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Beirat Frage

| 26.05.2020 16:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:22

Zusammenfassung:

Stellvertretung innerhalb eines Beirats

Als Vorsitzender des Beirats bin ich Coronabedingt in eigenen Aufgaben sehr gebunden. Ich habe einen Stellvertreter. Kann ich einen Miteigentümer bitten mich für die nächste Zeit zu vertreten? Insbesondere steht die Buchprüfung an, die ich selbst nicht vornehmen kann und mein Mitbeirat nicht alleine verantworten will.

Wer trägt in diesem Fall die Haftung für die Buchprüfung?

Wenn ich ohne Vertreter nur zurücktrete - wer verantwortet dann die Buchprüfung, da mein Vertreter das nicht allein machen möchte ?.

Der Bauträger besitzt noch ein Sondereigentum in der Immobilie. Bei Umlaufbeschlüssen beteiligt er sich regelmäßig nicht. Wie können wir wirksam Geld per Umlage einsammeln für Arbeiten, die wir zur Verbesserung der Struktur mehrheitlich durchführen wollen?

Wie lässt sich die Abrechnung - mit oder ohne Buchprüfung - ohne EV mit einem Nichtbeteiligten wirksam genehmigen und Aus- oder Nachzahlungen fällig stellen?

26.05.2020 | 17:54

Antwort

von


(303)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im einzelnen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Kann ich einen Miteigentümer bitten mich für die nächste Zeit zu vertreten? Insbesondere steht die Buchprüfung an, die ich selbst nicht vornehmen kann und mein Mitbeirat nicht alleine verantworten will.

Dies dürfte nicht möglich sein. Bei der Wahl des Verwaltungsbeirats in der Eigentümerversammlung wird über jedes Beiratsmitglieds einzeln abgestimmt. Nur gewählte Beiräte können Aufgaben des Beirats übernehmen.

Nur innerhalb des Kreises der gewählten Beiratsmitglieder könnte ein neuer Stellvertreter bestimmt werden, der sich der anstehenden Buchprüfung gewachsen sieht. Einen nicht zum Beirat gewählten Eigentümer können Sie mithin nicht zu Ihrem Stellvertreter benennen. Im Übrigen werden Sie, soweit Sie Ihre Aufgaben aktuell nicht nachkommen können, bereits durch Ihren Vertreter vertreten unabhängig davon ob dieser dies verantworten will oder nicht.

2.
Wer trägt in diesem Fall die Haftung für die Buchprüfung?

Grundsätzlich kommt eine Haftung überhaupt nur in Betracht, wenn den Wohnungseigentümern ein Schaden entstanden ist den der Beirat schuldhaft verursacht hat. Dies wäre denkbar, wenn bei der Buchprüfung oder der Kontrolle von Wirtschaftsplänen oder Abrechnungen fahrlässig (oder gar vorsätzlich) die Feststellung der sachlichen Richtigkeit der Abrechnungsposten getroffen wird, obwohl die Fehlerhaftigkeit bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt werden müssen.

In einem solchen Fall haftet jedes Mitglied des Beirats persönlich. Bei einem Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft handelt sich jedoch i.d.R. um einen gesamtschuldnerischen Anspruch. Jedes Beiratsmitglied haftet daher grundsätzlich auch für die anderen.

3.
Wie können wir wirksam Geld per Umlage einsammeln für Arbeiten, die wir zur Verbesserung der Struktur mehrheitlich durchführen wollen?

Wenn in diesem Zusammenhang mit "wir" der Beirat gemeint ist, dann lautet die Antwort, gar nicht. Allein die Eigentümer können eine solche Umlage beschließen, deren Umsetzung allein dem Verwalter obliegt.

4.
Wie lässt sich die Abrechnung - mit oder ohne Buchprüfung - ohne EV mit einem Nichtbeteiligten wirksam genehmigen und Aus- oder Nachzahlungen fällig stellen?.

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan und nach Ablauf des Kalenderjahres gem. § 28 Abs. 3 WEG eine Abrechnung zu erstellen. Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen dann allein die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit, vgl. § 28 Abs. 5 WEG .

Eine anderweitige "Genehmigung" einer Abrechnung durch den Beirat insbesondere unter Beteiligung eines Nichtbeteiligten sieht das Gesetz nicht vor.

Was die Fälligkeit von Zahlungen aus einer Abrechnung anbelangt, so ergibt sich diese entweder aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Findet sich dort keine Regelung ist in § 21 Abs. 7 WEG geregelt, dass wiederum (allein) die Eigentümer die Art und Weise von Zahlungen, deren Fälligkeit sowie der Folgen eines mit Stimmenmehrheit beschließen.

Auch hier wäre eine hiervon abweichende "Fälligstellung" durch den Beirat unzulässig.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Rückfrage vom Fragesteller 26.05.2020 | 18:31

Danke für Ihre Antwort.

Die Fragestellung 3 + 4 beziehen sich nicht auf den Beirat, sondern auf unsere WEG. Wir haben 1 Miteigentümer, der nicht teilnimmt und nicht interessiert ist. Wie kann die WEG Geld für im Video-Kontakt beschlossene Maßnahmen vereinnahmen - Umlaufbeschlüsse - Feststellung der Abrechnung 2019 ohne EV.

Welche Konsequenzen entstehen, wenn es keine Buchprüfung gibt, da keiner das machen möchte?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.05.2020 | 09:22

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihnen Ihre Nachfragen wie folgt:

1.
Die Fragestellung 3 + 4 beziehen sich nicht auf den Beirat, sondern auf unsere WEG. Wir haben 1 Miteigentümer, der nicht teilnimmt und nicht interessiert ist. Wie kann die WEG Geld für im Video-Kontakt beschlossene Maßnahmen vereinnahmen - Umlaufbeschlüsse - Feststellung der Abrechnung 2019 ohne EV.
Von einer „Online-Versammlung" bzw. Versammlung über eine Videokonferenz ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt abzuraten. Hierfür fehlt es an einer belastbaren rechtlichen Grundlage. Eine solche findet sich auch nicht im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht". Selbst im Rahmen der im Bundestag aktuell beratenen WEG-Novelle ist eine solche Versammlung nicht vorgesehen.

Soweit ein Umlaufbeschluss mangels Mitwirkung des einen Eigentümers daher nicht möglich ist, verbleibt einzig die Möglichkeit der sog. Vertreterversammlung.

Ihr Verwalter kann hierfür zu einer regulären Präsenzversammlung einladen, welche dann nur mit ausgewählten Vertretern der Eigentümer durchgeführt wird. Dies ist zulässig, da das Gesetz kein Mindestquorum physisch anwesender Wohnungseigentümer vorsieht. Ihr Verwalter könnte daher auch alleine oder mit nur wenigen Personen eine Wohnungseigentümerversammlung durchführen, soweit eine ausreichende Anzahl von Vollmachten vorliegt und die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung damit gewährleistet ist.

2.
Welche Konsequenzen entstehen, wenn es keine Buchprüfung gibt, da keiner das machen möchte?

Für eine gar nicht durchgeführte Buchprüfung gelten im Wesentlichen meine Ausführungen zur Haftung des Beirats bei vorsätzlich oder fahrlässig fehlerhaften Prüfung. Insoweit wäre der Beirat hier gut beraten seinen Kontroll- und Prüfpflichten nachzukommen und zwar unabhängig davon ob hierfür die Bereitschaft besteht.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich erneut für Ihr Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.05.2020 | 14:55

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(303)

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