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Sondereigentum: Austausch blinder Fensterscheiben auf eigne Kosten?

| 08.10.2014 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Tag,
ich möchte die blinden Fensterscheiben in meiner Wohnung (Sondereigentum) austauschen lassen - und bei der Gelegenheit auch die anderen, die z.T. leichte Kratzer haben und erste Anzeichen von Blindwerden aufweisen (mit dem Ziel auch einer besseren Wärmedämmung).
Unsere TE sagt: "Die Sondereigentümer sind zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung ihres SE verpflichtet, insbes. fallen ihnen... zur Last: Die Instandhaltung der..., der Fenster... Zur Instandhaltungspflicht gehört auch die Beseitigung von Glasschäden an den Fenstern der Wohnung".

Auch in den anderen Wohnung gibt es blinde Fensterscheiben. Die EG lehnt jedoch einen allgemeinen Austausch aller infrage kommender Fenster ab.

Meine Fragen:
"Blinde Scheiben" sind Glasschäden, deren Austausch ich selber bezahlen muss?

Kann ich auch die anderen Fensterscheiben austauschen - ich bin bereit, die Kosten auch dafür selber zu tragen. Ich habe ein günstiges Angebot von einem Handwerker.

Muss ich vorher das Einverständnis der Hausverwaltung einholen und ggf. einen von ihr vorgeschlagenen, teureren Handwerker beauftragen?

Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage in Bezug auf den Austausch der Fenster möchte ich Ihnen gerne unter Berücksichtigung der dargestellten Informationen, wie folgt, beantworten.

Zunächst ist voranzustellen, dass Außenfenster, wie auch die dazugehörigen Glasscheiben zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Im Grunde heißt dies, dass für eine Erneuerung und Instandsetzung die Wohnungseigentümerversammlung entscheiden muss, da es sich um eine zustimmungspflichte nicht unwesentliche Baumaßnahme handelt.

Ungeachtet dieser begrifflichen Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum kann jedoch durch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung bestimmt werden, dass die Instandhaltungskosten" für Glasschäden gleich welcher Art" von dem jeweiligen Miteigentümer zu tragen sind.

Insoweit muss sich die Frage gestellt werden, ob ein "blindes" Fensterglas einen Glasschaden darstellt.

Hier kann die Entscheidung des nachzitierten Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 3.8.2000, Aktenzeichen 2Z BR 184/99 zu Rate gezogen werden, der sich u.a. mit dieser Frage befasste:

"Obliegt nach der Gemeinschaftsordnung die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen im Bereich des Wohnungseigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer, so gilt dieses auch für den Austausch trüb oder blind gewordener Glasscheiben. Isolierglasfenster sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum.

Auch wenn Isolierglasfenster gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind, ihre Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich gemäß §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG den Wohnungseigentümer gemeinschaftlich obliegt, kann abweichend von der gesetzlichen Regelung jedoch die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Dieses kann insbesondere durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung erfolgen. Gegebenenfalls sind die Bestimmungen in der Teilungserklärung auszulegen, wobei auf Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt. Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass Glasschäden ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens den Wohnungseigentümer treffen, so ist nach dem Sprachgebrauch und Wortsinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter darstellt, auch das Blindwerden einer zuvor durchsichtigen Glasscheibe als Glasschaden zu verstehen, denn auch bei der Eintrübung durch Feuchtigkeit verliert das Glas eine wesentliche Eigenschaft und ist zu erneuern."

Insoweit sind Sie berechtigt die Glasschäden durch blinde oder zerkratze Scheiben zu beseitigen, ohne das es einer Zustimmung der übrigen Eigentümer oder der Hausverwaltung bedarf, da die Beseitung von Glasschäden in den Aufgabenbereich des Sondereigentümers fällt (so auch OLG Düsseldorf 3Wx 185/04).

Gleichsam kann eine Rücksprache mit der Hausverwaltung hinsichtlich der geplanten Reparaturmaßnahmen nicht schaden, eine zustimmungspflichtige Maßnahme ist es jedoch nicht.

Ich hoffe, dass ich Ihre Anfrage insoweit beantworten konnte und verbleibe.

Bewertung des Fragestellers 14.10.2014 | 18:55

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