WEG-Reform, Verwalter und Verwaltervertrag ? - Möglichkeiten und Verständnis fragen

Guten Tag,

Es geht um die Reform des WEG-Rechts. Im Bezug des Verwalters, mit der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung in unserem Fall sowie ein paar klärenden Fragen da ich hierzu keine erklärenden Antworten gefunden habe bei meiner Recherche und ob ich die Formulierung richtig verstanden habe.

Also wir sind eine Eigentümergemeinschaft von 5 Parteien die ich Nachfolgend auch abkürzen werde mit wir. 3 Eigentümer wohnen selber in den Wohnungen und 2 werden vermietet. Einer der Eigentümer ist der Verwalter derselbe wurde auch durch die Teilungserklärung bis Ende 2018 bestellt. Der Verwalter ist in der Immobilienbranche tätig. Und wohnt selber in der Eigentumswohnung.
Da es für uns schwer ist einen neuen geeigneten Verwalter zu finden der nicht zu teuer ist geschweige den uns überhaupt übernehmen würde ( es werden lieber größere Gesellschaften genommen da hier ein größerer Profit gemacht werden kann).

Für meine Fragen wichtige Punkte aus der Teilungserklärung und Gemeindeordnung.

-Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem WEG Paragraph 27 und Bestimmung dieser Teilungserklärung

-dem Verwalter steht für seine Tätigkeit ein Honorar je sonder Eigentumswohnung zu.(Keine Angabe von Höhe von Honorar.)

-Der Verwalter hat für jedes Jahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, nach Ende diesen Wirtschaftsjahres hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen.

-Die Eigentümer sind verpflichtet, bemerkte Mängel und Schäden am Grundstück oder Gebäude, deren Beseitigung dem Verwalter unverzüglich mitzuteilen.

-Wie die Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes oder des Grundstückes, obliegt der Gemeinschaft der Eigentümer. Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung ist vom Verwalter durchzusetzen.

Das sind sie wichtigsten Festsetzungen aus unserer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Nun hab ich ein paar Fragen zum Verständnis und grundsätzliche Fragen.

1.macht es einen Unterschied ob der Verwalter von außerhalb ist oder selbst Eigentümer ist und in der Wohnung auch wohnt ?

2.darf der Verwalter sein Gehalt einfach so festsetzen und auch ohne Begründung für welche Aufgaben er dieses Honorar festsetzt?

3.der Verwalter setzt Aufgaben teilweise erst nach Jahren um auch wenn man es mehrmals hinterfragt hat. Einen Wirtschaftsplan erstellt er nicht und eine jährliche Wartung der Heizung führt er auch nicht durch.
Mittlerweile wird noch nicht mal auf Anfragen geantwortet geschweige den das über Vorgehensweisen vorher oder grundsätzlich kommuniziert wird, eine Rückmeldung wird immer kurz und harmlos abgetan und keine genaue Erklärung abgegeben,( wir müssen hinzufügen wenn er dafür kein Geld verlangen würden sind wir es gewohnt ein bisschen längere Zeit zu warten bzw. wir nehmen es einfach so hin weil wir keine Lust haben ständig den ganzen Sachen immer und immer wieder hinterher zu laufen.) aber in dem Fall da er ein Honorar verlangt, finden wir es unter aller Sau.
Persönlich kann ich das nicht nachvollziehen er wohnt doch mit hier wenn ich an der Stelle wäre dann wären die Punkte die ersten die ich abarbeiten würde.
Daher meine Frage dürfen wir das Gehalt / Honorar kürzen für nicht erbrachte Leistungen? Auch wenn grundsätzlich die Honorar Forderungen im Rahmen sind. Es sollten doch zumindest die grundlegenden Leistung erbracht werden oder wie sehe ich das ?

4.WEG §27 Reform- habe ich richtig verstanden das durch die Reform des WEG-Rechts der Verwalter selber entscheiden welche Aufgaben er nach seinem messen erledigt? Den die genauen Tätigkeiten sind alle gestrichen worden?

5.wäre ein Verwaltervertrag sinnvoll mit genauen TätigkeitsAngaben sowie Zeit Vorgaben ?

6.darf man den Verwalter in einem Verwalter Vertrag bei nicht Einhaltung seiner Grundlegenden Aufgaben der ordentlichtlichen Verwaltung allein dafür haftbar machen ?(wie z.b. durch nicht regelmäßige Wartung , dadurch defekt der Heizung, obwohl wir immer und immer wieder darauf hinweisen.

7.sowie bei nicht ordnungsgemäßer Verwaltung das das Honorar gekürzt werden kann oder Kosten für Umsetzung der Beschlüsse etc. In einem großzügigen Zeitraum nicht umgesetzt werden , die Kosten für die gesamte Umsetzung allein zutragen hat ?
-vielleicht bekommen wir so eine regelmäßigkeit herein wir sind uns sicher das er ungern mehr bezahlen möchte für eine externe Verwaltung und wenn wir im Vorgaben zeitliche etc. Hoffen wir das er schneller etwas macht, und endlich Ordnungsgemäß!

8.kann man auch detaillierte Pflichten inclusive der Informationen Weitergabe verlangen ?

9.gibt es in Bezug der Situation der Verwalter ist Miteigentümer und ebenfalls wohnt er in seiner Eigentumswohnung, wenn man einen Verwalter Vertrag erstellt, ist das das gleiche oder Sonderfall?

10.gibt es sonst noch wichtige Punkte worauf man dringend achten sollte wirklich nur wichtiges muss nicht alles erklärt werden, was den Verwaltervertrag betrifft ?

11.müssen wir eine Vollmacht ausstellen und in welchem Bezug wäre diese Vollmacht nur relevant ?


Vielen Dank für die Mühen




Einsatz editiert am 5. Februar 2023 12:29