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Wandputz Gemeinschaftseigentum? - Zahlung verweigern?


04.11.2005 18:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sachverhalt: Im Protokoll der 1. Wohnungeigentümer-Versammlung 2005 steht zum TOP "Verschiedenes": " Es wurde von den WE Herrn M. vorgetragen, dasss sich in seiner Wohnung großflächig Putz von einer Wand abgelöst hat. Nach Auffassung der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung ist dieser Putz als Gemeinschaftseigentum zu behandeln. Die Verwaltung hat bez. dieser Angel. bereits einen Kostenvoranschlag vorgelegt zur Höhe von ca. 2000.- Euro. Die Verwaltung wird juristisch prüfen, ob es sich ...um Sondereigentum oder Gemeischaftseigentum handelt, da die Teilungserklärung hierüber keine klare Aussage trifft. Sofern es sich bei der Angelegenheit um Gemeinschaftseigentum handelt, wird die Gemeinschaft die Massnahme von der Rücklage bezahlen. Es wird ncoh ein weiteres Angebot in dieser Angelegenheit eingeholt." Die Diskussion fand unter "Verschiedenes" statt, - für uns eine Überraschungsentscheidung, da es keinen TOP gab, auf den man sich hätte vorberieten können. Dies rügen wir immer wieder, ohne Erfolg. Es werden laufend wichtige und kostenträchtige Beschlüsse unter "Verschiedenes" gefasst, die wir dann - rechtsschutzschädlich - jedesmal anfechten müssten.

An der betreffenden Versammlung konnten mein Mann und ich nicht teilnehmen. Der von uns bevollmächtigte ME berichtete uns, der Verwalter habe berichtet, allerdings nur seine Meinung dargestellt, nämlich die, dass der betreffende ME, Herr M. nichts dafür könne und deshalb die Allgemeinheit für diesen Schaden aufzukommen habe, - die Eigentümer seien hierzu nicht gefragt worden, hätten also seiner Auffassung auch nicht insgesamt zugestimmt, wie das Protokoll fälschlich ausweise.

In der Folge habe ich die Sache versucht zu prüfen und dabei das WEG und die allgemein zugängliche und üblich Kommenmtarliteratur zu Rate gezogen (Bärmann - Pick, Kahlen).

Bei der betreffenden Wand handelt es sich um eine tragende Wohnungstrennwand zwischen unserer und der nebenliegenen Wohnung. Der Putz ist auf der Innenseite der Nachbarwohnung abgefallen. Die Gründe hierfür sind nicht bekannt. Ein Pflichtverstoss oder ein Versäumnis der restlichen Eigentümer (8 Parteien / Einhausanlage) bei der Wartung und Erhaltung des Hauses, der eventuell zu einer Haftung dem Einzeleigentümer gegenüber verpflichten könnte, ist nicht ersichtlich.

Im WEG § 5 heisst es: Abs. 1) Gegenstand des Sondereigentums sich die gem. § 3 Abs. 1 b bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehördenden Bestandteile des Gebäuders, die verändert, beseitigte oder eingefügt werden können, ohne, dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum...über das nach § 14 zulässige Mass hinaus beeinträchtigt oder die äussere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Abs. 2) Teile des Gebäudes, die für dessen Sicherheit erfordelrich sind, sowie... sind nicht Gegenstand des SonderE, selsbt, wenn sie sich im Bereich der im SonderE stehenden Räume befinden. Abs. 3) Die WE können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die gegenstand des SonderE sein können, zum gemeinschaftlichen E gehören."

Kahlen (zu § 5, S. 36) zählt unter "Gegenstand des Sondereigentums" den innerhalb des Sondereigentums liegenden Decken - und Wansputz zum Sondereigentum.
Bärmann - Pick führt hierzu (§ 5, Rdn. 27) folgendes aus: "Am Verputz besteht SE auch insweit derselbe sich auf tragenden Zwischenwänden befindet. Die Grenze hierfür ist das Rohmauerwerk."

Dies habe ich der Verwaltung mitgeteilt und es unter Hinweis auf diese Rechtslage abgelehnt, die Kosten für die Erneuerung des Putzes zu einem 8tel mitzutragen, - die Beseitigung, Veränderung oder Einfügung von Wandputz innerhalb einer Wohnung kann nach dem Geschmack des WE vor sich gehen, ohne dass das Gemeinschaftseigentum davon tangiert würde, sofern das Rohmauerwerk nicht angetastet wird. Das Rohmauerwerk zwischen den Wohnung steht im Gemeinschaftseigentum, da es der Sicherheit und Stabilität des Hauses dient und dürfte deshalb nicht ohne einstimmigen Beschluss verändert werden, auch wenn es sich im Bereich einer oder zweier Wohnungen befindet. Das Rohmauerwerk wurde bei der Reparatur nicht angetastet. Letztens haben die WE nichts abweichendes vereibart, was nicht bestritten wird.

Auf der vorgestrigen Versamlung kam der Punkt - ausserhalb der TO zur Sprache. Der Verwalter trug vor, man habe die Sache rechtlich geprüft. Es handle sich eindeutig um GemeinschaftE und die Reparatur sei von allen zu tragen. Meine Auffassung sei totaler Blödsinn. Herr M. könne schliesslich nichts dafür, deshalb habe sich die Verwaltung der Sache angenommen und im Auftrag aller Eigentümer gehandelt. Wenn mir dies nicht passe, könne ich die Zahlung verweigern und er werde mich verklagen. Das mache ihm nichts aus, das mache er gern und als Sport. Die anderen Eigentümer, bis auf einen im WEG tätigen ehemaligen Richter, sind verunsichert.

Wer hat recht? Durfte der Verwalter, der die Rechtslage, da sie ja überall klar veröffentlicht und durch einfaches Nachlesen jederzeit zu ermitteln ist, kennen müsste (er wirbt mit 80 Jahre Erfahrung auf dem Briefbogen), überhaupt tätig werden?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Was nun nicht klar ist, ob tatsächlich ein Beschluss gefasst wurde. Da dieser für die Maßnahme wohl erforderlich sein dürfte, gehe ich hiervon aus.

Dann ist der Verwalter gem. § 27 I Nr. 1 WEG zur Durchführung verpflichtet. Dies gilt auch für Beschlüsse, die zwar vereinbarungswidrig oder anfechtbar sind, aber nicht für ungültig erklärt sind (BayObLG WuM 1990, 366). Nur der nichtige Beschluss darf nicht ausgeführt werden.

Sofern der Verwalter eine – i. E. wohl unzutreffende Rechtsauffassung vertritt – ist dies wohl rechtlich nicht zu verbieten. Allerdings stellt sih nach Ihrer Schilderung die Frage nach der Abberufung des Verwalters.

Mit der zitierten Literatur halte ich den Putz auch für Sondereigentum, wie z. B. Estrich auch (BayObLG NJW-RR 1994, 598).

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung – da ich jedoch erst ab Montag Nachmittag wieder im Büro bin, bitte ich bereits jetzt um etwas Geduld.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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