Trocknungsgeräte bei mir den Boden in der Küche und eventuell im kleinen Badezimmer trocknen. Ich bezahle 1127 € Miete. Es gibt auch im Wohnzimmer eine kleine Stelle hinter dem Schrank,. Die Ansätze von Schimmel zeigt, weil es sich um eine Außenwand handelt. Auch im großen Badezimmer gibt es an den Fliesen etwas Schimmel.

Ja ich werde für die Zeit voraussichtlich in eine andere Wohnung ziehen müssen. Wer bezahlt mir diese Wohnung meine Versicherung oder der Vermieter? die Hausverwaltung hat mir folgendes geschrieben:

Hallo,

danke, dass Sie den Termin mit der Leckage-Ortungs-Firma möglich gemacht haben.
Da die Angelegenheit über die Versicherung laufen wird, kann es sein, dass diese noch einen Gutachter schickt, der sich dann wieder bei Ihnen meldet.
Sehr wahrscheinlich muss eine Trocknung der Böden erfolgen. Das heißt, dass für eine gewisse Zeit -je nach Feuchtigkeit- Trocknungsgeräte aufgestellt werden.
Es tut mir sehr leid wegen der Unannehmlichkeiten und es muss doch gemacht werden.
Da am Waschmaschinenschlauch Wasser runterlief und es aussieht, als sei auch der Abwasserschlauch feucht, würde ich gerne wissen, wer die Waschmaschine angeschlossen hat. War das der Kundendienst oder haben Sie das selbst gemacht? Es kann auch am Ventil zur Verbindung zur Waschmaschine liegen, falls nur der Zulauf betroffen ist. Das ist mir aus dem Bericht noch nicht ganz klar.
Die Versicherung wird das auch erfragen, da hier dann eventuell noch Ihre Haftpflichtversicherung mit einbezogen wird.
Ich bedanke mich schon mal für eine Rückmeldung und wünsche einen guten Wochenstart.

Mit freundlichen Grüßen


Um wie viel Prozent kann ich meine Miete mindern? Und muss die Hausverwaltung oder der Vermieter für meine andere Wohnung, die ich für zwei Wochen nehmen werde, aufkommen?

Antwort von Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer:
Gerne zu Ihrem Fall:

Zunächst mal Vorsicht (* s.u.) vor der Frage der Verwaltung:


Zitat:
"Da am Waschmaschinenschlauch Wasser runterlief und es aussieht, als sei auch der Abwasserschlauch feucht, würde ich gerne wissen, wer die Waschmaschine angeschlossen hat. War das der Kundendienst oder haben Sie das selbst gemacht?"


Da will man möglicherweise etwas auf Sie abwälzen, was dann Ihre berechtigten Minderungsansprüche beeinträchtigen könnte oder sogar von der Versicherung gegen Sie verwandt werden könnte.

Zur Sache selbst ist es wie folgt:

Aufgrund der von Ihnen beschriebenen Mängel und Einschränkungen besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Mietminderung gemäß § 536 BGB, da die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist.

1. Mietminderung – Einschätzung der Minderungshöhe
Die genaue Höhe der Mietminderung hängt von der Intensität der Beeinträchtigung, der Dauer sowie der betroffenen Wohnfläche ab. Die nachfolgenden Prozentwerte sind Orientierungswerte auf Basis gerichtlicher Entscheidungen:

a) Küche unbenutzbar (Wasser abgestellt, feuchter Boden, braune Flüssigkeit)
Nutzung vollständig unmöglich (kein Kochen, kein Wasser): 20–35 %

Feuchtigkeit/Schimmel + Gefahr durch defektes Gerät: 5–10 % zusätzlich

b) Schimmelbefall in Badezimmern und Wohnzimmer
Kleiner Schimmelfleck (Bad, Wohnzimmer): 5–15 % je Raum

Gefahr für Gesundheit relevant: 10–15 %

c) Einsatz von Trocknungsgeräten
Je nach Lautstärke und Wärmeentwicklung: 5–15 % zusätzlich

Besonders relevant, wenn Geräte über Nacht laufen müssen oder ganztägig erheblich stören. Dann sogar bis zu 40 % oder mehr.

Gesamteinschätzung unter dem Vorbehalt einer Ferndiagnose

Wenn man die Gesamtbeeinträchtigung zusammennimmt (Küche nicht nutzbar, Schimmel in mehreren Räumen, Geräuschbelastung durch Geräte), könnte eine Mietminderung von insgesamt 35–65 % berechtigt sein. Bei vollständigem Verlust der Nutzbarkeit der Wohnung über längere Zeit sind im Einzelfall auch Minderungen von bis zu 100 % anerkannt worden.

u.U können Sie sogar rückwirkend erfolgreich mindern, wenn Sie die Mängel rechtzeitig und spezifiziert der Verwaltung angezeigt haben.


2. Ersatzwohnung: Wer zahlt die Kosten?

a) Grundsatz
Wenn Ihre Wohnung aufgrund von Mängeln vorübergehend nicht bewohnbar ist, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf:

Mietminderung (siehe oben auch rückwirkend)
sowie alternativ

- Ersatz Ihrer Umzugskosten bzw. Kosten einer Ersatzunterkunft, sofern ein Verbleib in der Wohnung unzumutbar ist.

b) Wer muss zahlen?
Der Vermieter muss für die Ersatzwohnung aufkommen, wenn ihm das schuldhaft zuzurechnen ist, also der Mangel aus dem Verantwortungsbereich *) des Vermieters stammt (z. B. Rohrschäden in der Wand, defekte Speicher, bauliche Mängel).
*) Deshalb eingangs mein Hinweis auf die möglicherweise Unterstellung, Sie hätten evtl. die Ursache für den Schaden (zumindest teilweise) gesetzt.

Die Gebäudeversicherung des Vermieters kann ggf. einspringen und die Kosten übernehmen. Voraussetzung: Der Schaden ist dort versichert (Wasserrohrbruch etc.).

*) Sollte die Ursache des Schadens in einem Fehlverhalten Ihrerseits liegen (z. B. falsch angeschlossene Waschmaschine), könnte Ihre private Haftpflichtversicherung ggf. in Anspruch genommen werden. Seien Sie aber bitte vorsichtig damit, dass Sie das auf eine schlichte Anfrage der Verwaltung zugeben.

Wichtig: Solange nicht geklärt ist, dass Sie den Schaden verursacht haben, dürfen Ihnen keine Kosten aufgebürdet werden. Der Vermieter oder dessen Versicherung ist zunächst in der Pflicht.

3. Handlungsempfehlung
-Schriftliche Anzeige aller Mängel (falls noch nicht vollständig erfolgt) an die Hausverwaltung mit Hinweis auf die Unbewohnbarkeit und den bevorstehenden Umzug.

- Ankündigung der Mietminderung: Teilen Sie mit, dass Sie ab einem bestimmten Datum die Miete um wieviel % mindern werden (z. B. ab Beginn der Unbenutzbarkeit der Küche). Bei Unklarheit zahlen Sie ab sofort Ihre Miete "unter Vorbehalt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht." 'Damit sichern Sie sich zumindest nach Klärung der MInderungsquote Ihren späteren Rückforderungsanspruch wg. ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters.

Kostenerstattung Ersatzwohnung:
Bitten Sie um schriftliche Bestätigung, dass die Kosten einer temporären Wohnung übernommen werden – entweder durch den Vermieter oder dessen Versicherung. Sie müssen sich aber nicht von Versicherungen und Vermieter wechselseitig hinhalten lassen. Die Verwaltung muss die Versicherungslage klären.

Dokumentation: Halten Sie alle Schäden (Fotos, Videos), alle Kommunikation und auch Ihre zusätzlichen Ausgaben (Quittungen für Hotel/Ersatzwohnung) sorgfältig fest.

Anwaltliche Beratung: Bei Unsicherheiten oder Streit mit der Verwaltung kann eine rechtliche Vertretung (z. B. über eine Mietrechtsschutzversicherung oder den Mieterverein) sehr hilfreich sein. Denn eine Ferndiagnose kann eine individuelle Beratung/Vertretung durch einen Anwalt (m/w) nicht ersetzen

Fazit
Eine Mietminderung von mindestens 30 %, unter Umständen bis zu 50 % oder mehr, erscheint angesichts Ihrer Situation gerechtfertigt. Bezüglich der Ersatzwohnungskosten ist zunächst der Vermieter oder dessen Gebäudeversicherung in der Pflicht, solange Ihre Verantwortlichkeit nicht nachgewiesen wurde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer




Mein Schreiben an die Hausverwaltung:


Mängelanzeige, Mietminderung und Kostenübernahme Ersatzwohnung
Brehmestr. 16, Vorderhaus, EG links


Sehr geehrte ,
vielen Dank für Ihre Nachricht und die bisherigen Informationen zum weiteren Vorgehen bezüglich der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in meiner Wohnung.
Ich möchte Sie hiermit auf weitere Mänge in meiner Wohnung ansprechen und eine Mietminderung sowie die Übernahme der Kosten einer Ersatzunterkunft beantragen. Folgende Mängel liegen in der Wohnung vor:
• Feuchtigkeit und braune Flüssigkeit unter den Küchenfliesen seit ca. vier Monaten
• Unbenutzbarkeit der Küche seit dem 10.06. infolge defektem Speicher und abgeschaltetem Wasser
• Schimmelbildung in der Küche, im kleinen Badezimmer, im Wohnzimmer (Außenwand, hinter dem Schrank) sowie im großen Badezimmer an den Fliesen.
• Im Dezember 2024 wurde eine Fliese an der Badewanne durch den Handwerker der Hausverwaltung entfernt. Darunter Schimmel. Er versprach, diese zeitnah wieder anzubringen. Leider ist das bislang nicht geschehen. Die Stelle ist weiterhin offen und ungeschützt, zusätzlich bildet sich dort – sowie an weiteren Fliesen – Schimmel.
• Schimmel im Keller / Nutzungsausfall: Der Kellerraum ist durch die Überschwemmung im letzten Jahr und den diesjährigen Rohrbruch stark von Schimmel betroffen. Eine Nutzung ist derzeit nicht möglich, sämtliches gelagertes Eigentum musste ich entsorgen.
• Hinter der Heizung im Schlafzimmer ist die Wand weiterhin offen und nicht verputzt, was den Raum dauerhaft unvollständig und beeinträchtigt hinterlässt. Ich habe das dem Handwerker gemeldet, aber er sagte, er kann nichts dagegen tun.
• Elektrikproblem in der Küche. Am 20.03.2025 wies ich Sie per E-Mail (an Sie und Frau Will) darauf hin, dass es weiterhin Probleme mit der Elektrik in der Küche gibt. Lt. Dem Handwerker (Dezember 2024) erzeugen Spül- und Waschmaschine gemeinsam zu viel Spannung. Der Handwerker war im Dezember 2024 vor Ort, versprach, Anfang 2025 neue Leitungen zu verlegen – bis heute ist nichts passiert.
• Anstehende Aufstellung von Trocknungsgeräten, was zu erheblicher Beeinträchtigung führen wird
• Voraussichtliche zeitweise Ausquartierung, da die Wohnung in diesem Zustand nicht bewohnbar sein wird oder bereits nicht mehr bewohnbar ist.
In diesem Zusammenhang teile ich Ihnen mit, dass ich ab sofort eine Mietminderung in Höhe von zunächst 50 % der monatlichen Miete von 1.127 € vornehme. Diese Minderung bezieht sich auf die erheblichen Einschränkungen in der Nutzbarkeit der Wohnung.
Da die Wohnung in absehbarer Zeit für mindestens zwei Wochen nicht bewohnbar sein wird (Bautrocknung, kein Wasser in der Küche, gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Schimmel), bitte ich Sie um schriftliche Bestätigung, dass die Kosten für eine Ersatzunterkunft (inkl. ggf. Umzugskosten) durch Sie bzw. die Gebäudeversicherung übernommen werden.
Ich bitte um kurzfristige Rückmeldung hierzu, damit ich die temporäre Wohnlösung entsprechend organisieren kann.
Zum Anschluss der Waschmaschine: Ich kann zum heutigen Zeitpunkt leider nicht mit Sicherheit sagen, wer den Anschluss bei Einzug 2022 vorgenommen hat. Nach meiner Erinnerung war jedoch im Zeitraum Dezember/Januar ein Service-Team der Waschmaschinenfirma bei mir, das die Installation überprüft und alles fachgerecht angeschlossen hat. Ich gehe daher davon aus, dass der Anschluss ordnungsgemäß erfolgt ist.
Ich weise zudem darauf hin, dass derzeit keine gesicherte Erkenntnis vorliegt, dass der Wasserschaden auf ein Fehlverhalten meinerseits zurückzuführen ist. Bis zum Vorliegen eines belastbaren Gutachtens gehe ich von einem Mangel im Verantwortungsbereich des Vermieters aus.
Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieses Schreibens sowie die weitere Vorgehensweise hinsichtlich der Mietminderung und der Ersatzwohnung.
Mit freundlichen Grüßen