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Vermietung von Gemeinschaftseigentum durch einen Eigentümer

| 21.01.2008 13:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Ich bitte um Beantwortung folgender Frage: "Kann ein Wohnungs-
eigentümer, der ein durch Beschluß gewährtes Nutzungsrecht an
einem nur von seiner Wohnung aus (durch eine schmale Treppe)
zugänglichen, aber im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden-
teil (Spitzboden) besitzt, diesen Dachbodenanteil ohne Zustimmung
der übrigen Wohnungseigentümer an Feriengäste vermieten? Und wenn
nein: Mit welcher Mehrheit muß dazu ggfs eine Zustimmung der
Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen?"
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Eine berechtigte Vermietung setzt zwar das Vorhandensein des alleinigen Nutzungsrechts in der Person des Vermietenden voraus, aber umgekehrt ist nicht jeder Nutzungsberechtigte zur Vermietung berechtigt. Besonders deutlich wird dies in den mietrechtlichen Vorschriften der §§ 540, 553 BGB, die besagen, dass ein Mieter (der ja durch den Mietvertrag das Nutzungsrecht an der Mietsache hat) nicht automatisch zur Untervermietung berechtigt ist, sondern diesbezüglich eine Erlaubnis seines Vermieters benötigt.

Dieser Gedankengang kann auf das Wohnungseigentumsrecht übertragen werden. Wenn einem Wohnungseigentümer das Nutzungsrecht an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen übetragen worden ist, enthält dies noch nicht zur Berechtigung zur Vemietung dieser Räume. Dieses Recht hätte ausdrücklich Gegenstand des Beschlusses sein müssen.

Zudem läuft ein solches Vorgehen der wirtschaftlichen Interesse der Eigentümergemeinschaft zuwider. Seit der WEG-Reform vom Sommer letzten Jahres regelt § 10 VI 3 WEG, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer ausübt. Zwar ist der Begriff der "gemeinschaftsbezogenen Rechte" juristisch nach wie vor umstritten, unstreitig hierbei ist jedoch, dass die Vermietung von Gemeinschaftseigentum hierzu zählt (Wenzel NZM 2006, 321). Die Vermietung hat daher im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfolgen (diese müsste auch als Partei im Mietvertrag stehen). Auch stehen die daraus erzielten Mieteinnahmen der Gemeinschaft zu.

Daraus ist im Ergebnis abzuleiten, dass eine Beschlussfassung erfoderlich ist, wobei zu beschließen ist, 1. ob eine Vermietung des Gemeinschaftseigentums erfolgen soll und 2. wie dies dann im einzelnen umzusetzen ist. Die Beschlüsse müssen mit Stimmenmehrheit erfolgen, § 10 V WEG.

Diese Rechtslage ergibt sich formal dadurch, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Die besondere Situation, dass das zu vermietende Gemeinschaftseigentum lediglich von dem Sondereigentum eines Eigentuümers aus zugänglich ist, ändert daran nichts.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, damit dieses Forum für andere Nutzer transparenter wird.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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