Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Ist bei einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung anlässlich des Themas Brandschutz eine Erweiterung auf das nicht dringliche Thema Abwahl bzw. Neuwahl eines Beirates zulässig? Soviel ich weiss, ist erst die nächste "ordentliche ETV" der korrekte Zeitpunkt für eine solche Wahl. Wenn nein, müsste ich dann eine einstweilige Verfügung erwirken bzw. wie kann ich das Vorhaben rechtswirksam stoppen?
Gemäß § 24 Abs. 4 WEG
gilt grundsätzlich, dass jeder Miteigentümer einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes hat, soweit dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies setzt das Vorliegen sachlicher Gründe voraus den gewünschten Tagesordnungspunkt in der Eigentümerversammlung zu erörtern und darüber abzustimmen, vgl. LG München, Az.: 1 S 5166/11
. Dieser Anspruch ist nur ausnahmsweise dann ausgeschlossen, wenn der Beschluss, der zu dem von dem jeweiligen Miteigentümer gewünschten Tagesordnungspunkt gefasst werden könnte, von vornherein rechtswidrig und damit anfechtbar wäre, z.B. weil die zweiwöchige Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG
nicht mehr eingehalten werden kann.
Über die beantragte Abwahl eines Beirats bereits in der außerordentlichen Versammlung abzustimmen dürfte mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar sein. Eine Möglichkeit die Aufnahme des entsprechenden TOP über eine einstweilige Verfügung zu verhindern dürfte mangels Vorliegen eines entsprechenden Verfügungsanspruchs schwierig werden.
2.Laut Einladung bzw. Tagesordnung liegt der gemeinsame Antrag mehrerer Eigentümer auf meine Abwahl vor. Muss die Verwaltung mir den Antrag offen legen, und kann ich dies jetzt schon verlangen?
Wohnungseigentümer haben grundsätzlich ein gegen die Verwaltung gerichteten Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen. Auszuüben ist dieser grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters.
Es besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, wenn sich das Auskunftsverlangen auf eine Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen, vgl. BGH, Az.: V ZR 66/10
. Es ließe sich durchaus vertreten, dass der Antrag auf Ihre Abwahl ausschließlich Sie betrifft und mithin ein entsprechender Auskunftsanspruch hinsichtlich des schriftlichen Antrags auf die Aufnahme dieses Tagesordnungspunktes konstruiert werden. Allerdings ließe sich genauso gut argumentieren, dass die Angelegenheit sowohl die Antragsteller als auch Sie betrifft. Im Streitfalle müsste insoweit das Gericht über einen solchen Anspruch entscheiden.
3.Des weiteren stellt die Verwaltung bei diesen beiden den Beitrat betreffenden Fragen zur Wahl frei,
ob offen oder geheim gewählt werden soll, und ob die Wahlzezttel anschliessend vernichtet werden sollen. Ist eine Abstimmung über das Vernichten von Wahlzetteln - also das Vernichten von Nachweisen nach einer geheimen Wahl überhaupt zulässig?
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eine geheime Wahl oder Abwahl des Verwaltungsbeirats grundsätzlich nicht vor. Eine solche kann aber in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden.
Ist dies nicht der Fall, haben die Eigentümer die Möglichkeit in der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss über die Art der Abstimmung zu entscheiden. Schließlich kann die geheime (Ab-)wahl des Verwaltungsbeirats auch durch einen entsprechenden Geschäftsordnungsantrag ermöglicht werden.
Soweit eine der vorgenannten Voraussetzungen für eine geheime Abstimmung gewährleistet ist, wäre eine geheime Abwahl grundsätzlich zulässig. Rechtliche Bedenken bestehen hingegen durchaus gegen den Beschluss die Stimmzettel im Anschluss an die Wahl zu vernichten, jedenfalls dann, wenn es sich um anonymisierte Stimmabgaben handelt und der Sinn und Zweck einer geheimen Wahl durch eine nachträgliche Kontrolle der abgegebenen Stimmen nicht gefährdet wäre.
Bei einem Beschluss anonymisierte Stimmzettel zu vernichten, könnte folglich eine nachträglich Anfechtungsklage in Erwägung gezogen werden.
Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.
Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Mikio Frischhut
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: https://www.frischhut-recht.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Mikio Frischhut
Ganz herzlichen Dank für Ihre sehr detaillierte und ausführliche Antwort. Ich werde mich also bei der Abstimmung über die Vernichtung der Wahlzettel - ich nehme ja stark an, dass die Wahl geheim sein wird, - der Stimme enthalten und dann evtl. klagen. Allerdings müsste ich ja dann gegen die Eigentümergemeinschaft klagen, was wieder bei Gewinn der Gegenseite für mich sehr teuer würde. Da ich einzelner Beirat bin und mir nichts vorgeworfen werden kann, muss mir doch der Antrag zu meiner Abwahl gezeigt werden. Jetzt ist gerade Sprechstunde. Ich habe also sofort die Einsicht verlangt. Dies wurde mir von der Sekretärin verweigert, sie dürfe das nicht. Als ich darauf insistierte, sagte sie, dass ich mich im Ton mässigen solle. Sie müsse erst Rücksprache mit den Geschäftsführern halten. Ich werde also in ca 30 Minuten mit Partner als Zeuge dort vorstellig werden. Auffällig ist, dass bei den bisherigen ETV immer die Antragsteller in der Tagesordnung genannt wurden, hier jetzt aber nicht. Es gibt ja keinen Grund, die Antragsteller nicht zu nennen, da diese ja nur meine Abwahl wollen. Da aber sowohl Hausverwaltung wie auch diese Antragsteller, wie bereits beschrieben, gut bekannt und z.T. befreundet sind, wird man versuchen, dicht zu halten und sich nicht zu offenbaren. Was muss ich also jetzt sofort machen, wenn mir in 30 Minuten die Einsicht - was voraussehbar ist - weiterhin verweigert wird?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:
Sie haben grundsätzlich ein Recht auf Einsicht in die Verwalterunterlagen, welches sich insb. aus §§ 675
, 666 BGB
in Verbindung mit dem Verwaltervertrag ergibt. Es bezieht sich auf sämtliche Verwaltungsunterlagen.
Nach überwiegender Auffassung in der Instanzenrechtsprechung muss der Verwalter Ihnen VOR, spätestens aber in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung die Unterlagen zur Einsichtnahme zur Verfügung stellen, vgl. z.B. OLG Köln, Az.: 16 Wx 200/06
.
Soweit Ihnen die Einsicht in die Verwalterunterlagen trotz Hinweis auf die Rechtslage und die zitierte Rechtsprechung verwehrt werden sollte, hätten Sie die Möglichkeit Ihren Auskunftsanspruch auch gerichtlich durchzusetzen. Gegebenenfalls wäre die Haltung des Verwalters auch ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages.
Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich erneut für das entgegengebrachte Vertrauen. Soweit Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt
