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WEG - Verwalterbestellung / Verwaltervertrag

27.08.2011 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Die Verwalterbetsellung und der Abschluss des Verwaltervertrages sind zwei Paar Schuhe.

Die Bestellung (durch Mehrheitsbeschluss) sollte mindestens die Namen inkl. Anschrift des neuen Verwalters, die Dauer seiner Betsellung sowie die Konditionen beinhalten. Ein reiner Beschluss lediglich über eine Bestellung ohne Angaben über Dauer und Konditionen denke ist von vornerein ungültig.

Der Abschluss des Verwaltervertrages muss extra beschlossen werden. Wer darf / dürfte hier (selbst ohne Vorliegen eines Vertragsentwurfs welcher ggf. nur dem Beirat oder Ansprechpartner der WEG vorliegt)berechtigt werden den Vertrag namens und im Auftrag zu unterzeichnen bzw. darf das auch geschehen obwohl die übrigen Miteigentümer dann sogar den Vertragsinhalt gar nicht kennen? Oder muss Jedem der Inhalt eines solchen Vertrags vorliegen? Man könnte doch einen Eigentümer oder den Beirat (dann aber alle Mitglieder) bestimmen, dass diese berechtigt sind den Vertrag vertretend für die Gemeinschaft den Vertrag zu unterzeichnen, oder?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Wie Sie richtig annehmen, sind die Verwalterbestellung, auch Ernennung genannt, und der Abschluss eines Verwaltervertrages, durch den der Verwalter die Ernennung zum Verwalter annimmt, rechtlich zwei unterschiedliche Vorgänge.

Die Ernennung geschieht entweder – wie meistens – aufgrund der Wahl eines bestimmten Verwalters in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG, durch Stimmmehrheit, durch eine Vereinbarung sämtlicher Eigentümer (z.B. in der Gemeinschaftsordnung) oder (in der Praxis seltener) beim Streit in der WEG aufgrund des Verlangens eines oder mehrerer Eigentümers durch das zuständige Gericht (§§ 43 Nr. 1, 21 Abs. 4 WEG.

Die Annahme des Verwalters kann stillschweigend durch die einfache Übernahme der Verwaltertätigkeit geschehen, erfolgt regelmäßig aber infolge eines entsprechenden Verwaltervertrages zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, der jedenfalls spätestens nach Aufnahme der Verwaltertätigkeit, oft dann in der kommenden Wohnungseigentümerversammlung geschlossen wird.

Wurde ein Verwalter bestellt, sollte sich der Bestellung der Abschluss eines Verwaltervertrages anschließen, um sicherzustellen, dass die Verwalterbestellung auch förmlich zweifelsfrei begründet wird (z.B. im Zusammenhang mit der Verwalterlegitimation nach § 26 Abs. 3 WEG).

Durch den Verwaltervertrag werden sämtliche Fragen der Beziehung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter geregelt.

Die Folge schlecht formulierter Verwalterverträge ist oft, dass die Gerichte sogar ganze Passagen der Verwalterverträge für unwirksam erklären.

In den Verwaltervertrag sind sinnvollerweise aufzunehmen:

• immer nur klare und für jedermann verständliche Regelungen (Vermeidung von Rechtstreitigkeiten!),
• eine korrekte Bezeichnung der Person des Verwalters (oHG, GmbH, AG, Genossenschaft),
• ggf. die Vertragsdauer,
• die Höhe und der Umfang der Verwaltervergütung und dessen Zusatzvergütungen (z.B. bei Mietverwaltung, Prozessführung, Versicherungsschäden),
• Art und Weise von Überweisungen oder des Einzuges der Hausgeldzahlungen,
• die Form der Anlage der Instandhaltungsrücklage sowie
• eine Begrenzung von Art und Umfang der ohne Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorzunehmenden Instandhaltung der Summe und dem Gegenstand nach,
• eine Obergrenze der jährlichen Gesamthonorbelastung der Wohnungseigentümergemeinschaft für seitens des Verwalters eingesetzte Hilfskräfte
• ggf. Vereinbarung von Vertragsstrafen bei verspäteter Beschlussausführung,
• Fragen zur Haftung des Verwalters sowie
• Fragen der Wiederwahl, Abberufung und Übergabe der Verwalterakten.

Wesentlicher Inhalt sind jedenfalls die Laufzeit des Vertrages und die Vergütung des Verwalters.

Den Verwaltervertrag schließen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer mit dem Verwalter ab(Kernaufgabe der WE), so dass nicht ausreichend ist, dass nur eine Mehrheit der Wohnungseigentümer den Vertrag unterzeichnet.

Es kann jedoch durch Mehrheitsbeschluss die Vertragsunterzeichnung auf eine Mehrheit oder den Beirat delegiert werden. Voraussetzung ist, dass sämtlichen Wohnungseigentümern der Inhalt des Vertrages bekannt war. Dies kann z.B. dadurch sichergestellt werden, dass der Verwaltervertragsabschluss als ein Tagesordnungspunkt für die kommende Wohnungseigentümerversammlung in die Einladung aufgenommen und der Einladung der Vertragsentwurf beigefügt wird.

Eine Auswahl des Verwalters und eine Vertragsunterzeichnung ohne Ermächtigung der anderen Wohnungseigentümer ist nicht möglich. So wäre z.B. auch ein Beschluss, durch den die Wohnungseigentümer den Beirat oder einen Miteigentümer ermächtigen, den Verwalter auszusuchen und zu bestellen nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Wünschen Sie eine weitergehende Erläuterung, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, aufgrund Grundlage der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; sie dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nur in den seltensten Fällen ersetzen kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, eine ausführlichere Beratung oder Unterstützung bei der Erstellung eines Verwaltervertrages und der Vorbereitung der Verwalterbestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrages benötigen, empfehle ich Ihnen, einen auf das WEG spezialisierten Rechtsanwalt zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Für eine weitergehende Beratung und eine (auch außergerichtliche) Vertretung Ihrer Interessen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. In diesem Fall können Sie mich über die unten genannte Rufnummer bzw. Email-Adresse erreichen. Auf meiner Internetseite erfahren Sie mehr über die von mir bearbeiteten Rechtsgebiete.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 27.08.2011 | 18:17

Es kann jedoch durch Mehrheitsbeschluss die Vertragsunterzeichnung auf eine Mehrheit oder den Beirat delegiert werden. Voraussetzung ist, dass sämtlichen Wohnungseigentümern der Inhalt des Vertrages bekannt war.

Was wäre denn, wenn eben nicht allen Eigentümern (siehe oben) der Inhalt bekannt ist / wäre?

Und was wäre, wenn vom Beirat nur zwei der drei Mitglieder unterschreiben würden? Ist der Vertrag gültig oder nur die Bestellung mit den Konditionen je Einheit und mehr nicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.08.2011 | 21:53

Sehr geehrter Fragensteller,

die sog. Trennungstheorie, nach der zwischen Organstellung und Verwaltervertrag zu trennen ist, hat die Konsequenz, dass ein Verwalter sogar dann bestellt ist, wenn es nicht zum Abschluss eines Verwaltervertrages kommt. Nimmt der Verwalter die Bestellung an, so ist seine Organstellung begründet. Das Aushandeln eines Vertrages ist dann eine Folgesache, die irgendwann einmal seinen Abschluss finden sollte, damit zukünftiger Streit vermieden wird. Es kommt also nur auf den wirksamen Bestellungsbeschluss an.

Wurde beschlossen, dass der gesamte Beirat anschließend den Vertrag zu unterzeichnen hat, so muss auch der gesamte Beirat seine Unterschrift leisten. Es genügt daher nicht, wenn nur einzelne Personen des Beirats den Vertrag stellvertretend für die WEG unterzeichnen, nach dem Beschluss jedoch die Unterschrift sämtlicher Beiratsmitglieder erforderlich ist. Sollte sich ein Beiratsmitglied nicht bereit erklären, den Vertrag zu unterzeichnen, so sollte mit dem Verwalter (ggf. unter Berufung auf die ortsüblichen Vergütungen usw.) nachverhandelt werden, damit sich auch das zunächst weigernde Mitglied zum Unterzeichnen bereit erklärt und es zu einem Verwaltervertrag, den dann sämtliche Beiratsmitglieder zu unterzeichnen bereit sind, auch endlich kommt. Kommt es dazu nicht, so ist der Vertrag im Zweifel zumindest anfechtbar ist, so dass dem Beirat bei erfolgreicher Anfechtung die Vertretungsmacht fehlte. Dies ist dem Verwalter aber in der Regel auch bekannt, so dass er sich darauf einstellen wird.

Ich hoffe, ich Ihre Nachfragen zufriedenstellend beantwortet zu haben. Bitte denken Sie in Zukunft daran, dass der Einsatz für mehrere Fragen insbesondere in speziellen Rechtsgebieten doch besser angemessen kalkuliert sein sollte; darauf wies mich gerade ein Kollege hin. Zum Hintergrund: Für die Beantwortung Ihrer Fragen z.B. werden mir selbst 11,61 € gut geschrieben, während 123net.de den übrigen Teil behält.. :)

Ich stehe Ihnen gerne für eine außergerichtliche Vertretung, ggf. bei der Formulierung eines anständigen, auf Ihr Objekt zugeschnittenen Vertrages zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

(Rechtsanwalt)

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