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Kündigung Mietvertrag - Verkauf des Objekts

15.04.2018 11:36 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung, die ultima Ratio ist und bei lediglich sinnvoller wirtschaftlicher Veräußerung nicht vorliegt. Hier müssen erhebliche Vermieterinteressen bestehen (Zumutbarkeit). Ferner geht es um die Abgrenzung von gewerblicher und Wohnraummiet

Sehr geehrte Damen und Herren, aus schwerwiegenden gesundheitlichen Gründen (ich sitze bzgl. eines Schlaganfalls im Rollstuhl) müssen wir unser Fitness-Studio (Gebäude mit Grundstück) verkaufen. Die Immobilienabteilung der Sparkasse hat sich um den Verkauf bemüht. Ein Käufer hat sich inzwischen gefunden. Dieser hat auch die Annahme des Immobilienvertrags bereits unterzeichnet und ein Notartermin wurde auf den 08.05.2018 festgelegt. In diesem Vertrag wurde allerdings festgelegt, dass das Objekt keine Mieter mehr haben darf bei Übergabe. Im Jahr 2017 hat mein Mann einen Teil des Gebäudes (früher ein Bistro) obwohl dieses ausschließlich gewerblich genutzt werden darf, als Wohnung vermietet und dies ohne mein Wissen und mein Einverständnis. Im Mietvertrag, dessen Kopie ich nun verlangt habe, ist allerdings festgelegt, dass die Mieterin den Einbau eines Bades und einer Toilette selbst vornimmt, und sich dann um die Nutzungsänderung kümmert. Nichts dergeleichen ist geschehen. Nun weigert sich die Mieterin auszuziehen, obwohl der Käufer des Studios ihr zwei Alternativen für eine andere Wohnung angeboten hat. Ich bin dringend auf den Verkauf des Studios angewiesen, weil auf dem Objekt Grundsicherheiten lasten, die ich nun benötige, um unsere Haus behindertengerecht umbauen zu lassen. Anzumerken wäre noch, dass ich von meinem Mann getrennt lebe.Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir mitteilen könnten, wie hier die Rechtslage ist. Mit freundlichen Grüßen
15.04.2018 | 13:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie Sie selbst ausführen, wurde die Räumlichkeit, wenn auch eigentlich Bistro, als Wohnraum vermietet. Zwar herrschen insoweit baurechtlich ungenehmigte Zustände, gleichwohl betrifft dies die Wirksamkeit des Vertrages insofern nicht. Gleichwohl hat die Mieterin diese Zustände aufrecht erhalten, was möglicherweise eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Hierzu ist der Sachverhalt zu dünn. Generell bleibt es ansonsten aber beim Wohnraummietrecht.

Sodann käme hier wegen des Verkaufs eine Eigenbedarfskündigung nicht in Betracht, allenfalls die sogenannte Verwertungskündigung, da ggf. damit eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung alleine zumutbar wiederhergestellt werden könnte, § 573 BGB. Nach § 573 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedarf eine ordentliche Vermieterkündigung stets eines „berechtigten Interesses" an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein solches kann nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB auch darin liegen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dazu hat der BGH zuletzt vermieterfreundliche Urteile gefällt. Dabei ging es im Kern darum, dass ein sinnvolles Konzept dazu führte, dass eine sinnvolle Nutzung (dort unter Berücksichtigung einer geplanten Sanierung) nicht anders möglich ist.

Alleine der Verkauf an einen unwilligeren Käufer ist dabei unbeachtlich, da der Grundsatz gilt, dass Kauf nicht Miete bricht. Auch Ihre Finanzierungerfordernisse privat spielen dabei keine Rolle, da sie mit der Mietsache nichts zu tun hat. Nicht ganz klar ist, ob nicht eine andere Verwertung möglich ist. Etwa anders zu vermieten. Dazu müssten Sie ggf. nochmals ergänzend vortragen. Wenn ein anderes Fitnessstudio etwa nicht dort sich finden lässt, könnte eine Verwertungskündigung mangels Vermietbarkeit durchaus möglich sein. Dazu tragen Sie im Rahmen der Nachfrage bitte noch nach, inwieweit andere Vermietungen oder eine Verwertung mit Mieter ausscheidet. Der bestehende Vertrag ist insofern aber unbeachtlich.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

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