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Mietbeendigung mit Kostenübernahme

| 22.10.2014 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Der Mieter ist für das Bestehen und das Ausmaß eines Mangels wie auch für eine darauf beruhende außerordentliche Kündigung beweispflichtig.

Vorgeschichte:
Vermietung einer Wohnung in einem Haus durch meinen Vater. Welcher als Hausverwalter, mithilfe einer Generalvollmacht über die Handlungen meiner Großmutter (die Besitzerin) verfügt. Meine Großmutter ist geistig und körperlich, für Ihre über 90 Jahre noch sehr fit, traut sich aber Verwaltungsangelegenheiten bezüglich Mietwohnungen nicht mehr zu. Deshalb hatte mein Vater diese übernommen.

Juli 2013
Schwerer Hagelschaden am Haus

Ende 2013 - Mitte 2014
Nach einem schweren Hagelschaden wurde das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet großflächig renoviert. Neues Dach, Heizung, Fußboden, gestrichene Wände usw...

Januar 2014
Erster Wanzenbefall durch Bettwanzen im Erdgeschoss und im ersten Stock, nach Auszug des aktuellen Mieters.
Das komplette Haus wurde mithilfe eines Kammerjägers (Kammerjäger A) komplett von den Wanzen befreit.

Im Mai 2014 hatte die Mieterin (Klägerin) den Mietvertrag für die Whg im 1 OG für einen Einzug im August unterschrieben.

Juni 3014
Im Juni sind die aktuellen Mieter aus ihrer Wohnung ausgezogen.

August 2014
Im August bei Einzug der Mieterin stellte die Mietern einen Wanzenbefall fest.
unsere Vermutung hierbei, dass die Vormieter diese Wanzen nach einen Auslandsaufenthalt in den USA, eingeschleppt haben.

August 2014
Ende August wurde ein Kammerjäger (Kammerjäger B) von der Mieterin beauftragt. Und ein von meinem Vater beauftragter Kammerjäger (Kammerjäger A) (welcher vorher das ganze Haus schon einmal behandelt hatte) abbestellt.

Der Beauftragte Kammerjäger (Kammerjäger B) führt seine Behandlung durch und beendet die Behandlung auch Ende August.

Mitte August findet die Mieterin angeblich wieder Wanzen in der Wohnung (Diesmal in der Küche... ein eher ungewöhnlicher Ort für Wanzen) und teilt dies mit.

September 2014
Zwischenzeitlich ist mein Vater (der Hausverwalter) Anfang September im Ausland verstorben. Weshalb ich als Sohn jetzt die Hausverwaltungsaufgaben erst einmal im Namen meiner Großmutter übernommen habe.

Da ich mit den Aufgaben der Überführung und Beerdigung meines Vaters beschäftigt war, konnte ich mich nicht sofort genauestens um die Mietsituation der Mieterin kümmern. Weshalb es hierbei eine Verzögerung von 1- 2 Wochen gab. (Mein Vater war und ich bin wohnhaft in Norddeutschland, das Mietobjekt befindet sich in Süddeutschland.)

Nach einer Kontaktaufnahme mit dem erfolglos behandelnden Kammerjäger (Kammerjäger B), welcher mir mitteilte das eine (mehr oder weniger)erfolgreiche Wanzenvernichtung nur mit dem Ausbau der Küche und der Dusche zu verbinden sei. (Dieser Kammerjäger wollte mir keine Gewährleistung auf die Behandlung des Befalls geben)
Sowie einem etwas seltsamen Telefonat mit der Mutter der Mieterin, welche (nach einer Nachfrage meinerseits, bezüglich eines Beweis für den Wanzenbefall) mit mir über den Sinn eines Beweises des Wanzenbefalles diskutierte. Informierte ich mich beim Dachverband (Deutscher Schädlingsbekämpfer Verband)und dem Kammerjäger (Kammerjäger A), was deren Meinungen dazu seien.
Diese teilten mir mit das ein Ausbau zur erfolgreichen Wanzenbekämpfung nicht notwendig sei. Desweiteren versprach mir der Erste Kammerjäger (Kammerjäger A) eine Gewährleistung auf die Behandlung des angeblichen Wanzenbefalles.

Oktober 2014
Daraufhin beauftragte ich diesen Kammerjäger (Kammerjäger A) mit der Behandlung der angeblichen Wanzen in der Wohnung und übermittelte Ihm die Kontaktdaten der Mieterin, damit er einen Termin zur Behandlung vereinbaren könne. Desweitern teilte ich der Mieterin mit, das ein Ausbau der Küche sowie Dusche vorläufig nicht notwendig seien, da der Kammerjäger Mittel und Wege hätte, dies ohne einen Ausbau der Küche und Dusche zu gewährleisten.

Dieser Kammerjäger teilte mir dann Mitte Oktober mit, dass er die Mieterin nicht erreichen könne. Daraufhin versuchte ich es auch und erreichte Sie auch nicht.
Nach zwei Wochen erfolgloser Kontaktaufnahme per Telefon und E-mail. erhielt ich ein Schreiben (per E-mail) von einem Rechtsanwalt, welcher im Namen der Mieterin eine Komplettkostenerstattung von mir (in Höhe von 5300€ ) verlangt und darauf hinweist das die Mieterin das Mietverhältnis zum November 2014 hin, beenden wird.

Die aufgeführten Kosten beinhaltet die Umzusgkosten, Renovierungsarbeiten, Arbeitstunden, Mieten, Kaution usw...



Meine Frage zu diesem Fall lautet:
Wie kann meine/unsere weitere Vorgehensweise(und Chancen) aussehen und lohnt es sich für meine Großmutter (da sie nach dem Todesfall meines Vaters vermutlich wieder die Handlung der Verwaltung mit Ihrem Namen gewährleisten muss) bezüglich dieser Situation eine Rechtsanwalt zum Austreiten diese Sachlage zu beauftragen, oder ist das vergeben Mühe!?

Vielen Dank und
mit freundlichen Grüßen
Herr X.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das hier der Anwaltskollege ohne Weiteres die Umzusgkosten, Renovierungsarbeiten, Arbeitstunden, Mieten, Kaution usw. von Ihnen bzw. von der Vermieterseite verlangt, erscheint mir unter Berücksichtigung der Sach- und Rechtslage doch sehr fragwürdig - im Einzelnen:

Sie sollten da auf jeden Fall gegen vorgehen und zur Herstellung von "Waffengleichheit" ebenfalls einen Anwalt Ihrer Wahl einschalten.

Einzelnen wäre hier folgendes einzuwenden:

- die Mieterin ist für alles darlegungs- und beweisbelastet: Art und Umfang des Mangels in Form der Wanzen, eine Kündigung vorzeitiger Art wegen des Mangels, Schadens- und Aufwendungsersatz usw.

- Sie haben die Mängelbeseitigung in die Wege geleitet bzw. Ihr Vater, Sie haben dieses weiter versucht - die Mieterseite hat nicht mehr reagiert.

- Sie sollten sich erst einmal alle Ansprüche (vermeintlicher Art) nach Grund und Höhe vortragen lassen und Beweise dafür verlangen.

- ich kann nicht erkennen, dass Sie in Verzug mit der Mängelbeseitigung gekommen sind.

- die Mieterin hat die Notwendigkeit eines Ausbau der Küche sowie Dusche darzulegen und zu beweisen, was nur aufgrund eines Sachverständigengutachtens (vor Gericht sowieso) möglich wäre.

- eine vorzeitige Kündigung ist mangels Verzug von Ihnen höchst fragwürdig und es hätte zudem einer schriftlichen Abmahnung wohl bedurft.

Ich sehe hier also genug Angriffspunkte, um hier dagegen vorzugehen.

Ggf. kann man sich auf eine Summe X einigen, aber die bliebe meines Erachtens doch sehr deutlich hinter den geforderten 5.300,- € zurück.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2014 | 09:03

Vielen Dank für die schnell getätigte Antwort.

Ein, zwei Fragen habe ich diesbezüglich noch:
- Sollte ich, oder meine Großmutter einen Anwalt beauftragen?
- Wäre es besser einen Anwalt in der Nähe der Immobilie und meiner Großmutter zu wählen (Süddeutschland), oder besser in meiner Nähe (Norddeutschland) ?
- Desweiteren besteht ja immer noch das angebliche Problem mit dem Wanzenbefall in der Wohnung, welches ja noch nicht gelöst werden konnte. Um eine weitere Ausbreitung (auch auf die anderen Wohnungen) zu verhindern würde ich gerne so schnell wie möglich den Kammerjäger in die Wohnung lassen. Das scheint mir aber aufgrund der aktuellen Situation (da aus irgendwelchen Gründen nur die Mieterin Schlüssel für die Wohnung besitzt) etwas schwierig, wie können wir hier weiter vorgehen?

Vielen Dank für Ihre Mühen.
Mit freundlichen Grüßen
Herr X

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2014 | 09:31

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

1.
Der bzw. die Schuldner(in) hat zunächst den Anwalt zu beauftragen, was aber in der Tat mittels Vollmacht von Ihrer Großmutter an Sie erfolgen kann, also dass Sie im Namen und im Auftrag den Anwalt (unter-)bevollmächtigen, was wahrscheinlich das beste wäre.

Bezüglich der Ortsnähe:
Schwer zu sagen, ob sich ein Anwalt die Sache anschauen müsste, wobei auch Fotos in Betracht kommen.

Dank der neuen Kommunikationsmittel ist aber eine Ortsnähe nicht unbedingt erforderlich.

Bei Bedarf stehe ich Ihnen unter Anrechnung/Gutschrift der Erstberatung, die Sie hier gezahlt haben, zur Verfügung.

2.
Eines ist klar:
Unterlässt der Mieter die Anzeige eines Mangels, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Das gilt aber zudem dann, wenn er an der Ausbreitung eines Mangels eine (Mit-)Verantwortung trägt, was hier in Betracht kommt.

Sie haben nach rechtzeitiger Vorankündigung (eine Woche regelmäßig) das Recht, die Wohnung zur Mängelbeseitigung zu betreten bzw. diese durch einen Dritten ausführen zu lassen.

Setzen Sie da schriftlich eine Frist bzw. nennen Sie zwei bis drei Termine für die Mängelbeseitigung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.10.2014 | 09:55

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