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Verspätete Kaufpreiszahlung bei Immobilienverkauf

05.03.2014 08:51 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgender Fall:

Wir verkauften unser Haus 23/07/2013. Dies wurde natürlich notariell beglaubigt.
Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten war laut Notarvertrag der 01/09/13, nicht jedoch bevor der Kaufpreis gezahlt wurde.

Durch unsere "Gutmütigkeit" ließen wir die Käuferseite bereits zum 01/08/13 ins Haus um "Renovierungen" vornehmen zu können. Da die Käuferseite ja auch voreilig ihre Wohnung gekündigt hatte und bereits ihre neuen Möbel zur Immobilie hat liefern lassen, sind wir darauf eingegangen.

Zwischenzeitlich haben wir die Ablösesumme der Bank mitgeteilt bekommen. Aufgrund der enormen Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind wir zu einem Rechtsanwalt gegangen, der die Vorfälligkeitsentschädigung prüfte und sich mit unserer Gläubigerbank verständigte.

Wir haben dann wie im Notarvertrag vereinbart, offiziell und ohne Beanstandungen das Haus am 01/09/13 übergeben. Die Käuferseite teilte die ordnungsgemäße Übergabe auch der Notarin mit.
Wir gaben den Käufern aber auch gleichzeitig bekannt, dass sich die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung verzögert, da wir uns noch in der rechtlichen Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung befanden. Die Käuferseite war einverstanden und erfreut, da sie ja auch noch keine Raten zahlen müssten.

Diese rechtliche Prüfung zog sich hinaus. Wir forderten dann nunmehr Mitte 10/13 eine Neuberechnung durch unsere Gläubigerbank, da die rechtliche Prüfung und das verhandeln der Vorfälligkeitsentschädigung mit dieser fruchtlos blieb.

Wir erhielten so dann Mitte 11/13 eine Neuberechnung durch die Gläubigerbank. Diese nahmen wir gegenüber dem Notar an.
Am 27/11/13 wurde der Käuferseite vom Notar die Zahlungsaufforderung mit einer notariellen Frist laut Vertrag von 14Tagen per Einschreiben übersendet. Davon erhielten wir eine Abschrift.

Am 19/12/13 kontaktierte ich die Käuferseite, dass noch immer keine Zahlung eingegangen ist. Der Käufer antwortete, dass die Auszahlungsaufforderung am 17/12/13 zu ihrer Bank gesendet wurde. Also bereits nach Ablauf ihrer Zahlungsfrist. Dementsprechend konnte die Käuferseite die Frist nicht einhalten.
Aussage der Käuferseite war: "Tja, was willst machen..Sie mussten schließlich auch lange warten..!" Ich kontaktierte am selbigen 19/12/13 das Notarbüro und bat um Unterstützung diesbezüglich. Aussage der Büroangestellten war, dass dies nicht die Aufgabe der Notarin sei..ich sollte dies mit den Käufern klären.

Der Kaufpreis wurde am 30/12/13 auf der Seite der Gläubigerbank und die Restsumme auf unserem Konto verbucht. 18Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist.

Nun hat unsere Gläubigerbank aufgrund der sehr großen Verspätung eine Neuberechnung der Ablösung und Vorfälligkeit berechnet. Diese beinhaltet natürlich auch die bis dahin weiteren Ratenzahlungen. Kurzum rund 3000€. Sonst würde sie der Ablösung nicht zustimmen.

Uns ist dieser Schaden durch die verspätete Kaufpreiszahlung entstanden.
Wir wollen diesen Schaden nicht tragen. Wir haben der Käuferseite auch angeboten, 1000€ anteilig davon zu übernehmen. Dies wurde durch diese nicht angenommen. Ferner setzte mich eine angeblich bevollmächtigte Verwandte unter Druck, wir sollen die Summe begleichen, damit ihre Enkel ins Grundbuch kommen. Sie hätten ja schließlich auch 800€ Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

Die Notarin meldete sich irgendwann Anfang 02/14, dass wir Schuld seien, dass dieser Schaden entstanden sei, weil wir ja nicht den ersten berechneten Treuhandauftrag unserer Bank angenommen hätten und dies erst noch haben rechtlich prüfen lassen.

Nun schreibt unsere Gläubigerbank ganz klar, dass wenn der offene Betrag nicht innerhalb vier Wochen gezahlt wird, das Geld zurück überwiesen wird.
Wir sind nun soweit, dass wir dem zustimmen, da es keine überhaupt nur kleine Einsicht der Käuferseite gibt. Diese beruft sich wegen des entstanden Schadens auf den Notarvertrag
§10 Kosten:
Die Kosten diese Vertrages, seiner Durchführung und anfallende Grunderwerbsteuern übernimmt der Erwerber. Die Kosten zur Lastenfreistellung übernimmt der Veräußerer.

Drei Volljuristen in meinem Unternehmen haben die Angelegenheit mal geprüft und sagen einheitlich, auf keinen Fall zahlen.
Letztmalige Zahlungsfrist setzen. (dies taten wir..leider auch fruchtlos)
Anwalt einschalten
vom Vertrag zurücktreten

Es erfolgte auch keine Nachberatung durch die Notarin. Nie.

Ich hätte gerne eine erneute Meinung zur Sachlage.
Müssen wir den Schaden zahlen?
Bestand eine Nachberatungspflicht der Notarin?
Können wir eine Rückabwicklung fordern?
Welche Möglichkeiten haben wir überhaupt?

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,


eigentlich ist es etwas rätselhaft, warum Ihnen die Auskunft erteilt worden ist, nicht zu zahlen. Denn ich denke, Sie werden zahlen müssen.

Nach dem Vertrag haben Sie die Kosten der Lastenfreistellung zu übernehmen.

Sofern Sie nun damit argumentieren wollen, die Gegenseite hätte zu spät gezahlt, kann ich dem nicht beipflichten:


Der ursprüngliche Zahlungsplan wurde einvernehmlich geändert. Das bedeutet aber auch, dass dann die kompletten gesetzliche Grundlagen für einen Verzug nach §§ 286 BGB ff wieder vorliegen müssen, also die (abgewandelte) Fälligkeit, das Verschulden und eine Mahnung. Eine Mahnung KANN zwar in manchen Fällen entbehrlich sein, was hier aber nicht der Fall sein wird.

Daher sehe ich nach Ihrer Schilderung noch nicht einmal einen Verzug.

Das bedeutet dann für Ihre Fragen:

a) Müssen wir den Schaden zahlen?

Nur nach der jetzigen Schilderung und ohne Prüfung des gesamten Vertrages und Schriftwechsels: Ja.

b) Bestand eine Nachberatungspflicht der Notarin?

Nein. Die Notarin wurde von der Übergabe informiert; die Zahlung sollte im Einvernehmen der Parteien herausgezögert werden. Es ist dann aber nicht ersichtlich, welche weitergehenden Pflichten die Notarin haben sollte.

c) Können wir eine Rückabwicklung fordern?
Nein. Es fehlt am Verzug.

d) Welche Möglichkeiten haben wir überhaupt?
Zahlen und ärgern.

Das liest sich zwar etwas einfach und leicht, ist aber nach Ihrer Schilderung das Kostengünstigste, was Sie tatsächlich machen können.

Natürlich KÖNNEN Sie alles und jedes einklagen. Aber nach Ihrer Schilderung werden Sie die Klage verlieren und sehr hohe Kosten tragen müssen.

Daher ist manchmal ein Rat, die Sache auf sich beruhen zu lassen, der bessere Rat.

Wenn die Firmenjuristen dieses offenbar anders sehen, lassen Sie es sich von diesen schriftlich mit voller Haftung für deren Rechtsauskünfte geben.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2014 | 10:59

Sehe ich das jetzt also richtig, dass es sich bei dem Verzug nach der Zahlungsaufforderung durch die Notarin und den dadurch entstanden Schaden, gar nicht um einen wirklichen Schaden handelt?!
Die Käufer waren doch in Verzug! Da erst 18 Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist das Geld einging!
Fristende war der 12.12.13
Zahlungseingang war erst der 30.12.13
Und warum war die Notarin nicht Nachberatungspflichtig, wenn sie von dem erheblichen Verzug nach Ablauf der Zahlungsfrist informiert war?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.03.2014 | 11:22

Sehr geehrter Ratsuchender,


das haben Sie alles leider richtig verstanden:


Nach Ihrer Schilderung wurde die Auszahlungsaufforderung am 17/12/13 zu der Käuferbank gesendet. Aber zuvor hatten Sie den Treuhandauftrag der Bank nicht angenommen und die Prüfung vorgenommen. Im Einvernehmen wurde also insoweit der Kaufvertrag geändert. Das bitte ich nicht zu vergessen.


Woraus sollte sich eine Nachberatungspflicht der Notarin ergeben?

Sie haben nach Ihrer Aussage die Notarin um Hilfe hinsichtlich der Zahlungsverzögerung gebeten. Richtig wurde Ihnen dann aber mitgeteilt, dass der Notar sich neutral verhalten muss und es nicht die Aufgabe des Notars ist, die Zahlungsfristen zu beschleunigen.



Auch wenn ich Ihren Unmut nachvollziehen kann. Es ändert sich nichts an der rechtlichen Lage und nach Ihrer Schilderung ist diese für Sie nachteilig.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle, Oldenburg

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