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Vermieterin verschweigt psych. krank. Nachbar


| 21.07.2007 15:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo

Vielleicht könnt ihr mir weiterhelfen!

Wir sind letztes Jahr im September umgezogen in ein 1 Familienhaus! (1 Haustüre, 2 Wohnungen mit zwei separaten Eingängen)
Oben in dem Haus wohnt von der Vermieterin der Exmann, der auch das OG nach der Scheidung behielt, EG gehört ihr und vermietet!

Nachdem wir eingezogen sind fing das Theater an, das uns ihr Exmann das Leben zur Hölle gemacht hat (Drohungen, Lärmbelästigung usw.), da er uns unten aus der Wohnung rauskriegen wollte!
Wir erfuhren dann erst nach Rücksprache mit der Vermieterin das ihr Exmann schon seit 10 Jahren psychisch krank sei und auch schon mehrmals in der "Klapse" war und medikamentös eingestellt war, schon seit jahren nicht mehr und immer wieder Schübe bekommt!
Das ging jetzt 7 Monate so, bis er jetzt endlich nach mehreren Vorfällen durch uns/Polizei eingewiesen wurde!

Meine Frage: Hätte uns die Vermieterin bei Besichtigung/Interesse der Wohnung diesen Umstand ihres Exmannes und "Mitmieter" mitteilen müssen oder war ihr Verschweigen des Umstandes rechtens, nur damit sie die Wohnung loskriegt??? (Wohnung stand schon 6 Monate leer)
Sie meinte, sie hätte es nur bei Verkauf der Wohnung angeben müssen, lt. ihrem Anwalt??

Bei Besichtigung der Wohnung war ich schon schwanger und sie wußte das und das wir so bald Nachwuchs bekommen, was nochmal erschwerend hinzu kommt, da der ganze Ärger mit Baby ziemlich an die Substanz ging und wir psychisch am Ende waren!

Kann man im nachhinein Schadensersatz geltend machen und ein Teil der Miete zurückfordern (da wir all die monate keine! Mietminderung veranlasst haben)??

Danke euch vorab

Gruß Marlene

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Lassen Sie mich kurz vorwegschicken, dass man Ihre Frage aus juristischer Sicht nicht eindeutig mit „ja“ oder „nein“ beantworten kann. Denn Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist, dass Ihrer Vermieterin ein entsprechendes Verschulden bei Vertragsabschluss zur Last fällt. Das Verschulden bestünde dann darin, dass Ihre Vermieterin Sie nicht über Ihren psychisch kranken Nachbarn aufgeklärt hat.

Grundsätzlich obliegt es jedem Vertragsteil, sich über die Vor- und Nachteile eines Rechtsgeschäfts selbst zu informieren. Eine Aufklärungspflicht des anderen Vertragsteils besteht regelmäßig nur dann, wenn der eine Vertragsteil ausdrücklich nach einem (für ihn bedeutsamen) Umstand fragt oder aber dieser Umstand für den anderen Vertragsteil erkennbar so deutlich von Gewicht ist, dass dieser hierüber ungefragt aufklären muss. Diese rechtliche Gratwanderung kann zur einen wie auch zur anderen Seite ausgehen und wird von Gericht zu Gericht anders entschieden.

Ich gehe davon aus, dass Sie Ihre Vermieterin nicht nach einem psychisch kranken Nachbar gefragt haben. Es bleibt dann nur die Möglichkeit, dass die Vermieterin hierüber ungefragt hätte aufklären müssen.

Für eine solche ungefragte Aufklärungspflicht spricht der Umstand, dass Sie eine kleine Familie geplant hatten und es allgemein bekannt ist, dass Schwangere einer höheren psychischen Belastung ausgesetzt sind und dass kleine Babys „ihre Ruhe brauchen“. Auf der anderen Seite hätten Sie Ihre Vermieterin auch nach Ihren neuen Nachbarn fragen und dabei etwaige Schwierigkeiten in Erfahrung bringen können. Wenn Sie dies nicht getan haben, dann könnte Ihnen ein Gericht vorhalten, dass die nachbarschaftliche Umgebung Ihnen eben doch nicht so wichtig war, wie Sie dies nun vorgeben. Ich selber neige der Ansicht zu, dass die Vermieterin Ihnen ohne erkennbaren Anhaltspunkt nicht auskunftspflichtigbezüglich Ihres Nachbarn war.

Dabei spielt natürlich auch eine Rolle, ob Ihre Vermieterin entsprechende Probleme überhaupt vorhersehen konnte. Denn wenn es bei früheren Mietverhältnissen keine Probleme gab, dann musste Ihre Vermieterin auch nicht davon ausgehen, dass es nun ausgerechnet bei Ihnen erstmalig zur Eskalation kommt. Schließlich kommt es bei psychisch kranken Menschen - insbesondere wenn sie medikamentös richtig eingestellt sind - nicht automatisch zu Vorfällen der hier beschriebenen Art.

Wichtig wäre es daher zu wissen, ob es in der Vergangenheit bei Mietverhältnissen in dem Haus vergleichbare Probleme (z.B. mit Ihren Vormietern) gegeben hat. Dann spräche aus meiner Sicht schon wieder mehr dafür, dass Ihre Vermieterin Sie hätte aufklären müssen. Denn sie selbst hat dann ja schon entsprechende Erfahrungswerte gehabt und hätte sich denken können, dass es auch diesmal zu erneuten Problemen kommt.

Sie müssen bei Ihrem weiteren Vorgehen bedenken, dass Sie im Zweifel die Arglist der Vermieterin beweisen müssen. Erfahrungsgemäß dürfte diese eine positive Kenntnis von den Macken ihres Ex-Mannes verschweigen, so dass Sie entsprechenden Beweisproblemen ausgesetzt sind. In jedem Falle begeben Sie sich bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung juristisch betrachtet in schwierige Gewässer, wenn es um Schadensersatz geht.

Was die Mietkürzung anbelangt, reicht es aus, wenn Sie der Vermieterin den Mangel angezeigt und um Abhilfe gebeten haben. Dann können Sie grundsätzlich auch rückwirkend die Miete mindern. Dazu müssten Sie sich jedoch bei fortlaufender (ungekürzter) Mietzinszahlung eine Minderung vorbehalten (den Mietzins also unter Vorbehalt bezahlt) haben. Ansonsten werden Sie es vor Gericht schwer haben, Ihre Miete rückwirkend zu mindern, weil Sie sich entgegenhalten lassen müssen, dass Sie in Kenntnis des Mangels gezahlt haben. Hier ist in der Rechtsprechung leider noch nicht endgültig entschieden, ob der Mietzins auch rückwirkend für den Fall gemindert werden darf, wenn nicht unter Vorbehalt bezahlt wurde.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 21.07.2007 | 20:34

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Dabei habe ich gemerkt das ich einige Tatsachen, die Sie dann ansprachen, vergessen habe einzufügen!
Als wir damals die Wohnung besichtigten, kamen wir natürlich auf Ihren Ex-Mann zu sprechen, wobei Sie uns lediglich versicherte, auch nach mehrmaligen Nachfragen von uns, dass nur Sie (da sie geschieden sind) Probleme mit ihrem Ex-Mann hätte, da er eifersüchtig auf ihren neuen Freund wäre und deswegen Streit hätten, jedoch gegen andere Leute nichts habe!
Das hätte nur etwas mit ihr zu tun!
Auch mit den Vormietern hätte er sich verstanden und würde auch uns ganz normal entgegen treten, was er auch am Anfang tat!
So gingen wir davon aus das alles so in Ordnung ginge was sie uns versicherte bei Besichtigung!!!

Auf der anderen Seite, nachdem der Ärger mit ihm anfing und wir darüber jedes mal unsere Vermieterin unterrichteten und Ihr auch eine Stellungnahme/Anzeige schrieben (da Sie diese weiterleiten wollte ans Gericht), eröffnete Sie uns, dass sie auch von ihren Vormietern eine Anzeige einholen wird, da auch schon bei Ihnen der Ärger mit ihrem Ex-Mann vorherrschte!
Also hat Sie uns bei der Besichtigung belogen und wußte da es schon mit den Vormietern Ärger gab, dass auch bei uns die Möglichkeit zumindest bestand, zumal er seit Jahren nicht mehr in Betreuung war und keine!!!!! Medikamente nahm!!!!
Noch als sie verheiratet waren war er schon krank und hat sie geschlagen und gedemütigt!
Durch die Nachbarn haben wir auch erfahren dass es schon 10 Jahre Ärger und Terror gibt, auch als unsere Vermieterin noch in dem Haus lebte!
Demnach kannte sie genau die Krankheitsgeschichte/Verlauf und auch das es schon Probleme mit den Vormietern gab und hat uns trotz dessen nicht darauf aufmerksam gemacht!

Da wir die ganze Zeit keine Miete gemindert haben, da wir nicht wußten ob wir das können, haben wir natürlich nicht unter Vorbehalt die Miete gezahlt!
Ich habe erst vor einem Monat nach Recherchen gelesen das man das kann!

Wie sieht mit den nachträglich gemachten Angaben der Fall aus und gibt es dann überhaupt keine Möglichkeit rückwirkend ein Teil der Miete erstattet zu kriegen (Schadensersatz), da wir nicht unter Vorbehalt gezahlt haben!???

Vielen dank für Ihre Mühe!!!

MFG Marlene Frenkel




Ergänzung vom Anwalt 25.07.2007 | 10:06

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Meine ursprüngliche Aussage, dass die Frage der nachträglichen Mietzinsminderung bei vorbehaltloser Weiterzahlung des Mietzinsens höchstrichterlich nicht geklärt ist, ist missverständlich und bedarf der Korrektur.

Der BGH hat mit Urteil vom 16.07.2003, Az. VIII ZR 274/02, zur Frage, ob eine Mietminderung auch nachträglich vorgenommen werden kann, wenn in Kenntnis der bestehenden Mängel der Mietzins in voller Höhe vorbehaltlos weiter gezahlt wird, wie folgt auszugsweise ausgeführt:

„Die Frage, ob und inwieweit sich die Reform des Mietrechts auf die bisherige Praxis des Ausschlusses des Rechts zur Mietminderung auswirkt, ist allerdings im Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bisher nicht beantwortet. Die bislang veröffentlichte Rechtsprechung der Instanzgerichte ist uneinheitlich.

Die obergerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Literatur vertritt - wie im vorliegenden Fall das Berufungsgericht - die Auffassung, daß die zu § 539 BGB a.F. entwickelten Grundsätze auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes für § 536b BGB gelten. Zur Begründung wird im wesentlichen ausgeführt, ein entgegenstehender Wille des Gesetzgebers sei nicht eindeutig festzustellen. Überdies seien die in den Gesetzesmaterialien angeführten Bedenken gegen die bisherige Rechtsprechung nicht tragfähig und in den neuen Vorschriften nicht erkennbar zum Ausdruck gekommen; sie seien daher für den Richter nicht bindend. Die Praxis sei auf die Heranziehung der Leitlinien angewiesen, die der Bundesgerichtshof zur Anwendung des § 539 BGB a.F. entwickelt habe und die sich bewährt hätten (so OLG Naumburg, Urteil vom 27. November 2001, NZM 2002, 251; OLG Dresden, Urteil vom 18. Juni 2002, NJW-RR 2002, 1163; Eckert, NZM 2001, 409; Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, Erl. zu § 536b BGB, Rdnrn. 3 und 4; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 64 Rdnrn. 9 und 10; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536b, Rdnrn. 19 ff.; Sternel, ZMR 2002, 1, 2; Timme, NZM 2002, 685, 687; offengelassen: KG ZMR 2002, 111).

Nach der Gegenmeinung muß die bisherige Rechtsprechung für die neue Gesetzeslage aufgegeben werden; jedoch soll auch nach dieser Ansicht ein Verlust des Minderungsrechts künftig möglich sein, allerdings nur unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB). Einigkeit besteht darin, daß der in der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 536b BGB n.F. zum Ausdruck gekommene Wille des Gesetzgebers nicht ignoriert werden könne (Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 536c Rdnrn. 8 und 9; Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 536b Rdnr. 8; Eisenschmid, WuM 2001, 215; Kinne, GE 2001, 1105; Langenberg, NZM 2001, 212, 213; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 187f; ders., Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 582 ff.; Wichert, Anm. zu KG, NZM 2002, 111/114).

2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Einer analogen Anwendung des § 536b BGB auf während der Mietzeit auftretende Mängel (§ 536c BGB) im Sinne der bisherigen Rechtsprechung steht der eindeutige Wille des Gesetzgebers des Mietrechtsreformgesetzes entgegen.

a) Ebensowenig wie bei den Vorschriften der §§ 539, 545 BGB a.F. läßt sich dem Wortlaut der Bestimmungen der §§ 536b, 536c BGB entnehmen, daß der Mieter sein Recht zur Minderung der Miete auch für die Zukunft verliere, wenn ein Mangel nach Abschluß des Mietvertrages oder Übernahme der Mietsache durch den Mieter eintritt oder wenn der Mieter von dem Mangel nachträglich Kenntnis erlangt und er dennoch über einen längeren Zeitraum die Miete ohne Vorbehalt und ungekürzt weiterzahlt. In § 536b BGB, der § 539 BGB a.F. entspricht, ist lediglich der Verlust des Minderungsrechts wegen eines anfänglich vorhandenen und bekannten - oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannten -, aber nicht gerügten Mangels geregelt. Hinsichtlich des nachträglich entstandenen oder bekannt gewordenen Mangels sieht das Gesetz in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB ebenso wie in § 545 BGB a.F. nur vor, daß der Mieter solange keine Minderung verlangen kann, wie er die Mangelanzeige an den Vermieter unterläßt und der Vermieter infolgedessen keine Abhilfe schaffen kann. Daraus folgt, daß der Mieter von dem in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB umschriebenen Zeitpunkt an zur Minderung berechtigt ist, solange der Mangel nicht beseitigt ist. Zahlt er dennoch zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er zwar - soweit ihm, wie im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen, sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist - die "Überzahlung" nicht zurückfordern (§ 814 BGB). Der Gesetzestext schließt es aber nicht aus, daß er für die Zukunft immer noch mindern kann, ohne durch sein bisheriges Verhalten daran gehindert zu sein. Das ist beim anfänglichen Mangel anders, weil mit dem Unterlassen der rechtzeitigen Rüge das Minderungsrecht und alle anderen Gewährleistungsrechte des Mieters kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung endgültig verloren gehen.“


Der BGH hat sich also (in einem Nebensatz versteckt und unter Hinweis auf § 814 BGB) dahingehend geäußert, dass die Miete, welche in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt gezahlt wurde, nicht mehr zurückgefordert werden kann. Für die Zukunft ist eine Mietminderung wegen desselben Mangels jedoch möglich.

Wegen der Frage, inwieweit Schadensersatzansprüche wegen eines arglistigen Verschweigens möglich sind, muss ich Sie leider auf eine Einzelberatung bei einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl verweisen. Diese Frage kann im Rahmen dieser Plattform nicht in vertretbarem Rahmen erörtert werden, da auch nach Ihrem weiteren Vortrag die tatsächlichen Umstände nicht hinreichend geklärt sind und hier weitere Nachfragen erforderlich sind (u.a. ist der genaue Ablauf der Vertragsverhandlungen zu erörtern).


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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