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WEG Gemeinschaftseigentum

18.09.2012 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Die WEG hat vor langer Zeit einem Eigentümer erlaubt, für seinen Holz-Wohnzimmerkamin einen eigenen Kamin bis über das Dach zu bauen und in das Dach eine Dachloggia auf eigene Kosten einzubauen. Die Wohnung wurde später verkauft. Der jetzige, andere Eigentümer plädiert bei bestimmten Schäden am Kamin (Risse) und an der Loggia ( Feuchtigkeit )auf Gemeinschaftseigentum. Der Loggiaausbau war im Teilungsvertrag bereits prinzipiell zugestanden, der Kaminbau nicht. Schriftlich ist damals zu der Kostenlage nichts vereinbart worden.

18.09.2012 | 12:10

Antwort

von


(1972)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Zunächst wäre zu prüfen, ob der Schaden tatsächlich am Gemeinschaftseigentum entstanden ist. Beim Kamin gehört hierzu in der Regel der Schornstein, nicht aber der offene Kamin in der Wohnung. Ebenso gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum nur Brüstungen, Seitenbegrenzungen, Geländer und Bodenplatte von Dachterrassen und Balkonen einschließlich dem isolierenden Belag sowie dem Dichtungsanschluss der Dachterrasse an das Gebäude. Nicht zuletzt wäre zu prüfen, ob der Eigentümer aufgrund eines (Mit-)Verschuldens an den Schäden die Reparaturkosten tragen muss.

Allgemein gilt aber: Für die Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlichem Eigentum ist in der Tat die Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich, siehe § 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer . Wenn keine abweichende Kostenverteilung geregelt wurde (z.B. in der Teilungserklärung oder in der Genehmigung des Kaminausbau), hat daher die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich auch die Kosten zu tragen (§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten ).
Es bleibt aber ggf. die Möglichkeit, gemäß § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten die Kosten der Instandhaltungsmaßnahmen abweichend hiervon zu verteilen, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Bitte beachten Sie aber, dass ein solcher Beschluss immer nur einen Einzelfall regeln kann. Es kann also nicht beschlossen werden, dass der Eigentümer zukünftig sämtliche Reparaturen z.B. an der Dachloggia selbst tragen muss. Der Beschluss benötigt zudem eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 WEG: Mehrheitsbeschluß und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Rückfrage vom Fragesteller 18.09.2012 | 12:32

Verstehe ich das richtig: mit der Erlaubis der WEG (neuer Kamin, Dachloggia)wurde auch Gemeinschafteigentum neu erzeugt. Wenn bei der Genehmigung keine Kostenregelung vereinbart wurde, sind die Folgekosten am neu geschaffenen Gemeinschaftseigentum bei der WEG.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.09.2012 | 12:52

Grundsätzlich sind alle konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum, ebenso die dem Bestand oder der Sicherheit dienenden Bestandteile, siehe § 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums . Insoweit sind die genehmigten Ausbauten in das Gemeinschaftseigentum übergegangen. Wurde damals versäumt, eine abweichende Kostentragungsregelung zu vereinbaren bzw. den Ausbau hiervon abhängig zu machen, gilt tatsächlich: Was an Bauteilen dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden kann, zahlt auch die Gemeinschaft – Kosten des Sondereigentums übernimmt dagegen der jeweilige Eigentümer. Auf die Ausnahmeregelung des § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten hatte ich ja bereits hingewiesen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

(1972)

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