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Verpflichtung zu Streichen bzw. Endrenovierung beim Auszug

| 23.04.2011 21:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Ich ziehe nach 2,5 Jahren aus einer relativ hochwertigen Neubau-Wohnung aus, die ich direkt nach dem Bau als erster bezogen habe. Es stellt sich nun die Frage, inwiefern ich durch den Mietvertrag zum Streichen der Decken und Wände verpflichtet bin. Ich habe weder Wände noch Decken während der 2,5 Jahre gestrichen; alles ist im Originalzustand (weiß) wie beim Einzug übergeben. Einige Wände sind völlig unversehrt, die Decken bis auf 1-2 Dübel zur Lampenbefestigung ebenfalls. Einige Wände enthalten eine geringe Anzahl an Dübellöchern, einige weisen Gebrauchsspuren (Verschmutzung) auf. Meiner Meinung nach sind die meisten Wände/Decken daher nicht renovierungsbedürftig, da sie immer noch "wie neu" aussehen.

Da die Wohnung erst 2,5 Jahre bezogen ist, ist keine der "gewöhnlichen" Fristen (3 bzw. 5 Jahre) für die Schönheitsreparaturen überschritten worden.

Der Formular-Mietvertrag, den ich damals unterschrieben habe, berücksichtigt offenbar bereits die neuere Rechtssprechung bzgl. der Ungültigkeit von Schönheitsreparatur- bzw. Renovieren-beim-Auszug-Klauseln. Er ist daher in Punkto Schönheitsreparatur-Fristen eher unscharf formuliert. Bei der Endrenovierung werden jedoch sehr hohe Maßstäbe angesetzt; es wird sogar die Marke der zu verwendenden Farbe vorgeschrieben.

Interessant finde ich auch die vertraglich vorgesehene Möglichkeit, die Renovierung vom Vermieter durchführen zu lassen und mich nur anteilig an den Kosten zu beteiligen.

Meine Fragen:
- Sind die im Vertrag stehenden Klauseln wirksam oder gilt hier, dass sie mich als Mieter über Gebühr benachteiligen?
- Muss ich also wirklich eine gründliche Reinigung (= Böden wischen und Fenster, Sanitäreinrichtungen putzen) durchführen?
- Muss ich alle Wände streichen, damit es einheitlich ist, oder reicht es, diejenigen Wände zu streichen, die verschmutzt sind?
- Muss ich die vorgeschriebene Farbmarke verwenden, muss ich die vorgeschriebene Farbsorte (=hochwertige Silikatfarbe) verwenden oder kann ich eine beliebige Farbsorte verwenden?
- Muss ich alle Dübellöcher in den Wänden und Decken verspachteln?
- Muss ich Wände streichen, wenn nach dem Verspachteln die jeweilige Stelle sich farblich vom Rest der Wand unterscheidet?
- Muss ich die Decken streichen, wenn diese nur 1-3 Dübellöcher für die Anbringung der Lampen aufweisen (diese würde ich verspachteln).
- Kann ich verlangen, dass der Vermieter die Endrenovierungsarbeiten (Streichen) durchführt und ich mich anteilig an den Kosten beteilige? Welcher Anteil ist hier angemessen; d.h. welche Zeiträume gelten hier als "voller Renovierungsturnus"?

Der Vermieter (bzw. die Hausverwaltung) hat anklingen lassen, dass er es unabhängig vom Mietvertrag als selbstverständlich erachtet, dass alle Wände und Decken unabhängig von ihrem Zustand von mir als Mieter gestrichen werden ;-)



Ich bin bei den Fragen zum einen an einer kurzen Erläuterung interessiert, wozu ich durch die geltende Rechtssprechung verpflichtet bin und zum anderen an einer Einschätzung, d.h. wie ich mich verhalten soll bzw. welche Konsequenzen die (nach Auffassung des Vermieters) Verletzung der Pflichten zur Folge haben kann.

Vielen Dank!


===========


Relevante Auszüge aus dem Mietvertrag:


§ 8 Schönheitsreparaturen

(1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.

(2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Lackieren der Fußböden.

(3) Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in Küchen, Bädern oder Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in allen sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren durchzuführen, jeweils soweit sie erforderlich sind. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Der Mieter hat die geschuldeten Schönheitsreparaturen spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen, soweit sie erforderlich sind.

(4) Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Der Mieter verpflichtet sich, Malerarbeiten, soweit sie erforderlich sind, mit Silikatfarbe der Farbe weiß, der Marke „STOSIL IN" durchzuführen oder durchführen zu lassen. Die Decken, Bäder und Küchen sind mit waschfester Innen Discolor der Marke „STOCOLOR DIN weiß" zu streichen.

(5) Kommt der Mieter nach Mahnung des Vermieters seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, daß er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang des entstehenden Kostenaufwandes durch Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen.

(6) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten von Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

- Soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurückliegen, zahlt der Mieter 20 %
- soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 2 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 40 %
- soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 3 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 60 %;
- und soweit die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 4 Jahre zurückliegen, zahlt der Mieter 80 % der aufgrund des Kostenvoranschlages nachgewiesenen Kosten.


§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses

(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses hat schriftlich zu erfolgen.

(2) Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

(3) Der Mieter hat bei seinem Auszug die Räume gründlich zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie am Wand- oder Deckenputz zu beheben.

(4) Der Mieter hat die erforderlichen Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. Gerät er mit diesen in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, die Arbeiten nach Setzen einer angemessenen Nachfrist auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.

(5) Eine nach Ablauf der in § 8 Satz 3 genannten Fristen entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(6) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 8 Satz 3 dieses Vertrages und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, so trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser Anteil bemisst sich im allgemeinen nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus; die Kosten werden aufgrund des Voranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs ermittelt. Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der Renovierungskosten durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten abzuwenden.
24.04.2011 | 06:09

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

Die in Ihrem Mietvertrag verwandte Klausel ist unwirksam, weil Ihnen nicht nur ein bestimmter Farbton, sondern auch eine bestimmte Farbmarke vorgeschrieben ist, ausgehend davon, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Februar 2009, AZ: VIII ZR 166/08 – entschieden. Da es keine geltungserhaltende Reduktion gibt, ist die Klausel insgesamt unwirksam.

Im Ergebnis müssen Sie die Wände nicht streichen.

Die Dübellöcher müssen aber verschlossen – verspachtelt – werden, auch muss die Wohnung gereinigt werden.

Als Konsequenz, wenn Sie die Arbeiten nicht durchführen, wird die Vermieterseite Ihnen vermutlich eine Frist setzen, die Arbeiten nachzuholen und damit androhen, die Arbeiten von einer Firma durchführen zu lassen und die Kosten von Ihnen zu fordern bzw. von der Kaution abzuziehen.

Dann wird die Angelegenheit gegebenenfalls im Rahmen eines gerichtlchen Verfahrens geklärt werden müssen.

Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2011 | 18:58

Vielen Dank für Ihre positive Antwort.

Zum Thema "keine geltungserhaltende Reduktion": Mir ist jetzt klar, dass ich während der Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, weil ich einen Formularmietvertrag habe und der Schönheitsreparatur-Paragraph durch die Farbvorgabe unwirksam ist.

Wenn ich Sie richtig verstehe, sind in Paragraph §18 (Beendigung des Mietverhältnisses) allerdings nur die Absätze 5 und 6 unwirksam, die sich auf die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beziehen.

Könnte der Vermieter die Kosten für die Renovierung dennoch von der Kaution abziehen, indem er verschmutzte Wände als vom Mieter verursachte "Schäden" einstuft?


Wie schätzen Sie meine Rechtsposition bzw. die Aussichten auf Erfolg ein? Sollte ich auf einen außergerichtlichen Vergleich abzielen oder kann ich es "drauf ankommen" lassen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2011 | 05:16

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Ob der Vermieter Ansprüche wegen Verschmutzung der Wände geltend mach kann, hängt von dem Zustand der Wände ab. Abnutzungen, die nicht über den normalen Gebrauch hinausgehen, berechtigen den Vermieter nicht Ihnen gegenüber Forderungen zu stellen. Für das Abwohnen bezahlen Sie Miete.

Grundsätzlich rate ich zur Beilegung einer Streitigkeit zu einem Vergleich. Ob Sie einen Vergleich abschließen sollen, hängt im Wesentlichen von dem Inhalt des Vergleichs ab. Da die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist, sollte ein Vergleich dann nur mit einem geringfügigen Nachgeben Ihrerseits geschlossen werden.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin





Bewertung des Fragestellers 09.05.2011 | 10:46

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