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Nutzung von Gemeinschaftseigentum durch einzelne Eigentümer

12.03.2011 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir interessieren uns für den Kauf einer Eigentumswohnung in einem Haus mit insgesamt fünf Parteien. Bei der Besichtigung zeigte der Eigentümer uns eine Dachkammer mit verschließbarer Tür, die er seit seinem Einzug in das Haus als Abstellraum nutzt. Der Eigentümer sagte uns, die Dachkammer „gehöre" zu der Wohnung. Auf Nachfrage hat sich jedoch herausgestellt, dass an der Dachkammer weder Sondereigentum besteht, noch ein Sondernutzungsrecht, zumindest kein eingetragenes. Allerdings haben die anderen Eigentümer Kenntnis von der Nutzung (sie dauert möglicherweise schon viele Jahrzehnte an, auch andere Eigentümer nützen wohl angrenzende Dachkammern auf diese Weise). Wir stellen uns deswegen folgende Fragen:

1)Falls wir die Wohnung kaufen, kann uns dann unmittelbar nach dem Kauf oder später die Eigentümergemeinschaft ohne unsere Zustimmung die Nutzung untersagen/entziehen?
2)Wie verhält es sich, wenn später eine andere Wohnung verkauft wird – kann der neue Eigentümer allein die Nutzung durch uns verhindern, z.B. durch gerichtliche Entscheidung?
3)Ein anderer Eigentümer hat „seine" Dachkammer offenbar zum Büro ausgebaut. Wären wir berechtigt, dies ohne Beschluss der WEG zu machen? Und wem gehören dann die Einbauten?

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1. Sie haben zunächst Recht, dass ein Sondernutzungsrecht nicht bestehen dürfte, weil auch die alleinige Nutzung einer bestimmten Fläche begründet dies nicht. Eine Bestellung eines Sondernutungsrechtes kann durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung nur erfolgen, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält.
Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann ich nicht beurteilen.
Eine reine Gebrauchsregelung ist durch Mehrheitsbeschluss möglich, nicht aber dei Begründung eines alleinigen Nutzungsrechts unter Ausschluss der anderene Eigentümer, hierfür wäre gem. §§ 15 I, 5 IV WEG eine Vereinbarung der Eigentümer nötig, die ins Grundbuch eingetragen wird ( vgl. NJW 2000, 3500 ff).

Es müsste auch für Ihre WEG eine Beschlusssammlung existieren. In dieser müsste evtl. ein Beschluss über die Nutzungsverteilung der Kammnern zu finden sein. Ansonsten wäre es sinnvoll, auf einen entsprechenden Beschluss hinzuwirken. Durch Mehrheitsbschluss nach § 15 II WEG kann der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums bestimmt werden. Bei Störungen haben Sie einen eigenen individuellen Anspruch auf angemessenen Gebrauch nach § 15 III WEG. In Ihrem Fall müsste man davon ausgehen, dass sich bereits daraus ein Recht zur Nutzung der Kammer ergibt, gerade wenn die anderen Eigentümer mit den weiteren Kammern ebenso verfahren.
Grundsätzlich wäre es aber denkbar, dass durch einen Beschluss Ihnen die Nutzung entzogen wird und etwa eine andere Kammer zugewiesen wird. Ein völliger Ausschluss wäre sicher rechtswidrig und der Beschluss wäre anfechtbar.

Um Klarheit zu haben, sollten Sie also auf einen Beschluss hinwirken.

2. Nein, ein neuer Eigentümer ist an die bisherige Lage gebunden. Falls es Beschlüsse gibt, binden diese auch den neuen Eigentümer. Wenn die Kammer immer Ihrer Wohung zugewiesen war, könnte nicht einfach ein anderer Eigentümer Ihnen die Nutzung entziehen, dies wäre in gewissen Grenzen nur durch Mehrheitsbeschluss möglich. Dies dürfte aber nicht realistisch sein, denn ich gehe davon aus, dass jeder Eigentümer weiter "seine" Kammer nutzen möchte und daher hier ein Beschluss möglich wäre.

3. Nein, bei Wohnnebenräumen wie Böden, oder Abstellräumen, ist die Nutzung als Büro unzulässig, selbst wenn es Sondereigentum wäre (Palandt-Bassenge, § 15 WEG Rn. 16). Sie sollten in jedem Fall für eine Regelung sorgen. Wenn es einen Beschluss gibt, der eine Nutzung auch als Büro erlaubt, dann wäre dieser wirksam, solange er nicht abgefochten wird. Grundsätzlich könnten die anderen Eigentümer aber Beseitigung der Nutzung als Büro verlangen.




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