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Verwalter kommt seinen Verpflichtungen nur unzureichend nach

| 23.03.2017 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zum Hintergrund: Ich bin Vorsitzender des Verwaltungsbeirates einer kleinen WEG mit 12 Eigentümern. In den letzten 14 oder 15 Monaten ist unsere Heizung immer wieder ausgefallen, so z.B. über die Weihnachtsfeiertage 2015 und auch 2016. Die beauftragte Firma hat es nicht geschafft, die Anlage auf Dauer zum Laufen zu bringen. Ab Weihnachen 2016 wurde die Steuerung „überbrückt", damit überhaupt geheizt werden kann. Das heißt, die Anlage läuft seitdem 24 Stunden im Dauerbetrieb, ob es draußen 10° minus oder 20° plus hat!

Vom Hersteller der Anlage habe ich kürzlich erfahren, dass für diesen Typ keine Ersatzteile mehr gefertigt werden! In unserer (großen) Heizungsbaufirma muss das schon lange bekannt sein. (Der Heizungsbauer und unser Verwalter sind Brüder!)

Der Verwalter vertröstet uns (den Beirat) seit Nov.16 schriftlich und mündlich, dass er Angebote erstellen lasse, die wir „in 14 Tagen" erhalten würden. Wiederholte Aufforderungen, endlich tätig zu werden blieben ergebnislos.

Details über den desolaten Zustand der Heizung sind nie öffentlich gemacht worden. Einzelheiten musste ich selbst eruieren. Der Verwalter hätte aber die Situation schon bei der letzten WEV 2016 thematisieren können und müssen.

Abgesehen von dem Gasmehrverbrauch durch den Dauerbetrieb besteht auch noch das Risiko, dass Mieter deswegen die Miete mindern könnten!

In der nächsten Woche steht die Eigentümerversammlung an. Ein Tagesordnungspunkt ist die „Besprechung und Beschlussfassung über die Sanierung der Heizungsanlage gemäß vorliegenden Angeboten"!

Mehr Information gibt es nicht, es liegen auch keine Angebote vor, es sind keine Sonderumlagen geplant, nichts ist bekannt, außer dem zitierten Text! Über Vorhaben, Möglichkeiten, Angebote ist der Beirat völlig uninformiert geblieben!

Nach dem EWärmeG hier in BaWü müssen wir alternative Energien mit verwenden, da gibt es zahllose Varianten - das kann man auf einer WEV nicht auf die Schnelle besprechen und beschließen!

Natürlich kann auf dieser Basis (eigentlich!) kein Beschluss gefasst werden, es sei denn, die Eigentümer ließen sich bereden!

Um dagegen halten zu können, erwarte ich mir von einer Antwort juristische Argumentationshilfen und ein paar passende Urteile (möglichst höherer Instanzen). Ich möchte

(1) zum Einen deutlich machen, dass die Vorgehensweise des Verwalters nicht akzeptabel ist und

(2) zum Anderen die von uns geplante fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und somit des Verwalters (wegen des nachhaltig gestörten Vertrauensverhältnisses) stichhaltig begründen können. Reichen die geschilderten Versäumnisse, bzw. die Vorgehensweise des Verwalters dafür aus?

23.03.2017 | 16:57

Antwort

von


(481)
Albstraße 45
73249 Wernau
Tel: 07153/9964381
Web: http://www.kanzlei-fuer-wirtschaftsrecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Beschlussfassung über Sanierung Heizung

Das Vorgehen des Verwalters bzgl. der angekündigten Beschlussfassung über die Sanierung der Heizungsanlage gemäß den "vorliegenden" Heizungsangeboten ist unzulässig. Ein hiernach geschlossener Beschluss ist rechtswidrig und anfechtbar.

Den Eigentümern ist im Rahm der angekündigten Beschlussfassung bereits im Vorfeld die Möglichkeit zu geben, die eingeholten Angebote in Ruhe zu vergleichen und ggf. auch noch Erkundungen bei den jeweiligen Unternehmungen einzuholen.

Eine "bloße" Angebotsvorlage während der Eigenümerversammlung bei anschließender Beschlussfassung genügt diesen Anforderungen nicht.

Ähnlich hat auch jüngst das LG München I mit Urteil v. 6.10.2014 (Az. 1 S 21342/13 WEG) entschieden, das eine "Überrumpelung" der Eigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung, zur Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen, für rechtswidrig und mittels Anfechtungsklage anfechtbar erachtete.

2.) Kündigung des Verwaltervertrages und Abberufung

Für eine außerordentlichen "Beseitigung" des aktuellen Verwalters ist zu beachten, dass zwischen Kündigung des Verwaltervertrages und dessen Abberufung (Gegenstück zur Bestellung) zu unterscheiden ist.

Die Abberufung erfolgt durch die Gläubigerversammlung durch Mehrheitsbeschluss (OLG Hamm ZMR 2004, 854).

Allerdings muss für die außreordentliche Abberufung ein sog. "wichtiger Grund" vorliegen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände die Zusammenarbeit mit dem bestellten Verwalter nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist (BGH ZMR 2002, 769). Die Anforderungen hieran sind hoch und bedürfen einer nachweisbaren erheblichen Pflichtverletzung (nicht ordnungsgemäß geführte Buchhaltung oder Beschlusssammlung, Veruntreuung von Geldern etc.).

Allein auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wird eine Abberufung des Hausverwalters, und Kündigung dessen Verwaltervertrages, nicht erfolgreich sein, wenn sich der Hausverwalter rechtlich hiergegen wehrt.

Zwar ist das Verhalten des Verwalters bzgl. der Heizungsanlage ärgerlich. Gleichwohl erlangt dieses Verhalten nicht die Anforderungen, die in entsprechenden Fällen an eine Abberufung zu stellen sind (vgl. oben).

Es wäre daher anzuraten, den Verwaltervertrag und die beschlossene Bestellung ordnungsgemäß "auslaufen" zu lassen. Dies wäre aus rechtlicher Sicht - sofern nicht noch tragende Pflichtverletzungen hinzutregen - der sicherere Weg.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-


Rückfrage vom Fragesteller 24.03.2017 | 11:54

Sehr geehrter Herr Traub,

die Antworten auf meine Anfrage entsprechen meinen Erwartungen, vielen Dank. Mir ist jetzt nur nicht ganz klar, wie hoch die Messlatte liegt!

Der Verwalter lässt sich seit 2011 die Bescheinigung für Haushaltsnahe Dienstleistungen jedes Jahr mit 220.- Euro vergüten. Mit der (richtigen) Begründung, dieser Posten sei nicht umlagefähig, hat er diesen Betrag dieses Jahr zu seinem Hausmeisterentgelt dazugeschlagen. Soweit, so richtig.

Allerdings hat er jetzt in der Jahresabrechnung zu seinem aufgestockten Entgelt noch zusätzlich die Position HND beibehalten, so dass er den Betrag jetzt zweimal erhält. Der Fehler ist offensichtlich! Nach der ersten Reklamation behauptete er, die Position HND sei für 2015, nach der zweiten Beschwerde war es eine Nachzahlung für 2014!

Ich möchte ungern bis 2011 zurück argumentieren! Sollte er sich nicht einsichtig zeigen und eine korrigierte Abrechnung erstellen, wäre das vermutlich noch immer kein ausreichend wichtiger Grund, oder?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

P.Pflug

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.03.2017 | 13:02

Sehr geehrter Fragensteller,

es freut mich, wenn ich Ihnen helfen konnte.

Die Messlatte für eine Abberufung muss in Richtung "erhebliche Pflichtverletzung" gehen. Dies wäre im Streitfall ggf. durch ein Gericht zu prüfen.

Treten allerdings Unklarheiten im Rahmen der Rechnungslegung auf und besteht die Gefahr, dass der Hausverwalter zu Unrecht Gelder vom Konto der WEG entnimmt, kann - sofern der Hausverwalter die Verdachtsmomente nicht aufklärt - hierin "wichtiger Grund" zu sehen sein. Es kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass eine Veruntreuung von Geldern erfolgte.

Wurden - wie in Ihrer Schilerung Gelder doppelt entnommen - kann hierin solch ein veruntreuendes Verhalten zu sehen sein.

Der von Ihnen beschrieben Fall ist - wie bereits ausgeführt - an der Grenze und beinhaltet eben doch ein Risiko, dass die außerordentliche Abberufung nicht rechtswirksam durchgreift.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 24.03.2017 | 13:34

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