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Verwalter will Verwaltervertrag vorzeitig kündigen


| 11.07.2006 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Laut Teilungserklärung ist der erste Verwalter für 5 Jahre bestellt nicht jedoch nach § 10 WEG Abs 1 und 2.
Der Verwalter kann nur aus wichtigen Grund von den Eigentümern abberufen werden.
Näheres regelt der Verwaltervertrag gemäß Anlage der näheres bestimmt.
Hier heißt es auch:
Der Verwaltervertrag sieht vor, dass der Vertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden kann.

Folgender Sachverhalt:

Es liegen Mängel im Gemeinschaftseigentum vor, die der Verwalter mittels Beschluss einvernehmlich mit dem anwesenden Bauträger lösen wollte. Was auch an dem Tage der Vesammlung gelang.
Einige Tage später verschickt der Bauträger Aufforderungen an die Eigentümer zur schriftlichen Gegenzeichnung, die in wesentlichen
jedoch von den Beschlüssen der WEG-VErsammlung abweichen.
Der Verwalter gibt das Protokoll an einen der Verwaltungsbeiräte weiter, der im Gegenzug darauf hinweißt, dass er sein Abstimmungsverhalten im Nachhinein als NEIN gewertet haben will und beauftragt einen Rechtsanwalt, der den Verwalter anschreibt, er solle eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen bzw. einen Umlaufbeschluss herbeiführen, um die Eigentümer in dieser Versammlung von einer Rücknahme der Beschlüsse zu bewegen, da er sonst beim WEG-Gericht die Beschlüsse für nichtig erklären läßt, da über Mängel, die in sachlichen Zusammenhang mit der Herstellungspflicht des Bauträgers zur Erstellung der WEG-Anlage stehen, beschlossen wurde und somit die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft überschritten wurde.
Der zweite Verwaltungsbeirat (anwesend bei der Versammlung, stimmte aber jedoch mit NEIN) unterzeichnet das Beschlussprotokoll (die Mehrheit der Wohnungseigentümer war an diesem Tag für die Entschädigung des Bauträgers) nicht, da er der Meinung ist, dass die Kosten des beauftragten Sachverständigen unverhältnismäßig hoch sind und die Wohnungseigentümergemeinschaft diese nun doch nicht zu zahlen hätte. Er äußert sich aber nicht wer das tun soll (der Verwalter? Dieser hat in seinem Verwaltervertrag stehen, dass er im erforderlichen Umfang Hilfskräfte wie Sachverständige beauftragen kann)
Summasummarum wird das Protokoll nicht unterzeichnet in dem beschlossen wurde, dass der Bauträger eine finanzielle Entschädigung für Mängel und Sachverständigenkosten übernommen hätte. Die WEG wird sich in Kürze einer Forderung des Sachverständigen gegenübersehen, die nicht aus dem laufenden Einnahmen beglichen werden kann.


Sind die Beschlüsse in der Versammlung erstmal gültig auch ohne Unterschrift der Verwaltungsbeiräte?
Kann eine abgegebene Stimme im Nachhinein widerrufen werden?
Was ist dann mit dem Beschlüssen?
Durfte der Verwalter den Sachverständigen beauftragen, oder mußte er es sogar, um nicht in die Haftung zu gelangen?
Liegt hier ein wichtiger Grund vor, dass der Verwalter vorzeitig kündigen kann, weil das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist?
Wenn ja, zu welchem Zeitpunkt kann er kündigen?
Entstehen Schadensersatzforderungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft?


Ps. Bitte nicht auf Gründe eingehen, die in der herkömmlichen Literatur hinlänglich bekannt sind, wie z.b. Veruntreuung von Geldern, keine rechtzeitige Erstellung der Abrechnung, keine Einberufung einer WEG-Versammlung)
Guten Abend,

soweit ich den Sachverhalt richtig verstehe, hat die Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum eine Lösung mit dem Bauträger zu treffen und auf Kosten der Gemeinschaft einen Sachverständigen zu beauftragen.

Die dann im folgenden entstanden Probleme sind natürlich mißlich.

Zu Ihren Fragen:

a)
Die WEG-Versammlung hat nach Ihrer Schilderung über eine Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums abgestimmt. Eine derartige Beschlußfassung ist grundsätzlich nur einstimmig möglich.

Wenn, wie in Ihrem Fall ein Mehrheitsbeschluß erfolgt ist, handelt es sich um einen sogenannten "Zitter-Beschluß". Das heißt, dieser Beschluß kann von einem Eigentümer gem. § 23 IV WEG durch Antrag an das Amtsgericht angefochten werden, da eben eine einstimmige Entscheidung eigentlich erforderlich gewesen wäre. Wenn eine derartige Anfechtung nicht binnen eines Monats erfolgt, ist dieser Beschluß dennoch wirksam. Die Eigentümer müssen also einen Monat zittern, ob eine Anfechtungsschrift bei Gericht eingeht.

Auf die Unterschrift der Verwaltungsbeiräte kommt es hierbei nicht an, deren Stimmen zählen genau wie jede andere Stimme auch.

b)
Eine abgegebene Stimme kann nicht im Nachhinein widerrufen werden. Dies hieße ja, jeglichen Beschluß nachträglich torpedieren zu können.

Wenn ein einzelner Eigentümer seine Stimme ändern will, so müßte er über den Verwalter die Einberufung einer neuen Versammlung verlangen, die dann ggf. neu über die Angelegenheit entscheidet.

c)
Der Verwalter muß zunächst die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung durchführen; er ist insoweit nur ausführendes Organ. Wenn die Versammlung den Verwalter per Beschluß beauftragt, einen Sachverständigen zu bestellen, muß der Verwalter diesem Beschluß nachkommen. Er täte allerdings gut daran, zunächst abzuwarten, ob der Beschluß nicht durch einen oder mehrere Eigentümer angefochten wird.

Die Verpflichtung des Verwalters, einen Sachverständigen zu beauftragen, kann sich ggf. auch aus der in § 27 I Nr. 2 WEG niedergelegten Verpflichtung ergeben, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. Instandsetzung zu sorgen. Dies ist eine Frage des Einzelfalles, ob z.B. zur Vermeidung von Nachteilen schnell gehandelt werden muß. Möglicherweise ergibt sich das Recht des Verwalters, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, auch aus dem Verwaltervertrag.

d)
Die fristlose Niederlegung des Verwalteramtes verbunden mit der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorliegt.

Die Rechtsprechung hat, soweit ersichtlich, bislang einmalig durch das BayObLG v. 27.11.1998 eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages dann akzeptiert, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat zerrüttet ist. Dies ist allerdings eine Frage des Einzelfalles; es kommt hier stark auf die jeweiligen Umstände an.

Wenn tatsächlich das Vertrauensverhältnis nicht mehr zu kitten, wird der Verwalter auch fristlos kündigen können. Dies läßt sich allerdings anhand Ihrer Schilderung nicht abschließend beantworten. Die Kündigung muß dann entsprechend § 626 II BGB binnen zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden.

Unterstellt, der Verwalter könnte tatsächlich aufgrund von Umständen, die durch den Beirat herbeigeführt wurden, wirksam kündigen, hätte er in Folge auch Schadensersatzsansprüche gegegenüber der Gemeinschaft.

Nach Ihrer Schilderung hielt ich es für angebracht, möglicherweise mit dem Verwalter zusammen eine Lösung der Situation zu finden. Vielleicht hilft hier auch ein Austausch der Beiratsmitglieder weiter.

Ich hoffe, ich habe Ihnen zunächst weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Astrid Wiemer
Rechtsanwältin
Tel. 04944 60 66
Fax 04941 60 77
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 11.07.2006 | 17:49

Danke für die aufschlussreiche Antwort!!!
Sie kann man als Rechtsanwalt weiterempfehlen. Glückwunsch!!!
Hier kurz die Nachfragen:
1. Wenn der Verwalter laut Verwaltervertrag Sachverständige beuaftragen kann, kann er, wenn er dann einen SAchverständigen beuaftragt denn dafür in irgendeiner Form haftbar gemacht werden?
2. Die beiden Verwaltungsbeiräte stehen beide nicht mehr zu Ihren Beschlüssen in der Versammlung. Einer der Verwaltungsbeiräte will nachträglich seine Stimme widerrufen, die andere fühlt sich nicht mehr an die Mehrheitsbeschlüsse hinsichtlich Einigung zu Entschädigung durch Bauträgermängel/Sachverständigenkosten seitens des Bauträgers. Beide unterschreiben Protokoll nicht.
Reicht das für eine vorzeitige Kündigung seitens des Verwalters?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2006 | 19:49

Guten Abend,

sofern der Verwaltervertrag die Einschaltung eines Sachverständigen deckt, kann der Verwalter allenfalls haften, wenn die Einschaltung grob fehlerhaft, also etwa objektiv nicht geboten, war. Dies ist nach Ihrer Schaverhaltsschilderung nicht der Fall.

Ob der Sachverhalt für eine fristlose Kündigung ausreicht, erscheint mir zumindest zweifelhaft. Ich denke, daß man gerade von einem Verwalter verlangen kann, auch mit "renitenten" Eigentümern zusammenzuarbeiten. Nur dann, wenn das Verhältnis irreparabel ist, werden Sie tatsächlich außerordentlich kündigen können.

Mit freundlichen Grüßen

Astrid Wiemer

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