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WEG: Schaden an Gemeinschaftseigentum (Fenster) die Verwalter nicht behebt

| 07.01.2012 00:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Der Sachverhalt:
Ich habe in einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen nicht zu Wohnzwecken dienenden Miteigentumsanteil neu erworben (Kellerraum, ca. 30qm).
Die Teilungserklärung sieht vor, dass, soweit öffentlich-rechtliche Bestimmungen und Vorschriften nicht entgegen stehen, eine Nutzung als Wohnung zulässig ist.

Ebenso regelt die Teilungserklärung:
- was gemeinschaftsliches Eigentum und was Sondereigentum ist
- Wer für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftslichen Eigentums und des Sondereigentums verantwortlich ist (inkl. Tragung der Kosten: gemeinschaftliches Eigentum: Eigentümergemeinschaft, Sondereigentum: Eigentümer Miteigentumsanteil)
- Was die Pflichten des Verwalter sind, bspw. laufende Überwachung des Zustandes des gemeinschaftslichen Eigentums, treffen aller erforderlichen oder zweckmäßigen Maßnahmen zur Bewirtschaftung, Instadsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Fenster gehören lt. Teilunsgerklärung zum gemeinschaftlichen Eigentum.


Mein Problem:
Im Zuge der Renovierungsarbeiten musste ich feststellen, dass das vorhandene Fensterelement (Holzfenster) an vielen Stellen massiv von Holzfäulnis betroffen ist. Feuchtigkeit dringt von aussen ein (sieht man auch gut am Verlauf der Holzfäule von aussen nach innen)
Ebenso schließt ein Fensterflügel nicht mehr dicht.

Die Folge ist, dass bei starken Regen Feuchtigkeit in meine Räumlichkiten eindringt. Nach dem Sturm von 05.01.2012 standen sogar zwei riesige Pfützen im Raum.

Die beschädigt nicht nur minen Bodenbelag sowie die in den Räumlichkiten aufbewahrten Gegenstände, sonder schädigt m.E. auch die Bausubstanz des Gebäudes. Ausserdem befürchte ich Schimmelpilzbildung und Schädlingsbefall.

Faktisch ist der Raum derzeit so nicht nutzbar.

Den Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum habe ich unverzüglich in Textform (Email, inkl. aussagekräftiger Fotos) dem Hausverwalter angezeigt und ihn bereits 2 Mal zur Instandsetzung aufgefordert.
Die Instandsetzung wurde vom Hausverwalter jedoch 2 Mal abgelehnt, obwohl m.E. Gefahr in Verzug ist.

Begründet wurde die Ablehnung jeweils unterschiedlich:
Beim ersten Mal wurde argumentiert, die Eigentümergemeinschaft müsse dieser Maßnehme in der nächsten Eigentümerversammlung mehrheitlich zustimmen. Die Eigentümerversammlung findet aber erst in vorauss. 4-6 Monaten statt. Ich solle aber Kostenvoranschläge einholen.
Beim zweiten Mal wurde abgelehnt, weil der Miteigentumsanteil nicht bewohnt sei, weil nicht genügend Instandhaltungsrücklage für eine Instandsetzung da sei (was aber so nachweislich nicht stimmt: 20k € vorhanden, neues Fenster kostet 2k €). Ich solle das Fenster auf eigene Kosten instandsetzen/austauschen, dabei natürlich Farbgebung und Aufteilung genaustens beachten und in der nächsten Eigentümerversammlung einen Antrag auf Erstattung von 50% der Kosten stellen.


Ich habe dem Hausvewalter jetzt schriftlich (Einschreiben, Rückschein) eine Frist von 4 Wochen zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzt. Ansonsten werde ich die Instandsetzung vorerst auf eigene Kosten durchführen und mit dem Hausgeld verrechnen.


Meine Fragen:
- Muss ich mir das gefallen?
- Wie ist hier die Rechtslage bzw. die einschlägige Rechtssprechung?
- Verletzt der Hausverwalte seine Verwalterpflichten? Hätte er bspw. m.E. regelmäßig den Zustand kontrolliert, wäre es erst gar nicht so weit gekommen.
- Kann ich ggf. Regressforderungen geltend machen? Gegen wen?
- Welche weitere Vorgehensweise empfehlen Sie mir?
- Können Sie meine Interessen über die Beantwortung dieser Frage hinaus vertreten?


Vielen Dank!

07.01.2012 | 01:51

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Verwalter ist nach § 27 I Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen. Insofern ist er auch zur Überwachung des Objekts verpflichtet.

Wenn Ihnen dadurch, daß der Verwalter die vorgenannte Überwachungspflicht schuldhaft verletzt hat, ein Schaden entstanden ist, können Sie Schadensersatz von ihm fordern.

Darüber hinaus ist der Verwalter verpflichtet, in dringenden Fällen aus der Instandhaltungsrücklage die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen (§ 27 I Nr. 3 WEG). Ein „dringender Fall" ist schon dann gegeben, wenn eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung durchzuführen ist und keine Zeit ist, einen Beschluß der Eigentümerversammlung herbeizuführen. Der Austausch eines defekten Fensters, durch das Feuchtigkeit eindringt, ist eine solche Maßnahme.

Aus eigenem Recht dürfen Sie nach § 21 II WEG nur Notmaßnahmen zur Gefahrenbeseitigung treffen, ob der komplette Austausch des Fensters dazu gehört, ist zweifelhaft. Sie könnten jedoch ggf. auch für den komplettem eigenmächtigen Austausch des Fensters einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft haben (wenn das neue Fenster nach Farbgebung und Aufteilung „paßt").

Wenn der Verwalter das Fenster nicht austauschen läßt, sollten Sie auf vorzeitige, kurzfristige Einberufung der Eigentümerversammlung drängen und dort einen Beschluß über den Austausch des Fensters herbeiführen.

Wenn der Verwalter sich weigert, die Eigentümerversammlung einzuberufen, oder diese den Austausch des Fensters ablehnt, so können Sie gem. § 21 VIII WEG Ihren Anspruch gerichtlich geltend machen.

Sehr gern vertrete ich Sie in dieser Angelegenheit gegenüber dem Verwalter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Vasel, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2012 | 12:36

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Stellungnahme!

Hieraus ergeben sich folgende weiteren Fragen:
- Welche Frist ist bei der vorzeitigen, kurzfristigen Einberufung eine Eigentümerversamlung mindestens einzuhalten?
- Der Besitzübergang für den neu erworbenen Miteigentumsanteil steht noch aus (vorauss. Ende Januar 2012). Der Verkäufer hat mir den Miteigentumsanteil aber vorab schon zur Nutzung überlassen, um Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Speilt das eine Rolle?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2012 | 19:18

Sehr geehrte/r Fragesteller/in!


Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

1. Nach § 24 Abs. 4 WoEigG soll die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung mindestens 2 Wochen betragen. In besonders dringenden Fällen ist auch kurzfristigere Einberufung möglich. Allerdings kann durch die Teilungserklärung oder Vereinbarung eine abweichende Frist bestimmt sein.

2. Ihre weitere Nachfrage ist von dem kostenlosen Nachfrageangebot eigentlich nicht mehr umfaßt. Die Antwort lautet: ja. Das Eigentum wird erst durch die Eintragung im Grundbuch übertragen (§ 873 Abs. 2 BGB), erst dann können Sie gegenüber dem Verwalter und der Wohnungseigentümerschaft Eigentümerrechte geltend machen. Vorher müssen Sie sich an den Verkäufer des Eigentumsanteils halten.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.01.2012 | 12:39

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