Sehr geehrter Rechtsratsuchender,
Ihre Frage ist sehr theoretischer Natur. Im Einzelfall wären die Regelungen der Gemeinschaft in der Teilungserklärung und in früheren Beschlüssen zur endgültigen Beantwortung heranzuziehen.
Auf Basis der von Ihnen gemachten Angaben ergibt sich folgendes Bild:
1. Hier kann eine vollständige Verbrauchserfassung durchgeführt werden. Sowohl in den Wohnungen als auch an den übrigen Entnahmestellen befinden sich jeweils entsprechende Messeinrichtungen.
3. Auch bei dieser Konstellation ist eine vollständige Verbrauchserfassung möglich.
2. In diesem Fall sind die Verbräuche der Wohnungen an Hand der konkreten Erfassung abzurechnen, die übrigen Wasserkosten wären nach einem Umlageschlüssel zu verteilen. § 16 II WEG
bestimmt den Miteigentumsanteil als Umlageschlüssel. § 16 III WEG
gibt der Eigentümergemeinschaft jedoch die Möglichkeit im Beschlusswege andere Umlageschlüssel festzulegen. Darüber hinaus können auch in Teilungserklärungen abweichende Umlageschlüssel festgelegt sein.
Häufig angewandter Umlageschlüssel, insbesondere im Mietrecht ist die Umlage nach der Wohnungsfläche.
Die im Fall 2. entstehenden "allgemeinen" Wasserkosten können bsw. entstehen bei der Nutzung von Wasserentnahmestellen zur Pflege von Außenanlagen des Objektes oder der Wartung von Heizungsanlagen, oder der Hausreinigung. Sie wären hierbei auch jeweils umlagefähige Kosten.
Eine Verbrauchserfassung an einer reinen Abwasserentsorgungsmöglichkeit ist nicht erforderlich. Abwasserkosten werden werden regelmäßig auf Grundlage des entnommenen Trinkwassers ermittelt. Anders ist dies lediglich im Falle des Vorhandenseins einer Brauchwasseranlage, welche bsw. Regenwasser als Brauchwasser nutzt.
Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung ermöglicht zu haben.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Wünschen Sie eine abschließende Beurteilung bitte kontaktieren Sie mich direkt.
Mit freundlichen Grüßen
T.Vogel
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Vogel,
zunächst herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Ich habe noch Verständnisfragen, in der Hoffnung dass Sie mir diese auch noch kurz beantworten wollen.
Sie schreiben zu Punkt 1 und 3 ist jeweils eine komplette Abrechnung nach Verbrauch möglich. Wie verhält es sich aber wenn der Hauptwasserzähler der Stadtwerke und die Summe der Unteruhren in den Wohnungen nicht übereinstimmen und die Differenz eventuell sogar höher als 20 % ist? Sofern sie weniger als 20 % ist, wird dann keine Differenzmenge mehr ermittelt, da ja überall Unteruhren angebracht wurden?
Und müsste wie unter Punkt 2 geschrieben hier zwangsläufig eine Differenz ermittelt werden zwischen den Stadtwerkezähler und den Unteruhren in den Wohnungen etc.? Ist die gemeinte Differenzmethode (siehe auch LG Köln 8 T 285/03
) zwangsläufig oder kann man aufgrund zu vermutender Gerringfügigkeit diese Kosten auch mit im Verteilerschlüssel der Wonungsverbräuche einfließen lassen und gar kein "Allgemeinwasser" als Kostenposition bilden ( auch hier sofern eine mögliche Differenz zwischen den Unteruhren und der Stadtwerkeuhr nicht höher als 20 % sind)?
Ich habe bei der Beantwortung ihrer Frage vorausgesetzt, das ordnungsgemäß geeichte Wasserzähler verwendet werden. Bei einer derartigen Verbrauchserfassung ist davon auszugehen, das entstehende Differenzen sich allenfalls im einstelligen Prozentbereich bewegen.
Insoweit wäre die Ermittlung einer Differenz, die gesondert umzulegen wäre, nicht mehr erforderlich. Gegebenenfalls können geringe auftretende Differenzen durch einheitliches Aufrunden der ermittelten Werte zugeordnet werden.
Bei höheren Differenzen sollte schnellstmöglich deren Ursache ermittelt werden, um Streit zu vermeiden.
Zum zweiten Teil Ihrer Nachfrage ist festzustellen, dass die WE grundsätzlich den Verteilerschlüssel bestimmen können. Sicherlich ist auch eine Aufteilung des Wasserdifferenzbetrages nach anderen Kriterien wie Miteigentumsanteil oder Wohnfläche möglich. Bsw. Könnte die ermittelte Differenz relativ zum übrigen Wasserverbrauch aufgeteilt werden. Ich halte diese Aufteilungsvariante jedoch nicht für glücklich sondern streitbefördernd.
Eine solcher Umlageschlüssel wäre auch schwer zu vermitteln. Hingegen ist die Umlage nach Miteigentumsanteilen, Quadratmetern oder nach Personen für jeden klar nachvollziehbar.
So wäre es bsw. für eine 4 köpfige Familie gegenüber einem Einpersonenhaushalt verständlich, dass erstere höhere Kosten der Pflege der Außenanlagen zu tragen hätte als die einzelne Person, da auch eine größere Inanspruchnahme erfolgt. Eine Umlage nach Miteigentumsanteil oder Fläche ist ohnehin selbsterklärend.
