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Kostenübernahme Dachsanierung - Gemeinschaftseigentum wurde Sondereigentum


14.08.2007 10:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung (Dachgeschoss).
Nach einer Sachverständigenprüfung im Jahr 2006 wurde festgestellt, dass die Dampfsperre fehlt, die Dämmung nicht der damaligen Wärmeschutzverordnung entspricht und die Schrauben nicht ausreichend für die Dachkonstruktion sind (Haus Baujahr 1996). Daraufhin wurde in der Eigentümerversammlung die Dachsanierung beschlossen und der Hausverwalter beauftragt diese zu koordinieren und die juristische Auseinandersetzung mit dem zuständigen Bauträger in die Wege zu leiten.
Im Januar 2007 wurden die Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft bzgl. der Dachsanierung gerichtlich bestätigt und es kam zu einem Vergleich mit dem Bauträger.
Dies zur Vorgeschichte.

In meiner eigenen Wohnung befinden sich zwei Dachgauben. Davon habe ich eine Gaube nachträglich durch Fachfirmen einbauen lassen. Laut aktuell gültiger Teilungserklärung von 2001 sind beide Gauben Sondereigentum und ich muss für Instandhaltung, Instandsetzung etc. aufkommen.
Dies ist wohl auch rechtens und man kann so den §5 Abs.2 WEG umgehen. Also, obwohl Dach, Isolierschichten etc. zum Gemeinschaftseigentum gehören, muss ich die Kosten tragen.

Im Zuge der Dachsanierung steht der Hausverwalter nun auf dem Standpunkt, dass ich anfallende Kosten für die Dachgauben komplett alleine tragen muss, da es die Teilungserklärung von 2001 so vorsieht.

Meine Haltung dazu ist folgende:
Falls mit "meiner" nachträglich eingebauten Dachgaube etwas nicht stimmt, sehe ich das ein.
Bei der schon vorhandenen Dachgaube sehe ich das aus folgenden Gründen anders:
Die gerichtlich bestätigten Gewährleistungsansprüche müßten meiner Meinung nach auch für die alte Dachgaube gelten, da sie sich
a) auf das Gesamtpaket Dach beziehen,
b) die im Baujahr 1996 und bis 2001 gültige Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft eindeutig sagt, dass "...Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand...erforderlich sind...Gemeinschaftseigentum sind..." (wie in §5 Abs.2 WEG). Die Gewährleistungsansprüche beziehen sich auch auf das Jahr 1996.
c) in der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zur Dachsanierung keine Rede von Unterteilung / Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist. Aus meiner Sicht wären dann alle Miteigentümer mit Sondereigentum unverhältnismäßig benachteiligt.

Meine Fragen diesbezüglich:
1.) Ist meine Einschätzung richtig, dass anfallende Kosten für die alte Dachgaube im Rahmen der Dachsanierung von der Gemeinschaft bzw. aus der gerichtlichen Vergleichssumme zu tragen sind?
2.) Falls nicht,
a) liegt ein Versäumnis des Verwalters vor?
b) besteht jetzt noch eine Möglichkeit, dass alle Sondereigentümer wegen der Dachsanierung noch mal gemeinschaftlich oder einzeln an den Bauträger heran treten oder ist dieser Fall durch den Vergleich juristisch erledigt?

Ich freue mich auf ihre Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Ohne genauen Einblick in die Teilungserklärung sowie in den gerichtlichen Vergleich wird eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes auf dieser Plattform nicht möglich sein. Denn die in der Teilungserklärung und dem Vergleich getroffenen Regelungen sowie die in der Eigentümerversammlung bezüglich der Dachsanierung beschlossenen Regelungen haben entscheidenden Einfluss darauf, wer gegen wen einen Anspruch hat. Sie schildern den Sachverhalt zwar aus Ihrer Sicht, jedoch reicht die abstrakte Schilderung nicht aus, um den Wortlaut der getroffenen Vereinbarungen zu ersetzen oder plastisch genug darzustellen. Hierfür ist der genaue Wortlaut entscheidend, schließlich kann ein einziges Wort die Bedeutung und den Regelungsgehalt einer Vereinbarung/eines Beschlusses komplett verändern.

Daher können folgende Ausführungen nur genereller Art sein:

Soweit der Beschluss der Eigentümerversammlung nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheidet, spricht viel dafür, dass das gesamte Dach in die Sanierung einbezogen wurde und daher auch mit der Vergleichssumme bezahlt werden muss. Auch hier kommt es aber für eine abschließende Beurteilung auf den Wortlaut des Vergleichs und des Beschlusses an.

Der geschlossene gerichtliche Vergleich wirkt nur zwischen den Prozessparteien. Ich gehe davon aus, dass der Prozess zwischen dem Bauträger auf der einen und der Wohnungseigentümergemeinschaft auf der anderen Seite (vertreten durch den Verwalter) geführt wurde. Daher könnte auch nur die Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Vergleich Rechte herleiten.

In der Regel werden durch einen Vergleich alle gegenseitigen Ansprüche endgültig erledigt (andernfalls macht ein Vergleich wenig Sinn). Daher sind im Regelfall keine weiteren Ansprüche mehr gegeben. Auch hier kommt es aber für eine abschließende Beurteilung auf den Wortlaut des Vergleichs an.

Ein Versäumnis des Verwalters wird hier nicht nachzuweisen sein. Der Verwalter wird für die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht für einzelne Wohnungseigentümer tätig.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 15.08.2007 | 13:43

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für die schnelle und hilfreiche Antwort.
Ich werde die erforderlichen Schriftstücke noch mal genau prüfen.
Eine Frage ist für mich noch offen geblieben. Und zwar, ob es juristisch relevant und damit für mich von Vorteil ist, dass die 1996 für die Eigentümergemeinschaft gültige Teilungserklärung eindeutig besagt, dass "...Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand...erforderlich sind...Gemeinschaftseigentum sind...".
Dies wurde erst im Jahr 2001 verändert.
Und der gerichtliche Vergleich und die Ansprüche daraus beziehen sich auch auf den Zeitraum 1996, weil das Haus in dieser Zeit gebaut wurde. Kann ich daraus für mich den Anspruch ableiten, dass die damals gültige Teilungserklärung für die Bewertung der Kostenübernahme heran gezogen werden muss?

Vielen Dank und freundliche Grüße

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