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Vermieter will vom Mietvertrag zurücktreten / Familie sucht Hilfe


| 20.06.2005 01:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Jetzt wird es ein wenig kompliziert:

Durch diverse finanzielle Rückschläge in der Vergangenheit kam es bei unserer derzeitigen Wohnung leider zu Mietrückständen, weshalb eine Räumungsklage vom Vermieter angestrebt wurde. Im Gütetermin vor einer Woche, einigten wir uns sodann gütlich und es wurde von uns bestätigt, dass wir die Wohnung am 30.06.05 geräumt an den Vermieter herausgeben.

Dies war deshalb kein Problem, da wir bereits am 01.06.05 einen Mitvertrag für eine neue Wohnung unterzeichnet haben.

Genau hier beginnt aber das eigentliche Problem:

Am 01.06.05 unterzeichneten wir (meine Frau und ich) also den Mietvertrag mit Mietbeginn 01.06.05 ! Nachdem dies geschehen war, unterhielten wir uns noch eine Weile mit den neuen Vermietern, wobei diese dann höflich anfragten, ob es möglich wäre, eine Bankauskunft von mir zu bekommen, da ich selbständig bin und keine Gehaltsnachweise vorlegen könne. Wie gesagt kam diese Frage nach Unterzeichnung des Vertrages.

Ich willigte unter Vorbehalt ein und sagte, ich wolle die Sache zuerst einmal mit meiner Bank besprechen, da ich nicht wusste, was in einer solchen Bankauskunt enthalten ist.

Meine Bank riet mir auf Grund eines negativen (alten) Schufa-Eintrages davon ab, da wohl ein "verschlüsselter" Hinweis auf eben diesen Schufa-Eintrag in der Bankauskunft stehen würde.
Ich nahm die Empfehlung der Bank an und sah hierin auch keinerlei Problem. Als die Vermieter bei uns nachfragten, erklärte ich die Situation und willigte ein, einen Nachweis der Bank vorzulegen, in welchem diese bestätigt, dass regelmäßige Geldeingänge auf diesem Konto vorhanden sind. Zusätzlich teilte ich den Vermietern mit, dass ich unter Umständen auch bereit wäre, einen kurzen Einblick in die Kontobewegungen (Auszüge) zu gewähren, wenn dies denn unbedingt von Interesse sei.

Da die Wohnung noch nicht am 01.06.05 bezugsfertig war und wir auch nur einen Schlüssel ausgehändigt bekamen, teilte ich der Vermieterin mit, dass ich die Tage, in denen noch diverse Handwerker und Installateure in der Wohnung sind, von der Miete abziehen werde. Eine mürrische Zustimmung wurde mündlich gegeben. Es vergingen mehrere Tage, bis wir dann einen weiteren Schlüssel ausgehändigt bekamen. Ich zog sodann 6 Tage wegen Nichtnutzbarkeit der Wohnung ab. Hierbei wäre noch zu erwähnen, dass diverse Bauarbeiten an und in der Wohnung weiter gingen. Auch fehlt bis heute ein Untertisch-Gerät zur Warmwasser-Aufbereitung in der Küche und die Armaturen im Bad sind auch noch nicht vollständig befestigt.

Aber dies waren für uns nur Kleinigkeiten, wodurch wir sechs Tage Abzug für angemessen hielten.

Seit zwei Wochen renovieren wir nun also die Wohnung und haben hier bereits rund 800,-- Euro allein an Material aufgewendet. Eine Freundin hat sich extra eine Woche Urlaub genommen um uns zu helfen und sogar Verwandschaft aus 60 Kilometer Entfernung kamen regelmäßig um bei den Arbeiten zu helfen.

Am vergangenen Freitag nun der Schock:
Der Vermieter übergab während wieder kräftig renoviert wurde, einen Brief an meine Frau. Hierin wurde angemerkt, dass der Mietvertrag auf Grund der fehlenden Bankauskunft von den Vermietern als unwirksam betrachtet wird (§ 158 BGB). des weiteren sollten wir bis gesten (Samstag) um 17:00 Uhr die Schlüssel sowie den Mietvertrag an die Vermieter herausgeben.

Da ich hierfür kein Verständnis aufbringen konnte, suchte ich noch am selben Tag ( Freitag) das persönliche Gespräch, welches mir verweigert wurde.

So entschied ich mich, den Vermietern ebenfalls schriftlich zu antworten, wobei ich hier lediglich erwähnte, dass wir die Sache halt anders sehen und niemals die Rede davon war, dass die Bankauskunft Voraussetzung für das Zustandekommen des Mietvertrages ist.

Hierauf wurden wir dann gestern zu einem persönlichen Gespräch eingeladen (die Vermieter wohnen zwei Häuser weiter).
Hier wurde uns klar gemacht, man habe das Vertrauen uns gegenüber verloren und man habe keinerlei Interesse mehr daran, uns als Mieter zu haben. Zum Einen liege dies an der fehlenden Bankauskunft und zum Anderen an der Kürzung der Miete.

Auf dem Tisch lag eine Vereinbarung bereit, in der wir einer Aufhebung des Mietvertrages zustimmen sollten. Natürlich unterschrieben wir diese Vereinbarung nicht.

Nun wurde versucht, uns anwaltliche Schritte auszureden, da diese ja angeblich soieso nichts bringen und man bot uns eine Entschädigung (Bezahlung der Materialkosten) sowie die Rückzahlung der bereits gezahlten Miete an. Sofern wir doch den Rechtsweg beschreiten wollen, habe der Vermieter ja auch noch erwachsene Kinder (Anspielung auf Klage wegen Eigenbedarfs).

Ich sagte, dass wir diese Sache dann doch ersteinmal mit einem Anwalt besprechen wollen, was ich ja nun auch versuche.

Es soll noch erwähnt sein, dass es wohl eine Unverschämtheit ist, uns die Materialkosten ersetzen zu wollen. Die Arbeit von 14 Tagen und stets 4 - 6 "Arbeitern" (Helfern) kann hierbei ja wohl kaum außer acht gelassen werden.
Hinzu kommen die ganzen anderen Dinge: Telefonanschluss wurde bereits gekündigt und umgemeldet, ich hatte durch die Renoviererei Verdienstausfälle, usw.

Das Schlimmste ist aber wohl, dass unser 6jähriger Sohn nun die Welt nicht mehr versteht, da er das "Drama" leider mitbekommen hat.

Und das Ganze nur wegen einer dämlichen Bankauskunft und der Kürzung. Dabei hatte ich schon Tage vorher angeboten, die gekürzte Miete nachzuzahlen, wenn denn nun endlich alle Arbeiten in der Wohnung erledigt werden.

Jetzt muss noch erwähnt werden, dass nirgendwo im Mietvertrag erwähnt wird, dass der Vertrag erst mit Vorlage einer Bankauskunft rechtskräftig wird. Es heißt einfach nur "Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2005 und läuft auf unbestimmte Zeit".

Für uns gibt es jetzt nur zwei Möglichkeiten:

1. Wir ziehen am kommenden Wochenende wie geplant in diese Wohnung ein, da wir den Mietvertrag als rechtsgültig ansehen. Doch was passiert dann ? Welche Möglichkeiten hat der Vermieter ?

2. Wir lassen uns die Materialkosten und die Miete auszahlen und stehen vor mehreren großen Problemen, denn die alte Wohnung muss bis zum 30.06.2005 geräumt werden, wir haben viel Schweiß, Zeit und Arbeit in die neue Wohnung gesteckt und alle bereits eingeleiteten Ummeldungen und Kündigungen müssen rückgängig gemacht werden. Aber was dann ? Wir würden dann gegen die Vereinbarung (Räumung) verstossen uns müssten in diesem Fall auch noch 1.000,-- Euro Strafe bezahlen.

Allein aus dem Grund, dass wir viel Arbeit, Zeit, Liebe und Geld in die neue Wohnung gesteckt haben, würde ich hier auch gern einziehen, jedoch nicht, ohne die Rechtslage zu kennen.

Können Sie uns helfen ???
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Das Ansinnen des Vermieters, Sie zum Abschluß einer Mietaufhebungsvereinbarung zu bewegen, haben Sie zu Recht ausgeschlagen. Denn dazu besteht kein Anlaß. Ich setze voraus, daß nicht nur Sie, sondern auch der Vermieter den Mietvertrag unterzeichnet haben. Somit wurde der Vertrag nachweisbar geschlossen. Da seine Wirksamkeit auch nicht an eine aufschiebende Bedingung (= Vorlage Schufa-Auskunft) geknüpft wurde, ist er wirksam zum 01.06.05 zustande gekommen.

Ein Rücktrittsrecht steht dem Vermieter ebensowenig zu, wie es Ihnen zustehen würde. Der Vertrag ist zustandegekommen und verpflichtet den Vermieter nun dazu, Ihnen die Wohnung zum Mietgebrauch zur Verfügung zu stellen. Sie können (und sollten) also nun die Wohnung beziehen.

Daß ein wirksamer Mietvertrag geschlossen wurde, weiß natürlich auch der Vermieter. Andernfalls hätte er Ihnen keinen Aufhebungsvertrag vorschlagen müssen. Ein Mietvertrag, der nicht zustandegekommen ist, braucht nämlich auch nicht aufgehoben werden. Das weiß der Vermieter natürlich ganz genau. Ebenso weiß er, daß Sie anwaltlich - in diesem Falle von mir - genau diese Auskunft bekommen werden. Deshalb hat er versucht, Sie mit finanziellen Anreizen zu einer Aufhebung zu bewegen. Aber darauf brauchen Sie natürlich nicht eingehen. Denn wenn Sie die Wohnung nun wie geplant beziehen, hat der Vermieter keine rechtlichen Möglichkeiten, Ihnen zu kündigen, solange Sie Ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen.

Insbesondere der angedeutete Eigenbedarf verfängt nicht, da der Eigenbedarf jedenfalls in den nächsten Jahren nicht geltend gemacht werden darf, da er bei Vertragsschluß vorhersehbar gewesen sein wird. Der Vermieter wird also keinen Erfolg haben, wenn er Ihnen in ein paar Monaten eine Eigenbedarfskündigung vorlegt, weil sein Sohn die Wohnung beziehen will. Dann hätte er die Wohnung jetzt nicht vermieten dürfen, und das wird ihm jedes Gericht sagen.

Sie sollten sich also nicht unter Druck setzen lassen: Der Mietvertrag ist wirksam, und daraus steht Ihnen das Recht auf Überlassung des Wohnraums zu. Auch wenn der Vermieter es sich anders überlegt hat: Dann hätte er die Bank- und Schufaauskunft eben vor dem Abschluss des Mietvertrages verlangen müssen. Daß er das nicht getan hat, ist für ihn zwar genauso ärgerlich, wie die Tatsache, daß Sie (berechtigt) die Miete gemindert haben. Aber Ärger ist kein Grund, einen wirksamen Mietvertrag zu ignorieren.

Deshalb: Teilen Sie dem Vermieter mit, daß der Mietvertrag wirksam ist und Sie wie geplant einziehen werden. Akzeptiert er das nicht, und versucht er, Sie erneut unter Druck zu setzen, dürfen Sie sich gerne an mich wenden, damit ich Ihrem Vertragspartner die Rechtslage verdeutliche.


Ich hoffe zunächst, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen ab morgen mittag auch gerne telefonisch für Rückfragen zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2005 | 01:00

Hallo Herr Schwartmann,

da Sie uns so fantastisch beraten haben, wende ich mich nun nochmals an Sie. Da es sich hier um eine recht komlizierte Sache handelt, stellen Sie uns Ihre anfallenden Beratungsgebühren bitte entsprechend in Rechnung. Unsere Kontaktdaten liegen Ihnen ja vor.

In der Angelegenheit wurde mittlerweile eine einvernehmliche Lösung gefunden. Da die Vermieter nur ein Haus weiter wohnen und somit ein friedliches Mietverhältnis nicht gegeben wäre, sind wir aus Rücksicht auf unseren 6jährigen Sohn mit den Vermietern nun einen Vergleich eingegangen.

Wir haben einer Aufhebung des Mietvertrages zugestimmt und im Gegenzug 3.000,-- Euro für Material und Arbeitsleistung und natürlich die bereits bezahlte Miete erhalten.

Nun ist es so, dass wir uns vor Gericht nach dem bekannten Vergleich mit dem derzeitigen Vermieter dazu verpflichtet haben, die aktuelle Wohnung am 30.06. geräumt zu übergeben. Bei Nichteinhaltung wird eine Strafe in Höhe von 1.000,-- Euro fällig.

Das alles ist aber nicht das Problem.

Da wir bereits eine neue Wohnung in Aussicht haben (Mietvertrag wird am kommenden Freitag unterzeichnet), die aber erst zum 15.07. bezogen werden kann, stellt sich nun die Frage, was passiert bis dahin ?

Wir werden morgen die halbe Miete für Juli an den derzeitigen Vermieter überweisen und ihn davon in Kenntnis setzen, dass wir die Wohnung erst zum 15.07. übergeben können.

Kann er nun in der Zwischenzeit zwangsräumen lassen oder gar die Schlösser austauschen ? Oder können wir diese 2,5 Wochen noch ohne größere Probleme hier wohnen ?

In dem gerichtlichen Vergleich steht noch, dass wir auf Zwangsvollstreckungsschutzanträge verzichten, soweit möglich.

Für eine kurze Auskunft wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2005 | 11:28

Ich gehe davon aus, daß sich Ihre Nachfrage durch Ihre weitere Frage vom Wochenende inzwischen erledigt hat. Sollten Sie noch weiterer Beratung bedürfen, rufen Sie mich bitte einfach erneut an.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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