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Nutzung von Gemeinschaftseigentum durch einzelnen Eigentümer


15.12.2010 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Ich bewohne eine Dachwohnung (Eigentumswohnung) mit Dachterrasse in einem Mehrfamilienhaus.

Auf einem Teil des Hausdaches befindet sich meine Dachterrasse (Sondernutzungsrecht). Ich habe außerhalb dieser Terrasse (also auf Gemeinschaftseigentum) ein paar Blumenkübel stehen. Unstrittig ist, daß das bzgl. Statik, etwaiger Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum etc. unproblematisch ist. Die Dachkonstruktion läßt dies zu.

Die betreffende Stelle ist von keinem anderen Mieter oder Eigentümer einsehbar. Man kann sie nur sehen, wenn man auf meiner Dachterrasse steht.

Durch eine Dachbegehung kam nun ans Licht, daß ich "unberechtigt Gemeinschaftseigentum nutzen" würde. Ich wurde aufgefordert, die Blumenkübel vom Gemeinschaftseigentum zu entfernen.

Bisher war ich davon ausgegangen, daß ich Gemeinschaftseigentum nutzen kann, wenn ich dadurch andere Eigentümer in ihren Rechten nicht beeinträchtige. Dies ist hier zweifellos gegeben.

Kann "die Gemeinschaft" oder ein einzelner Eigentümer dennoch verlangen, daß ich meine Blumenkübel dort entferne?
Welches Gesetz bzw. welcher Paragraph regelt dieses Problem?

Mit freundlichen Grüßen
Michael Schürmann
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


1) Kann "die Gemeinschaft" oder ein einzelner Eigentümer dennoch verlangen, dass ich meine Blumenkübel dort entferne?

Alle Räume, Flächen und Bestandteile einer Wohnanlage, die nicht zum Sondereigentum zählen sind Gemeinschaftseigentum. Im Zweifel liegt Gemeinschaftseigentum vor, §§ 1, 5 WEG.

Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, § 15 Abs. 3 WEG.

Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderung) nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen, § 16 Abs. 3 WEG.

Nach § 15 WEG können Sie die Dachterrasse auch nutzen, wenn dies nicht gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen entgegensteht.

Ein gesetzliches Verbot zum Aufstellen von solchen Pflanzenkübeln gibt es nicht. Insbesondere geht keine Gefahr von diesen Kübeln aus, da die Statik nicht beeinträchtigt ist.

Soweit nunmehr die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft nichts anderes aussagt, ist es nicht verboten, die Kübel aufzustellen.

Die Gemeinschaft könnte allerdings einen entsprechenden Beschluss fassen, der diese Nutzung untersagt. Solange der Beschluss aber noch nicht gefasst ist, sind Sie im Recht.

Sie müssen die Kübel nicht entfernen.


2) Welches Gesetz bzw. welcher Paragraph regelt dieses Problem?

Anwendbar ist hier in erster Linie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), aber auch das allgemeine Zivilrecht, also das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Das Gemeinschaftseigentum richtet sich nach §§ 1 und 5 WEG. § 15 WEG regelt den Nutzungsumfang des Gemeinschaftseigentums.

§ 1 Absatz 5 WEG:

„(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen."

§ 5 Absatz 2 WEG:

„(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden."

§ 15 Absatz 3 WEG:

„(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht."

Weiterhin könnte man – vorausgesetzt es wäre per Gesetz oder Beschluss verboten, die Kübel aufzustellen – nach § 1004 BGB verlangen, dass Sie diese entfernen. Aber soweit sind wir hier noch lange nicht.

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2010 | 13:09

Sehr geehrter Herr Schwerin,

vielen Dank für die Antwort.

Ich hoffe mich nicht mißverständlich ausgedrückt zu haben. Sie schrieben:

"Nach § 15 WEG können Sie die Dachterrasse auch nutzen, wenn dies nicht gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen entgegensteht."

Meine Frage bezog sich aber nicht auf die Nutzung meiner Dachterrasse, sondern auf das Aufstellen der Kübel AUSSERHALB meiner Dachterrasse. Also auf dem Teil des Daches, welches zum Gemeinschaftseigentum gehört. (Die Gegebenheiten hatte ich in der Ausgangsfrage beschrieben: statisch unbedenklich, für andere uneinsehbar etc.)

Bin ich auch hier im Recht?

MfG
Michael Schürmann

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2010 | 13:14

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Verzeihein Sie, wenn ich mich missverständliche ausgedrückt habe.

Meine Antwort ist so zu verstehen, dass das Gemeinschaftseigentum - also der Bereich außerhalb Ihrer Dachterrasse - betroffen ist und Sie also dieses nutzen können.

Wenn der Bereich außerhalb Ihrer Dachterrasse nicht mehr Terrasse sondern nur Dach ist, habe ich mich nur falsch ausgedrückt. Meine Aussage betrifft den gesamten Dachbereich, der nicht mehr in Ihrem Sondereigentum steht.

Hier können Sie - wie eingangs beschrieben - die Dachkübel aufstellen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

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