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Mietminderung / Wasserschaden


| 24.09.2006 11:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
Folgendes Problem :
Anfang Mai zeigte sich an 2 Schlafzimmerwänden Schimmel (mit entsprechendem Geruch) und es stellte sich heraus, dass die Wände bis oben durchfeuchtet waren. Im Laufe der nächsten Zeit wurden diverse Löcher in Wände und den Estrich gestemmt, um die Ursache herauszufinden. Das Schlafzimmer wurde komplett ausgeräumt und die Sachen (Schränke + Inhalt, Regale etc.) auf des Wohnzimmer und den Flur verteilt, so dass beide Räumlichkeiten und das Schlafzimmer nicht mehr benutzbar sind (ich habe eine 3-Zimmer-Wohnung). Als Ursache hat sich dann herausgestellt, dass Wasser aus der Heizungsanlage ausgelaufen war und in eine meine und die Nachbarwohnung gedrungen ist. Bis zum 07. Juni lief dann ein (ziemlich lautes) Trocknungsgerät und ich habe ca. 6 Wochen campingmäßig auf dem Boden im Wohnzimmer geschlafen.

Ab dem 07.06. wurde dann das Schlafzimmer renoviert (Löcher geschlossen, Wände neu tapeziert), aber der Teppichboden fehlt noch immer (eine Arbeit von ca. 4 Stunden und für ca. 500 €, die ja wohl die Versicherung zahlt). Infolge dessen kann ich das Schlafzimmer auch nicht wieder einräumen und lebe jetzt praktisch seit fast 3.5 Monaten unnötig im Chaos, da die Renovierung schon Mitte Juni hätte fertig sein können.

Anfang Juli habe ich an die Hausverwaltung geschrieben und wollte mich mit ihr über eine Entschädigung für meine Unannehmlichkeiten einigen, aber ich habe keine Antwort erhalten. Mitte August habe ich dann noch einmal geschrieben und angekündigt, dass ich die Miete ab September um 50 % mindern werde, was auch geschehen ist.

Frage : kann ich die Miete noch rückwirkend ab Mai mindern (4 Monate) ?
Frage : sind 50 % Mietminderung angemessen ? (3-Zimmer-Wohnung, das Wohnzimmer ist wegen der eingelagerten Sachen kaum nutzbar, der Flur steht ebenfalls voll, im Schlafzimmer steht nur ein Bett und der Fußboden ist im ´Rohzustand´, im Bad sind noch Löcher zu schließen, es sollte auch komplett renoviert werden und ist deshalb auch ausgeräumt)
Frage : kann ich eine Frist für das Verlegen des Teppichbodens setzen (z.B. 15.10.) und nach Verstreichen der Frist den Teppichboden selbst verlegen lassen und der Hausverwaltung die Rechnung zuschicken ?

Herzlichen Dank für Ihre Antworten !
24.09.2006 | 12:03

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Zunächst ist wichtig, dass Sie Ihren Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern. Sie sprechen immer von der Hausverwaltung. Es kann jedoch sein, dass der Vermieter selbst dafür Sorge tragen muss. Daher sollten Sie Ihren Vermieter und die Hausverwaltung anschreiben (Einschreiben/Rückschein) und Frist setzten (max. 4 Wochen) zur Beendigung der Renovierungsarbeiten. Sollte die Frist fruchtlos verstreichen, können Sie die Maßnahme selbst vornehmen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, §§ 535, 536a Abs. 2 BGB (Kosten für einen angemessenen Fußboden und die Verlegearbeiten und Mahnkosten).

2.Rückwirkend dürfen Sie die Miete nicht mindern. Aber Sie können eventuell Schadensersatz verlangen, § 536 a Abs. 1 BGB, wenn dem Vermieter Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann. Wenn der Schaden unverschuldet eingetreten ist, muß kein Schadensersatz geleistet werden.

3.Sie sollten zum Nachweis der hohen Einschränkung der Nutzung Ihrer Wohnung Fotos vom momentanen Zustand machen. So wie Sie die Situation beschreiben, ist eine ordentliche Nutzung momentan außer der Küche nicht möglich oder nur mit sehr großen Einschränkungen. 50% Minderung erscheint mir daher angemessen zu sein.






Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2006 | 20:30

Sehr geehrte Frau Heussen,

herzlichen dank für die schnelle Antwort am Sonntag. Ich hatte mir den § 536 auch einmal angeguckt und finde dort nur, dass für die Zeit einer geminderten Tauglichkeit eine angemessene herangesetzte Miete zu zahlen ist. Von einer erforderlichen Ankündigung finde ich dort nichts. Insofern möchte ich doch noch einmal nachfragen, ob ich die Miete nicht doch von Anfang an (ab Mai) mindern kann. Ihre anderen Ratschläge werde ich befolgen und dem Vermieter (eine Lebensversicherung), der Hausverwaltung und der technischen Hausverwaltung jeweils einen Brief mit Fristsetzung schreiben.

mit freundlichen Grüßen




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.09.2006 | 15:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich hatte mich undeutlich ausgedrückt. Sie können zwar immer nur für den Zeitraum mindern, indem der Mangel aufgetreten ist. Diese Minderung müssen Sie für den jeweiligen Monat vornehmen. Wenn der Mangel im Mai bereits vorlag, können Sie die zuviel gezahlte Miete "zurückfordern" aus ungerechtfertigter Bereicherung, § 812 Abs. 1 BGB. Sie können auch die Minderung für den vergangenen Zeitraum auf die folgenden Mieten anrechnen.

Wenn aber ein Verwirkungstatbestand vorliegt, ist eine Minderung für den vergangenen Zeitraum und auch in Zukunft ausgeschlossen. Früher lag ein solcher Ausschluss vor, wenn der Mieter trotz Mangel die Miete weiter ohne Minderung über einen nicht unerheblichen Zeitraum weiter bezahlt hat.

Nach einer neuen Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) können Mieter jetzt anders als früher auch wegen seit Jahren bestehender Missstände die Miete kürzen (Az. VIII ZR 274/02). Sie können also auch für die vergangenen Monate die Miete "mindern", indem Sie die Überzahlung zurück fordern.

Der im August 2000 beschlossene Regierungsentwurf zur Reform des Mietrechts hat in der Begründung zu § 536b BGB n.F., der von geringen sprachlichen Anpassungen abgesehen im wesentlichen unverändert an die Stelle des § 539 BGB a.F. treten sollte, in bewußter Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung ausgeführt, daß in den Fällen, in denen ein Mangel - wie in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt - erst im Laufe des Mietverhältnisses entsteht, grundsätzlich nur noch § 536c BGB n.F., der dem früheren § 545 BGB entspricht, anzuwenden ist. Danach ist der Mieter nur dann und solange an der Minderung der Miete gehindert, als er den Mangel dem Vermieter nicht anzeigt.

Nach Ihrer Schilderung war das nicht der Fall, weshalb Sie die Minderung für die vergangenen Monate über § 812 BGB zurückfordern können oder im WEge der Verrechnung geltend machen können.

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