Vertrag für eine Werkmietwohnung kündigen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihr Vertrauen in das Tätigwerden der Rechtsanwälte bei frag-einen-anwalt.de.

Zur Einleitung meiner Antwort ist es erforderlich, die Rechtsverhältnisse an Werkmietwohnungen kurz zu umreissen.

Um eine Werkmietwohnung handelt es sich dann, wenn das Bestehen eines Dienst-, Arbeits-, oder Ausbildungsverhältnisses die Geschäftsgrundlage für den Abschluss des Mietvertrages war. Mit anderen Worten eine Wohnung, die nur an Mitarbeiter eines bestimmten Arbeitgebers vermietet wird. Der Umfang der Tätigkeit spielt dabei keine Rolle, es kann sich auch um Arbeitsverhältnisse mit einer geringfügigen Beschäftigung handeln. Nicht notwendig ist, dass der Vermieter zugleich auch der Arbeitgeber ist.

Es bestehen insoweit immer zwei getrennte Verträge: der Arbeits- oder Dienstvertrag einerseits und der Mietvertrag andererseits. Eine völlige Koppelung in der Weise, dass die Kündigung des einen Vertrages gleichzeitig auch zur Beendigung des anderen Vertrages führt, ist nicht möglich (Ausnahme: Dienstwohnung, s.u.). Beide Verträge können und müssen vielmehr jeweils getrennt gekündigt werden. Während für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung des Arbeitsvertrages die arbeitsrechtlichen Vorschriften maßgebend sind, sind für die Kündigung der Werkmietwohnung allein die mietrechtlichen Vorschriften maßgeblich.

Die Werkmietwohnung ist weiterhin von der Werkdienstwohnung zu unterscheiden. Bei der Werkdienstwohnung handelt es sich um Wohnraum, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen wird, ohne dass Miete zu entrichten ist. Beamte erhalten häufig Dienstwohnungen oder haben Anspruch darauf oder sogar die Verpflichtung, ihren Wohnsitz in der Dienstwohnung zu nehmen. Sofern der Mieter die Dienstwohnung mit eigenen Mitteln möbliert hat oder dort mit der Familie, dem Ehepartner oder Lebensgefährten wohnt, gelten für diese Wohnung alle Vorschriften des Mietrechts entsprechend .

Generell gilt für alle Werkmietwohnungen das gesamte Mietrecht. Der Vermieter kann daher zum Beispiel auch einen Mietvertrag über eine Werkswohnung bei schwer wiegenden Vertragsverletzungen des Mieters kündigen. Handelt es sich um eine Werkswohnung, so hat der Vermieter zusätzlich das Recht, die Wohnung dann zu kündigen, wenn er die Wohnung für einen anderen Mitarbeiter benötigt. Dieses Recht besteht dann nicht, wenn die Wohnung an einen betriebsfremden Mieter vermietet war. Diese betriebliche Notwendigkeit der Kündigung muss der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben begründen, ansonsten ist die Kündigung unwirksam. Gibt es im Betrieb einen Betriebsrat, muss der Betriebsrat der Wohnungskündigung zustimmen. Eine Kündigung ohne Zustimmung ist unwirksam. Nicht mehr notwendig ist die Zustimmung dann, wenn das Arbeitsverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits beendet war.

Die Rechte des Mieters einer Werkswohnung, der sich gegen eine Kündigung des Mietvertrages wenden will, sind unterschiedlich stark eingeschränkt, je nachdem um welche Kategorie von Werkswohnung es sich handelt. Die Werkswohnungen werden vom Mietrecht in zwei Kategorien eingeteilt: allgemeine Werkswohnungen und funktionsgebunde Werkswohnungen. Bei allgemeinen Werkswohnungen ist der Mieterschutz nicht eingeschränkt, jedoch beträgt die Kündigungsfrist - sofern das Mietverhältnis weniger als 10 Jahre bestanden hat - für beide Parteien nur 3 Monate. Um eine funktionsgebundene Werkswohnung handelt es sich dann, wenn die Tätigkeit des Mieters es erfordert, dass die Wohnung örtlich nahe am Arbeitsplatz liegt oder eine unmittelbare Beziehung zwischen Dienstleistung und Wohnung besteht (Pförtnerwohnungen, Hausmeisterwohnungen). Die funktionsgebundene Werkswohnung kann mit einer sehr kurzen Frist von nur 1 Monat gekündigt werden. Überdies gelten bei solchen Wohnungen die Mieterschutzvorschriften nicht. Der Mieter kann der Kündigung nicht widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Nach alledem wird klar, dass Mieter einer Werkmietwohnung eher schlechter gestellt und geschützt sind, als der "normale" klassische Mieter. Dennoch gilt - wie oben dargestellt - bis auf wenige Ausnahmen bei der Kündigung in der Regel das Mietrecht des bürgerlichen Gesetzbuches.

So können Sie selbstverständlich nicht ohne weiteres verlangen, dass die Mieter neue Mietverträge unterzeichnen. Sollten Sie auf die oben dargestellten Kündigungsrechte bei Werkmietwohnungen nicht oder nicht mehr zurückgreifen können, käme allenfalls die Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen unter gleichzeitigem Angebot eines neuen Mietvertrages an den Mieter in Betracht (Änderungskündigung). Hier wäre jedoch für die Kündigung nach allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen ein anerkannter Kündigungsgrund erforderlich (Eigenbedarf, Vertragspflichtverletzung), der bei Ihnen nach bisherigem Kenntnisstand wohl ausscheidet.

Bliebe nur noch die Möglichkeit der gütlichen Änderung des Mietverhältnisses. Die Mietparteien können jederzeit vereinbaren, den bestehenden Mietvertrag aufzuheben und einen neuen in Kraft zu setzen. Darauf werden sich die Mieter jedoch nur einlassen, wenn Sie durch den neuen Vetrag nicht schlechter gestellt werden. Insoweit könnte man jedoch auf die oben dargestellte Rechtslage bei Werkmietwohnungen und die eingeschränkten Mieterschutzvorschriften verweisen, weshalb die Umwandlung in ein "normales" unbefristetes Mietverhältnis nur Vorteile bringen kann. Man könnte den Mietern zudem zugestehen, Ihre Ansprüche wegen bisheriger Länge des Mietverhältnisses in den neuen Vertrag aufzunehmen.

Letztendlich kann ich nur davon abraten, hier ohne Rechtsbeistand tätig werden. Dieses birgt für einen juristischen Laien nicht kalkulierbare Risiken. Nehmen Sie bitte Kontakt zu einem mietrechtlich bewanderten Rechtsanwalt Ihrer Wahl auf und lassen Sie sich von diesem weitergehend beraten.

Sollte noch Klärungsbedarf bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt