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Wandputz Gemeinschaftseigentum? - Kostenübernahme durch die Allgemeinheit verhindern


05.11.2005 07:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrter Herr RA Steiniger, zur Frage des Beschlusses: aus dem Protokoll ergibt sich m.A.n. folgendes: es wurde ein Gegenstand verhandelt, zu dem nicht geladen war.

Es hätte sich, läge denn ein Beschluss vor, um einen Gegegenstand von nicht völlig untergeordneter Bedeutung, da er erhebliche Kostenfolgen hätte.

Ich habe die Verwaltung wiederholt schriftlich darauf hingewiesen, dass dieses Vorgehen unzulässig ist. Meine Ansicht nach muss der Verwalter die unkundigen Eigentümer vor rechtswidrigen oder unzulässigen Beschlüssen warnen, nicht die ME den Verwalter belehren. Dies gehört zu seinen Kernpflichten.

Sodann ist die Rede davon, dass der V. (vor der Versammlung) von sich aus einen Kostenvoranschlag eingeholt habe und einen weiteren vorlegen werde (nach der Versammlung) und weiteren Rechtsrat einholen, da man sich nicht sicher sei, ob es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Die Eigentümer, wenn sie denn überhaupt abgestimmt haben sollten, was der uns vertretende Teilnehmer bestreitet, waren sich mithin auch nicht sicher, ob die Gemeinschaft betroffen ist und einzustehen hat.

Erst in der zweiten Versammlung, wo der Punkt wiederum nicht auf der TO stand, bekräftigte der V, er habe sich rechtlich belehren lassen und es sei klar, dass dies Gemeinschaftssache sei und meine Auffassung Blödsinn. Zum Beweise seiner Behauptung legte er nichts vor. Beschlossen wurde nichts. Die ME sind jedoch verunsichert. Sie glauben, wie schon so oft, zustimmen zu müssen, wenn Ihnen derartiges mit Nachdruck gesagt wird und sie glauben keine andere Wahl zu haben.

Im übrigen wäre die Erneuerung des Putzes ja dann eine Massnahme der fortlaufenden ordnungsgemässen Verwaltung, die keiner Zustimmung bedürfte, da der V sie von sich aus vornehmen könnte und die ME unabhängig von Willen und Überzeugung aus der Rücklage zahlen müssten.

Wir haben eine stabile 3 zu 5 Abstimmungslage im Hause, sodass eine Verwalterabwahl - Minderheitenschutz steht auf dem Papier - nicht errreichbar wäre. Wie kann ich nun vorgehen, wenn ich die Kostenübernahme durch die Allgemeinheit verhindern möchte? Geht das auch aussergerichtlich? Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Guten Tag Frau A.,

in Ihrem Fall wird es ganz entscheidend darauf ankommen, welche Kompetenzen denn der Verwalter eigentlich hat und ob er sich hier – vermeintlich – auf seinen Auftrage aus § 27 I Nr. 2 WEG stützt. Denn ich unterstelle nach dem geschilderten Zeitablauf und der Beschreibung der Maßnahme, dass ein Eilfall des § 27 I Nr. 3 WEG nicht vorliegt.

Dazu muss man sich die gesetzliche Kompetenz des Verwalters ansehen. Klar schildert es dass BayObLG im Beschluss vom v. 26.2.2004 - 2Z BR 266/03, den ich auszugsweise zitiere:

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Weil es aber in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Verfahren herbeizuführen (BayObLGZ 1992, 146, 148; BayObLG ZMR 1999, 654; BayObLG NJW-RR 2001, 1020 f.). Für eine eigenmächtige Auftragserteilung durch den Verwalter ist somit grundsätzlich kein Raum.

Insoweit halte ich – vorbehaltlich weitere vertraglicher Vereinbarungen- hier zunächst eine Entscheidung der WE für notwendig.

Insbesondere, wo ja ein Beschluss nach den Ihnen vorliegenden Information nicht getroffen wurde!

Sie sollten auf jeden Fall den Verwaltervertrag, die Protokolle und Beschlüsse einem Kollegen vorlegen und die Situation besprechen. Ich sehe hier unbedingt Prüfungsbedarf.

Hieraus wird sich dann auch das weiter Vorgehen entscheiden: Evtl. (vorbeugend) Feststellungsklage, dass der Verwalter die Maßnahme nicht ergreifen kann oder nachfolgend Schadenersatzforderungen. Ggf. Anfechtung des doch getroffenen Beschlusses.

Insbesondere wenn es einen Beschluss gibt, benötigen Sie letztendlich die gerichtliche Feststellung. Ob außergerichtlich mit dem Verwalter etwas zu erzielen ist, halte ich nach Ihrer Schilderung für unwahrscheinlich – auszuschließen ist es natürlich nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
- Rechtsanwalt -
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