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Versteuerung/ Steuern von Pachteinnahmen / Verkaufserlösen Immobilien und Ackerland

| 10.06.2015 07:20 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Falk-Christian Barzik, Diplom-Finanzwirt (FH)


Zusammenfassung: Aufgabegewinn bei LuF. Betriebsverpachtung im Ganzen

Guten Morgen

Sachverhalt: Ich frage im Namen meiner Mutter/Stiefschwester an:
Geerbt wurde im November 2014 ein Bauernhaus mit ca. 5500 qm Grundstück. Dazu kommen ca. 50 ha Landwirtschaftliche Nutzflächen, die bis September 2027 verpachtet sind.
Erbschein lautet auf meine Mutter (Rentnerin, 77 J. ) und meine Stiefschwester (42 J)je zur Hälfte.

Nun zu den Fragen:
1. Die Pachteinnahmen belaufen sich gesamt 1200 Euro/Monat. Wie wird es bei beiden auf die Einkommensteuer angerechnet?
2. Es steht ein Kaufangebot der Landwirtschaftlichen Nutzfläche mit 30.000 Eur/ha.
Wie wird der Verkaufserlös daraus versteuert bzw. angerechnet.
Haus, Grundstück und Nutzflächen waren schon immer im Privat/Familienbesitz meines Stiefvaters. Er hatte es 1998 von seiner Mutter geerbt. Es gibt keinen Gewerbebetrieb.
3. Der Lohnsteuerhilfeverein hat am 8.6. gemeint, dass sich das Steuerjahr von Nov. bis Okt. nächsten Jahres beläuft, gibt es so etwas? Ist Steuerjahr nicht gleich Kalenderjahr? oder hängt das mit dem Pachtvertrag zusammen? Das Pachtjahr geht von November bis Oktober

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt eine erste Einschätzung der rechtlichen Lage geben. Bitte beachten Sie dabei, dass Weglassungen oder Änderungen des zu beurteilenden Sachverhaltes mitunter schwerwiegende Folgen für die rechtliche Lösung haben können.


Nun zu den Fragen: 1. Die Pachteinnahmen belaufen sich gesamt 1200 Euro/Monat. Wie wird es bei beiden auf die Einkommensteuer angerechnet?

und

2. Es steht ein Kaufangebot der Landwirtschaftlichen Nutzfläche mit 30.000 Eur/ha. Wie wird der Verkaufserlös daraus versteuert bzw. angerechnet. Haus, Grundstück und Nutzflächen waren schon immer im Privat/Familienbesitz meines Stiefvaters. Er hatte es 1998 von seiner Mutter geerbt. Es gibt keinen Gewerbebetrieb.

Antwort: Die Fragen 1 und 2 gehören zusammen. Ich gehe aufgrund Ihrer Informationen davon aus, dass der bisherige Betrieb Ihres Stiefvaters zuvor eigenbewirtschaftet wurde und nach dem Tod des Stiefvaters im Ganzen an einen Dritten verpachtet wurde. Dies hat zur Folge, dass der bisherige LuF-Betrieb nicht mehr durch die Erben (als Erbengemeinschaft) weitergeführt wird.

Die Betriebsverpachtung im Ganzen, inklusive aller wesentlichen Betriebsgrundlagen, führt dazu dass die Pachteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) nach § 21 EStG behandelt werden (Tz. 2.7.1 der Vfg. der OFD Koblenz vom 13.8.2008, S 2230 A – St 31 1, LEXinform 5231741).

Sofern der Betrieb inklusive aller wesentlichen Betriebsgrundlagen an einen Käufer im Ganzen verkauft wird, unterliegt der dabei erzielte Veräußerungsgewinn nach § 14, 16 iVm. § 34 EStG der Einkommensteuer. Der Gewinn würde dabei auf die beiden Miterben anteilig aufgeteilt werden.

Liegt die geplante Veräußerung erst in der Zukunft, besteht gleichwohl für die Miterben die Möglichkeit die Aufgabe des Betriebes ggn. dem FA bereits jetzt zu erklären. In diesem Falle würden die stillen Reserven bereits jetzt aufgedeckt und ein sog. Aufgabegewinn wäre zu versteuern.


Der Lohnsteuerhilfeverein hat am 8.6. gemeint, dass sich das Steuerjahr von Nov. bis Okt. nächsten Jahres beläuft, gibt es so etwas? Ist Steuerjahr nicht gleich Kalenderjahr? oder hängt das mit dem Pachtvertrag zusammen? Das Pachtjahr geht von November bis Oktober Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Antwort: Grundsätzlich ist das Kalenderjahr auch das Wirtschaftsjahr. Es ist jedoch auch ein sog. abweichendes Wirtschaftsjahr – insbesondere bei LuF-Betrieben- denkbar. Wahrscheinlich unterlag Ihr Stiefvater einem solchen bisher.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Aufgrund der Komplexität des Problems würde ich Ihnen jedoch dringendst raten einen Rechtsanwalt mit steuerrechtlichen Kenntnissen oder einen Steuerberater mit der Prüfung der rechtlichen Lage zu beauftragen. Gerne stehe ich Ihnen dabei zur Verfügung.

Bitte vergessen Sie auch nicht die Vornahme der Bewertung der rechtlichen Begutachtung.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2015 | 09:27

Sehr geehrter Herr Barzik,
vielen Dank für Ihre schnelle Rückantwort. Ich muss noch einiges klarstellen:
Es lag und liegt keine Eigenbewirtschaftung vor. Das Ackerland wurde schon zu Lebzeiten verpachtet. Mein Stiefvater hatte im Oktober 2014 den Vertrag über die gesamten 50 ha neu mit den Pächter abgeschlossen, da der alte Pachtvertrag auslief.
Mein Stiefvater hatte auch nie einen landwirtschaftlichen Betrieb.
ZusatzFrage: Greift bei Veräußerung des Ganzen die Spekulationsfrist von 10 Jahren oder ist es für meine Mutter und Stiefschwester steuerfrei bzw. gibt es ein ermäßigten Steuersatz?

Vielen Dank für eine Rückantwort.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.06.2015 | 10:12

Auch ohne Eigenbewirtschaftung durch Ihren Stiefvater ändert sich an den o.g. Ergebnissen nichts für die Erben. Lediglich kommt hinzu, dass auch Ihr Steifvater bereits die Betriebsaufgabe hätte erklären können. Dies ist anscheinend aber bisher nicht geschehen.

Die Spekulationsfrist gilt nur bei privaten Veräußerungsgeschäften. Liegt aber ein Fall der Betriebsaufgabe bzw. Betriebsveräußerung im Ganzen vor, so geht diese der Regelung des § 23 EStG vor.
Letztere könnte aber vorliegen, wenn Ihr Vater vor der Verpachtung den Betrieb einmal selbst bewirtschaftet hat und keine Aufgabeerklärung ggn. dem FA abgegeben wurde.

Bewertung des Fragestellers 10.06.2015 | 15:57

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"Leider wurden meine Frage nicht verständlich beantwortet. Die Antworten bezogen sich immer auf bisherigen Betrieb, landwirtschaftlichen Betrieb, betriebliche Verpachtung. Dies ist aber nicht der Fall und wurde auch nicht in der Fragestellung erfasst. Schade, ich doch etwas enttäuscht."