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Kündigung Verwaltervertrag


02.12.2006 19:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Eigentümer A und B halten zu je 50% Miteigentumsanteile an einer vermieteten Immobilie. A ist gleichzeitig auf Grundlage eines am 1.1.1997 abgeschlossenen Vertrages als Verwalter eingesetzt.
Unter Laufzeit ist folgender Text im Vertrag eingetragen: „Dieser Vertrag läuft vom 01.01.1997 bis ........ . Er verlängert sich stillschweigend jeweils um ein Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten schriftlich gekündigt wird.“

Aufgrund einer unwiederbringlichen Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen A und B (Verwalter und Teilhaber A warf B vor, sich mit einem Generalschlüssel Zugang zu den Mieteinheiten verschaffen zu wollen und in Abwesenheit der Mieter deren Wohnungen zu inspizieren) wurde der Hausverwaltervertrag durch B am 01.06.2006 mit Wirkung zum 31.12.2006 gekündigt. Grund dieser 6-monatigen Frist war eine anwaltliche Empfehlung an B, damit eine ordnungsgemäße Fortführung der Verwaltung incl. Jahresabschluss abzusichern, falls A gegen die Kündigung klagt.

A klagt gegen die Kündigung.
Begründung: „Es ist grundsätzlich zwar möglich, dass, soweit die Mietverwaltung einem Mieteigentümer und keinem Dritten übertragen ist, die übrigen Miteigentümer diesem den Verwaltervertrag allein aufgrund eines ihrerseits gefällten (also ohne Verwalter zustandegekommenen) Mehrheitsbeschlusses kündigen. Eine solche Kündigung, an dessen Beschlussfassung der verwaltende Teilhaber nicht beteiligt wurde, ist jedoch, insbesondere bei zwei Miteigentümern mit Miteigentumsanteilen von je 50%, nur außerordentlich aus wichtigem Grund möglich (vgl. BGH Urteil vom 12.07.1982, II ZR 130/81)
Um zu vermeiden, dass der Verwaltervertrag quasi nach „Lust und Laune“ eines Miteigentümers unter Verweis auf die angebliche Zerstörung des Vertrauensverhältnisses gekündigt wird, lässt es die ständige höchstrichterliche Rechtssprechung ausdrücklich nicht ausreichen, dass die außerordentliche Kündigung auf den Bruch des persönlichen Vertrauensverhältnisses der Teilhaber, mithin der Parteien, gestützt wird (BGH Urteil vom 12.07.1982, II ZR 130/81; Urteil vom 06.07.1981, II ZR 205/80 = WM 1981, 1136ff.) Der Bruch des persönlichen Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien kann demzufolge kein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung sein.“

Frage: Verbirgt sich hinter den angeführten BGH Urteilen tatsächlich die Rechtfertigung, dass die von B ausgesprochene Kündigung aufgrund eines zerrütteten Vertrauensverhältnisses nicht wirksam werden kann ?


Zweiter Aspekt:

Nach BGH Beschluss vom 20.06.2002, V ZB 39/01 – Brandenburgisches OLG, LG Potsdam zu WEG §§ 26, 43 Abs. 1 Nrn. 2 und 4; AGBG § 11 Nr.12 lit.a

ist unter d) formuliert: Aus §§ 26 Abs.1 Satz 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des Verwaltervertrages auf höchstens 5 Jahre.

unter e): Ist die Laufzeit des Verwaltervertrages in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar § 9 AGBG, wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs.1 Satz 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG Anwendung. Danach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwalterverträge eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren bis zur Höchstgrenze von fünf Jahren wirksam vereinbart werden.

Frage: Der vorliegende Verwaltervertrag wurde am 01.01.1997 ohne Laufzeitbegrenzung abgeschlossen. Folgt aus o.g. Beschluss, dass nach maximal 5 Jahren eine Verlängerung des Vertrages hätte stattfinden müssen ? Ist der Verwaltervertrag damit anfechtbar, ungültig oder hat er sich automatisch um weitere fünf Jahre verlängert ?


Vielen Dank im Voraus.








Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Die zitierten BGH-Urteile können die Ansicht, dass eine Kündigung aufgrund eines zerrütteten Vertrauensverhältnisses nicht wirksam ist, stützen. Für den BGH kommt es bei Grundstücksgemeinschaften nicht auf ein persönliches Vertrauensverhältnis der Teilhaber in der Zusammenarbeit an. Es gehe um die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinsamen Grundbesitzes zum Besten der Teilhaber. Deshalb genüge der Wegfall des allgemeinen Vertrauens zwischen den Teilhabern grundsätzlich nicht, die einem von ihnen übertragene Verwaltung aus wichtigem Grunde zu kündigen.

2.
Ob das hier genannte Urteil Az. V ZB 39/01 auf Ihren Vertrag anwendbar ist, hängt davon ab, ob es sich bei dem Vertrag um einen Formularvertrag handelt und keine individuelle Abrede hinsichtlich der Verwaltertätigkeit getroffen worden ist. Eine solche hätte Vorrang und würde die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen von vorn herein ausschließen. Dies kann ohne Einsicht in den Vertrag nicht abschließend beurteilt werden.

Allerdings kann ein Verwalter nach § 26 Abs. 1 S. 2 WEG für nur 5 Jahre bestellt werden. Eine weitergehende Bestellung wäre zwar nicht nichtig, würde aber zu einer Bestellung auf die Höchstzeit führen. Gemäß § 26 Abs. 2 WEG ist eine wiederholte Bestellung zulässig: Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob der hierfür erforderliche Beschluss auch stillschweigend erfolgen kann. Wenn man dieser Ansicht ist, wäre der Vertrag wirksam, wobei sich die Tätigkeit nach Ihren Angaben immer nur um ein Jahr verlängert.

Ich bedaure, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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