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Verwertungskündigung neue Bundesländer


| 22.03.2007 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin seit 1987 Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft und bewohne seit 20 Jahren eine Wohnung (4 Zimmer, 77 qm) dieser Genossenschaft in den neuen Bundesländern. Der Mietvertrag besteht seit 1987.

Das Wohngebiet wird modernisiert. Teils werden Häuser abgerissen, teils Häuser umgebaut, teils werden nur Wohnungen modernisiert. Meine Wohnung soll mit der Nachbarwohnung zusammengelegt werden, so dass sich nach der Modernisierung eine neue, fast doppelt so große Wohnung ergibt. Bei allen anderen Wohnungen im Haus wird der Grundriß nicht verändert, diese werden nur modernisiert (Bad, Heizung, Fußboden usw.). Das Haus in dem sich meine Wohnung befindet steht bereits zum Großteil leer weil die Wohnungen nach Freizug in Hinblick auf die geplante Sanierung nicht mehr vermietet wurden.

Um Ihre Umbaupläne realisieren zu können will die Genossenschaft den Mietvertrag kündigen.

Mit sind verschiedenen Urteile bekannt (BGH Az.: VIII ZR 188/03 , AG Halle Az.: 92 C 4096/01), in denen Gerichte erkannt haben ein vollständiger Abriß von Gebäuden sei keine wirtschaftliche Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und eine Kündigung des Mietvertrages daher nicht durch Artikel 232 § 2 Abs. 2 EGBGB ausgeschlossen.

Meine Frage: Stellt die o.g. geplante Sanierung des Hauses in dem sich meine Wohnung befindet eine wirtschaftliche Verwertung dar und ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter daher (unter Berücksichtigung EGBGB) rechtwidrig? Bei der Beantwortung meiner Frage bitte ich darauf einzugehen inwiefern bei einer gerichtlich Klärung der Abriß und Umbau von Nachbarhäusern im selben Wohngebiet Beachtung finden könnte. Ebenso bin ich für einschlägige Urteile dankbar.





-- Einsatz geändert am 23.03.2007 18:59:13
Eingrenzung vom Fragesteller
23.03.2007 | 00:30
Eingrenzung vom Fragesteller
23.03.2007 | 07:54
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Offensichtlich haben Sie meine erste Antwort zu Ihrer Frage missverstanden. Sie sprechen in Ihren Beiträgen immer von der Vorschrift des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. („a.F.“ steht für „alte Fassung“).

Es gibt seit dem 01.05.2004 allerdings nur noch Art. 232 § 2 EGBGB, der folgenden Wortlaut hat:

„Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs.“

Der zweite Absatz der Vorschrift (auf den Sie Bezug nehmen) wurde zum 01.05.2004 aufgehoben. Dies können Sie im Bundesgesetzblatt vom 06.04.2004 (BGBl Nr. 14, S 478) nachlesen.

Sie gehen bei Ihrer Fragestellung somit von vollkommen falschen Voraussetzungen aus. Auch die von Ihnen zitierten Urteile des Landgerichts Berlin (Urteil vom 27.05.2003, Az. 64 S 8/03) sowie des BGH (Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03) helfen hier nicht weiter. Denn sie betreffen ausnahmslos die alte Rechtslage (als Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. noch in Kraft war). Zudem betraf das Urteil des Landgerichts einen Fall, bei dem das Gericht die Kündigung bereits als unwirksam erachtete, weil der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt worden war. Auf den Ausschluss der Verwertungskündigung durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. ging das Landgericht nur hilfsweise ein). Das Urteil des BGH hat indessen bereits angedeutet, dass der Ausschluss der Verwertungskündigung in den neuen Bundesländern wohl nicht mehr lange Bestand haben werde.

Sie müssen in diesem Zusammenhang den Hintergrund sehen, vor dem Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. ursprünglich geschaffen wurde:

Nach der Wende war bezahlbarer Wohnraum im Osten knapp. Zweck der Vorschrift war es, Mieter von preisgünstigem Wohnraum in Anbetracht der nach der Wiedervereinigung herrschenden Wohnraumknappheit vor einer Kündigung zu schützen (z.B. weil die Eigentümer/Vermieter dieser Wohnungen ihre Immobilien sanieren und gewinnbringend wieder verkaufen wollten).

Die Zeiten der Wohnraumknappheit in Ostdeutschland sind jedoch lange vorbei. Es gibt mittlerweile ausreichend erschwinglichen Wohnraum. Der Ausschluss der Verwertungskündigung durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. hatte hingegen oftmals erhebliche negative Auswirkungen auf die Vermieter. Gerade kommunale Wohnungsbaugenossenschaften gerieten in wirtschaftliche Schwierigkeiten, weil sie riesige Plattenbauten nicht abreißen konnten, sondern mit hohen Kosten erhalten mussten, wenn sich auch nur ein Mieter weigerte auszuziehen.

In diesem Zusammenhang wurden auch Urteile gefällt, in denen die Verwertungskündigung schon vor dem 01.05.2004 als wirksam angesehen wurde, wenn sich zeigte, dass der letzte Mieter eigentlich nur noch in dem Gebäude wohnte, weil er sich eine noch höhere Abstandszahlung erhoffte (in dem Vertrauen, dass man ihm gegenüber eine Verwertungskündigung nicht aussprechen konnte). Die Gerichte sahen dann einen Rechtsmissbrauch als gegeben an.

Sie müssen in diesem Zusammenhang berücksichtigen, dass Art. 14 GG auch das Eigentum des Vermieters schützt. Dieser ist an der Verwertung seines Eigentums gehindert, wenn auch nur noch ein Mieter in dem Gebäude wohnt. Denn er kann das Gebäude dann weder abreißen noch umgestalten oder grundlegend sanieren (geschweige denn verkaufen). Daher wurde Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F. bereits vor dem 01.04.2005 als verfassungswidrig angesehen.

Diese Überlegungen waren durch die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gestützt, wonach es Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verbietet, den beabsichtigten Verkauf eines Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F. (die fast wortgleiche Vorgängervorschrift vom heutigen § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls in Existenznot gerät ( vgl. BVerfGE 79, 283 , 289 ff. und 84, 382, 384 f.; ZMR 2004, 95 , 96).

Bei der Abwägung der gegenseitigen Rechte ist einzustellen, dass Mieter nach dem BGB durch angemessene Kündigungsfristen, soziale Härteklauseln etc. hinreichend geschützt werden (vgl. BezG Cottbus, WuM 1992, 301, 302; Beuermann, GE 1995, 1504, 1505; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 564b Rdnr. 66a; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 Rdnr. 143; Sternel, aaO, 244; Taubenek, aaO, 640).

Es gilt daher dem Grunde nach das, was ich Ihnen bereits in meiner ersten Antwort mitgeteilt hatte. Lediglich der Vollständigkeit halber weise ich darauf hin, dass es sich bei der grundlegenden Sanierung des Hauses um eine wirtschaftliche Verwertung handeln dürfte (vgl. BayObLG Rechtsentscheid vom 17.11.1983, WuM 1984; LG Karlsruhe WuM 1991, 168). Gleiches gilt für den Fall, dass das Haus abgerissen wird, um das Grundstück anderweitig zu verwerten (vgl. AG Düsseldorf, WuM 1991, 168) oder wenn zwei Kleinwohnungen zu einer Großwohnung zusammengelegt werden (vgl. LG Berlin GE 1989, 311). Der Abriss und Umbau von Nachbarhäusern im selben Wohngebiet hat hierbei wohl lediglich Indizwirkung. Diese ist jedoch abhängig davon, in wessen Eigentum die Nachbarhäuser stehen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator


------------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2007 | 00:42

Sehr geehrter Herr Hein,

ich Danke Ihnen für Ihre ausführliche Antwort. Auch wenn hier nicht die Plattform ist um die allgemeine Verfassungsrechtsprechung zu analysieren möchte ich zunächst kurz auf Ihre Einschätzung zur Aufhebung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F eingehen.
Zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Artikels, also zu Zeiten der real existierenden DDR und auch zum Zeitpunkt der Inkraftsetzung des Artikels gab es ausreichend bezahlbaren Wohnraum zeitgemäßen Standards (Plattenbauten gibt es auch im Westen, die fraglichen Wohngebiete waren im Durchnitt weniger als 15 Jahre alt) im Gebiet der neuen Bundesländer. Es war seinerzeit auch nicht absehbar, dass sich der Wohnraum z.B. durch eine entsprechende demografische Entwicklung oder dem massenhaften Zuzug von Menschen verknappen könnte. Das Gesetz wurde aus sozialen Gründen geschaffen um den zur damaligen Zeit bereits im Westen um sich greifenden sogenannten Luxussanierungen (in der Praxis meist normale Sanierung die die Mieter aber manchmal gar nicht wollten weil Sie lieber mit niedrigerer Miete bei geringerem Komfort weitergewohnt hätten) vorzubeugen, konkret also um die minderbemittelten Bürger im Beitrittsgebiet davor zu schützen Ihre Wohnung zu verlieren weil Sie mit nicht erfüllbaren Mietforderungen konfrontiert werden. Auch war die Rechtslage wie Art. §14 GG zur Inkraftsetzung bekannt. Die Aufhebung des Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F ist insofern ein klarer Bruch des Einigungsvertrages. In diesem Zusammenhang hätte ich mir konkrete Hinweise gewünscht wie die Abgrenzung einer Verwertungskündigung erfolgt. Letztlich könnte nach Ihrer Darlegung jeder Vermieter unabhängig vom EGBGB auch in den alten Bundesländern seinem Mieter einen mehr oder weniger luxuriösen Umbau (mit temporärer Unbewohnbarkeit und folgende Verdopplung der Miete) in Ausicht stellen und Ihn zum Auszug zwingen indem er einfacht anfängt die fragliche Wohnung zu zerstören. Ob und wann das Bauvorhaben abgeschlossen wird kann gar nicht verbindlich beurteilt werden zum Zeitpunkt des sich ergebenden Auszugszwanges. Gerade bei größeren Bauvorhaben kann auch mal das Geld (z.B. Fördermittel = Steuergelder) ausgehen oder Befindlichkeiten eines an der Übernahme interessierten Investmentfonds den Ausschlag geben. In meinem Wohngebiet und weiteren in Dresden wurden hunderte Wohnungen leergezogen bzw. nicht mehr vermietet weil eine Sanierung angedacht war die dann aber entweder gar nicht oder in anderer Form als geplant erfolgte. Die Wohnungen wurden teils im exakt gleichen Zustand wie beim Leerzug nach ein paar Jahren einfach wieder vermietet, die Häuser wieder vollständig gefüllt.

Da das alles offenbar nicht so einfach ist werden im Osten und im Westen regelmäßig Abstandszahlungen geleistet. Genau darum geht es hier.

Zum konkreten Fall: Unabhängig vom EGBGB hat die Genossenschaft laut Mietvertrag grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einzuhalten. Die Genossenschaft ist bisher nicht mit dem Wunsch den Mietvertrag kündigen zu wollen an mich herangetreten. Sie sieht es vielmehr als selbstverständlich an, daß ich baldmöglichst ausziehe um die Bauarbeiten nicht zu behindern, letzlich also selbst kündige. Besteht Aussicht auf Erfolg den laufenden Bauprozess (der innerhalb der o.g. Kündigungsfrist zwangsläufig zur Unbewohnbarkeit bzw. Auflösung meiner Wohnung führen würde)mit Verweis auf den bestehenden Mietvertrag gerichtlich stoppen zu lassen und so einer Forderung nach Entschädigung Nachdruck zu verleihen?

Freundliche Grüße

Ihr Fragesteller

Ergänzung vom Anwalt 23.03.2007 | 07:54

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Ich kann Ihr Bestreben, eine Abstandszahlung zu erzielen, durchaus nachvollziehen. Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass ich die Erfolgsaussichten Ihres Falles nicht anhand einer Internetberatung abschließend beurteilen kann, ohne mir ein Bild der Bauarbeiten und/oder der Umgebung gemacht zu haben.

Sie sollten - wenn Ihnen die Angelegenheit so wichtig ist - eine Mandatserteilung erwägen, in deren Rahmen alle relevanten Umstände erörtert werden können. Die Höhe der Abstandszahlung kann mag alleine der mit den Verhandlungen betrauten Person obliegen.

In Ihrem Fall könnten durchaus andere Umstände eine Rolle spielen (z.B. Mietminderung aufgrund von Bauarbeiten, Lärm etc.). Die Frage der Kündigung wird erst relevant, wenn eine solche auch tatsächlich ausgesprochen wird.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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