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Vermieter fordert 435€ für Renovierung nach Wasserschaden

| 12.04.2013 13:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte Sie zu folgendem Sachverhalt um rechtliche Expertise.

Meine Lebensgefährtin und ich sind Ende 2012 in eine gemeinsame Mietwohnung gezogen. Diese wird von einem privaten Vermieter vermietet. Bereits bei der ersten Besichtigung zeigte er uns einen Wasserschaden. Dieser war im vierten Stock des Gebäudes durch Platzen eines Rohres aufgetreten und hatte im gesamten Haus Schäden angerichtet. In unserer Wohnung war das gesamte Badezimmer betroffen, sowie die Decke und zwei Wände im Wohnzimmer und zwei Wände im Schlafzimmer. Der Vermieter versicherte uns, dass seine Versicherung für die Beseitigung der Schäden aufkommen würde. Wir entschieden uns daraufhin, die Wohnung zu mieten.

Der Mietvertrag, den wir abgeschlossen haben, ist ein Formularmietvertrag, aus dem der Vermieter die Klausel gestrichen hat, die die sogenannten Schönheitsreparaturen regelt. Stattdessen hat er handschriftlich etwas wie "gestrichen" an den Rand geschrieben (dies ist schwer zu lesen, da der Mietvertrag in einer schlechten Qualität vom Vermieter kopiert wurde).

Bei Übergabe der Wohnung wurde dann ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem die Wasserschäden vermerkt sind. Der Vermieter hat dazu handschriftlich festgehalten: "Wasserschäden werden auf Kosten des Hauswirts beseitigt". Der vertraglich vereinbarte Zustand der Wohnung ist laut Übergabeprotokoll "besenrein". Meine Lebensgefährtin und ich haben uns dem Vermieter gegenüber mündlich bereit erklärt, die Küche und den Flur sowie die Wände zu renovieren, die nicht von den Malermeistern im Rahmen der Beseitigung des Wasserschadens gestrichen werden.

Wir wohnten bereits ein paar Wochen in der Wohnung, bis die vom Vermieter beauftragten Malermeister mit der Beseitigung des Wasserschadens beginnen konnten. Diese zog sich etwas hin, da eine der betroffen Wände im Wohnzimmer nasser war als erwartet und erstmal die Tapete entfernt werden musste, damit die Wand trocknen kann. Die Malermeister erledigten ihre Arbeit sehr ordentlich und strichen freundlicherweise noch ein paar Wände (es waren 4 Stück) mehr, während sie darauf warteten, dass das Schimmelmittel, welches sie auf die betroffenen Wände aufgebracht hatten, trocknet. Meine Lebensgefährtin und ich strichen parallel dazu die Küche, den Flur und das halbe Schlafzimmer.

Wir bekamen nach Abschluss der Arbeiten einen Brief vom Vermieter, in dem er anführt, dass seine Versicherung nur 1200€ von den 2385€, die die Renovierung gekostet hat, übernehmen wird. Er machte uns in diesem Brief den Vorschlag, dass er 750€ der Differenz übernimmt und wir die restlichen 435€. Angehängt an seinen Brief war nur die Rechnung der Malermeister, den Nachweis darüber, dass die Versicherung tatsächlich nur 1200€ übernimmt, hat er bis heute nicht erbracht (ich habe diesen allerdings auch noch nicht eingefordert). Ich wies diesen Vorschlag zurück. In meinem Antwortbrief führte ich an, dass er als Vermieter nach §535 BGB verpflichtet ist, uns die Mietsache in einem angemessen Zustand zur Verfügung zu stellen und sie auch in diesem Zustand zu erhalten. Da der Vermieter die entsprechende Klausel aus dem Mietvertrag gestrichen hat, die die Schönheitsreparaturen auf die Mieter abwälzt, kann er meiner Meinung nach diese 435€ nicht aus dem Mietvertrag verlangen. Weiterhin verwies ich auf das Übergabeprotokoll. Der Vermieter ging nicht auf meine Argumente ein. Er schrieb uns einen erneuten Brief und forderte uns auf, unsere ablehnende Haltung zu überdenken. Ich wies ihn erneut ab und führte meine Argumente aus dem ersten Brief an. Nun haben wir heute einen dritten Brief vom Vermieter bekommen, in dem dieser uns auffordert, ihm die 435€ bis zum 20.04.2013 zu überweisen.

Meine Fragen:

Kann der Vermieter diese Summe von uns fordern? Wenn ja - woraus?
Wie sind unsere Chancen, wenn diese Streitigkeit vor Gericht getragen wird?
Wie sollten wir reagieren?

Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank im Voraus,

C. M.

Einsatz editiert am 12.04.2013 13:14:39

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Ihre Fragen beantworte ich hinsichtlich Ihrer Angaben folgendermaßen.

Generell hat ein Mieter Anspruch auf Instandsetzung der Wohnung gegenüber dem Vermieter - egal, wer den Schaden verursacht hat. Wie Sie schon richtig festgestellt haben, kann nach § 535 BGB ein Mieter eine Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erwarten. Der vertragsgemäße Zustand wurde ja sogar gemäß Ihres Übergabeprotokolls festgelegt. Damit hat der Vermieter definiert, dass er eine besenreine Wohnung schuldet, die auf seine Kosten um die Wasserschäden bereinigt wird.

Da "Hauswirt" in diesem Zusammenhang nichts anderes bedeutet als Hauseigentümer ist auch wegen Ihrer Vereinbarung im Protokoll der Vermieter zur Beseitigung der Wasserschäden (und damit ist natürlich auch das dadurch notwendige Streichen der Wände gemeint) verpflichtet. Es gibt keine erkennbare Anspruchsgrundlage, die den Vermieter berechtigt, die Kosten Ihnen gegenüber geltend zu machen. Hiervon unabhängig ist auch die Frage, ob der Vermieter seinerseits den Schaden in voller Höhe von der Versicherung ersetzt bekommt. Dann hätten Sie im Protokoll zB eine Klausel, die dies berücksichtigt, aufnehmen müssen. Da aber Ihre Regelung eindeutig festlegt, dass die Beseitigung der Schäden durch den Hauswirt erfolgt, sollten Sie den Betrag nicht zahlen.

Der Vermieter kann seinen Schaden wiederum gegenüber dem Verursacher des Wasserschadens (falls es einen solchen bei einem geplatzten Rohr gibt) geltend machen.

Sollten die Euro 435 allerdings nachweislich die Kosten für das Streichen der zusätzlichen 4 Wände sein, die gar nicht im Zusammenhang mit dem Wasserschaden standen, könnte sich eine andere Bewertung der Rechtslage ergeben. Allerdings ist Ihren Ausführungen kein Hinweis in diese Richtung zu entnehmen.

In Beantwortung Ihrer Fragen teile ich Ihnen daher mit, dass Ihr Vermieter den Betrag nicht verlangen kann. Ein Gericht würde eine entsprechende Zahlungsklage, der dieser Sachverhalt zugrunde liegt, normaler Weise als unbegründet scheitern lassen. Sollte Ihr Vermieter sich anwaltlich vertren lassen, empfehle ich Ihnen ab diesem Zeitpunkt auch einen Rechtsanwalt vor Ort zu konsultieren, allein um auf selber Augenhöhe zu "kämpfen". Bis dahin sollten Sie das Zahlungsbegehren Ihres Vermieters zurückweisen und vorsorglich schon jetzt schriftlich einer Verrechnung einer eventuellen Kaution widersprechen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Über eine positive Bewertung freue ich mich.

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2013 | 14:36

Sehr geehrte Frau Dr. Koch,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Beantwortung meiner Frage.

Der Wasserschaden ist nicht auf eine Mietpartei zurückzuführen, der Vermieter kann also niemanden haftbar machen.

Ich habe heute den Malermeister kontaktiert und ihn gebeten mir mitzuteilen, welche der Posten seiner Rechnung ausschließlich die Beseitigung des Wasserschadens betreffen. Meiner Ansicht nach sind 4 zusätzlich gestrichene Wände keine 435€ wert. Kann der Vermieter überhaupt Geld von uns für die zusätzlich gestrichenen Wände verlangen? Schließlich hat er die Klausel mit den Schönheitsreparaturen aus dem Formularmietvertrag gestrichen und ist somit nach §535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem angemessen Zustand zu erhalten, sprich Renovierungsarbeiten auf seine Kosten vornehmen zu lassen.

Ich danke Ihnen sehr für den Hinweis auf die mögliche Verrechnung mit der Kaution! Vielen Dank auch für den Hinweis auf anwaltliche Vertretung. Da ich Rechtswissenschaften studiere wollte ich mich eigentlich selber "verteidigen", dieses Unterfangen werde ich allerdings nicht durchführen und mich lieber an einen niedergelassenen Anwalt wenden, sobald von Seite des Vermieters auch ein Anwalt eingeschaltet wird.

Mit freundlichen Grüßen,

C. M.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.04.2013 | 14:52

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Sie hatten angegeben, dass Ihre Lebensgefährtin und Sie sich dem Vermieter gegenüber mündlich bereit erklärt haben, die Küche und den Flur sowie die Wände zu renovieren, die nicht von den Malermeistern im Rahmen der Beseitigung des Wasserschadens gestrichen werden.

Dies kann als eine Regelung außerhalb bzw. vor Beginn der Mietzeit verstanden werden. Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag, die gestrichen wurde, betrifft grundsätzlich während der Mietzeit eingetretene Abnutzungen. Da diese mündliche Zusage im Rahmen der Übergabe erfolgte, ist sie unabhängig vom Streichen der Schönheitsreparaturklausel zu bewerten.

Allerdings wird der Vermieter, sollte der Betrag von 435 € für die nicht vom Wasserschaden betroffenen Wände herrühren, beweisen müssen, dass Sie eine entsprechende anteilige Kostenübernahme zugesagt haben. Wenn er hierfür kein Dokument vorlegen oder einen Zeugen benennen kann, wird er auch diesen "Anspruch" nicht durchsetzen können.

Hinzu kommt, dass in Ihrer Zusage, die Wände zu renovieren, nicht die Variante der Kostenübernahme enthalten ist. Eventuell hatten Sie nur vor, die Wände selber zu streichen und haben auch nur dies zugesagt. Dabei wäre sicherlich ein wesentlich geringerer Kostenaufwand entstanden. Das können Sie dem Vermieter als auch entgegenhalten, wenn er behaupten sollte, die 435 € resultieren aus den "anderen" 4 Wänden.

Ich hoffe, damit Ihre Nachfrage beantwortet zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg beim Fortgang der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 12.04.2013 | 14:38

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