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Vermieter behebt Wasserschaden nicht.

25.05.2013 22:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen


Zusammenfassung: Möglichkeiten des Mieters, wenn der Vermieter trotz Mietminderung den Mangel an der Wohnung dennoch nicht behebt. www.jena-rechtsberatung.de

Hallo,

Wir hatten vor ca. 6 Monaten einen Wasserschaden in unserer Wohnung aufgrund eines durchgerosteten Regenrohres, das halb in der Wand verläuft (Altbau). Aus Kostenspargründen wird das Rohr nicht austauscht, sondern immer nur notdürftig geflickt. Die von der Wohnungsgesellschaft beauftragten Handwerker sind inkompetent, kommen nur zum besichtigen und staunen, machen notdürftiges Flickwerk, seit 6 Monaten haben wir hier eine Baustelle. Ich telefoniere ständig hinterher, werde aber immer nur vertröstet, es werden Termine gemacht, die Wand zugeputzt, das Wasser kommt wieder durch, sie wird wieder aufgerissen usw. Unser Arbeitszimmer, das wird dringend benötigen (meine Freundin und ich sind Studenten) ist nur nicht nutzbar. Ich kann meinen Computer nicht nutzen, der steht abgedeckt unter einer Plane, außerhalb des Arbeiteszimmers ist kein Platz für meinen Schreibtisch. Es gibt Schimmelbefall. Durch das Loch in der Wand hört man die lauten Nachbarn, ein konzentriertes Arbeiten ist unmöglich.

Deswegen haben wir seit 6 Monaten eine Mietminderung auf 100% der Fläche des Arbeitszimmers, das hilft uns aber nicht weiter. Wir möchten unsere Wohnung gerne komplett nutzen.

Bitte beantworten Sie mir folgende Fragen detailiert:

- Lohnt sich evtl. eine einstweilige Verfügung, um die Reparatur zu beschleunigen?
- Lässt sich evtl. weiterer Schadenersatz / Schmerzensgeld geltend machen?
- Können wir uns evtl. Kosten für Umzug und Neueinrichtung einer anderen Wohnung von der Wohnungsgesellschaft einklagen, wenn nicht endlich eine nachhaltige Reparatur stattfindet?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ihr Vermieter ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach Ihrem Sachverhalt verstößt Ihr Vermieter gegen diese Pflicht.
Sie haben einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Ihre Wohnung instand hält und Mängel beseitigt.

Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Lohnt sich evtl. eine einstweilige Verfügung, um die Reparatur zu beschleunigen?

Ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist nur dann begründet, wenn Mängel vorhanden sind, deren Beseitigung keinen Aufschub dulden. Dies sind solche, die die Mietsache oder die Gesundheit des Mieters erheblich beeinträchtigen. Einstweilige Verfügungen erlässt das Gericht daher vor allem bei Ausfall von Wasser, Strom oder Heizung. In Ihrem Fall ist entscheidend, wie groß der Wasserschaden ist und ob Ihre Wohnung teilweise „schwimmt". Bei der Schimmelbildung macht eine einstweilige Verfügung dann Sinn, wenn diese sehr großflächig ist. Ist diese nur im Arbeitszimmer, könnte es schwierig werden, dem Gericht dazulegen, warum die Sache keinen Aufschub duldet, da Sie den Rest der Wohnung dann noch nutzen können.

Ansonsten bliebe Ihnen nur eine Instandsetzungsklage. Diese dauert leider oft recht lang.

Sie haben auch die Möglichkeit, sich an die Bau- und Wohnungsaufsicht Ihres Bezirksamtes zu wenden und diesen von den erheblichen Problemen mit Ihrem Vermieter in Kenntnis setzen. Die Bau- und Wohnungsaufsicht hat diverse Befugnisse, welche im Wohnungsaufsichtsgesetz geregelt sind. Insbesondere kann diese Behörde Bußgelder verhängen oder Ersatzvornahmen anordnen. Dabei ist wichtig, dass Sie bei der Behörde Ihre Beteiligung am Verwaltungsverfahren beantragen, damit Sie über das Vorgehen in Ihrer Sache informiert werden.

Lässt sich evtl. weiterer Schadenersatz / Schmerzensgeld geltend machen?

Entstehen Ihnen aufgrund der Mängel Schäden an Ihrer Gesundheit oder Ihrem Eigentum, können Sie Schadensersatz verlangen, wenn Sie dem Vermieter ein Verschulden nachweisen können.

Können wir uns evtl. Kosten für Umzug und Neueinrichtung einer anderen Wohnung von der Wohnungsgesellschaft einklagen, wenn nicht endlich eine nachhaltige Reparatur stattfindet?

Wenn der Mangel nicht behoben wird, weil insbesondere –wie in Ihrem Fall – der Vermieter die ordnungsgemäße Beseitigung des Mangels verweigert - können Sie fristlos kündigen. Da der Vermieter sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet, hat er Ihnen alle entstehenden Schäden zu ersetzen. Hierzu gehören auch die Umzugskosten. Dies gilt aber nur bei schwerwiegenden Mängeln, wie eben solche, die eine Gesundheitsgefahr darstellen oder die Wohnung unbewohnbar macht. Allerdings müssen Sie hierbei beachten, dass Sie einer Schadensminderungspflicht unterliegen und somit darauf achten müssen, die Kosten so gering wie möglich zu halten.

Für die Neueinrichtung erhalten Sie nur dann Ersatz, wenn aufgrund der Mängel Ihre alten Möbel zerstört wurden. Sie erhalten aber nur den Zeitwert ersetzt.

Abschließend weise ich Sie noch auf folgende Möglichkeit hin:

Sie sind berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen und den Ersatz Ihrer Aufwendungen zu verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung – wie in Ihrem Fall gegeben - im Verzug ist. Es macht allerdings Sinn, dem Vermieter vorab nochmals schriftlich per Einschreiben zur Mängelbeseitigung aufzufordern und gleichzeitig anzudrohen, dass Sie bei fruchtlosen Verstreichen der Frist die Mängelbeseitigung durch eine Fachfirma vornehmen lassen und ihm dann die Kosten in Rechnung stellen werden.

Übersenden Sie nach Abschluss der Arbeiten dem Vermieter alle Rechnungen und teilen ihm mit, dass Sie die Kosten von der Miete abziehen werden, wenn er Ihnen den Rechungsbetrag nicht binnen einer von Ihnen gesetzten Frist erstattet.
Vor der Verrechnung der Kosten mit der Miete sollten Sie aber in Ihrem Mietvertrag nachschauen, ob eine Einschränkung zur Verrechnung vereinbart wurde.

Um Ihren Anspruch auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, können Sie zudem nach § 320 BGB neben der Mietminderung einen Teil der bereits geminderten Miete so lange zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Die Höhe des Einbehalts entspricht dabei dem drei- bis fünffachen Betrages des Mietminderungsbetrags. Nach erfolgter Mängelbeseitigung müssen Sie dem Vermieter aber die zurückbehaltenen Mietsummen nachzahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniela Weise, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2013 | 09:23

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Dazu zwei Nachfragen:

1. Der Schaden ist wie geschrieben in einem Wasserrohr, dass in der Wand verläuft, betrifft wie geschrieben nicht nur meine Wohnung, sondern auch die der Nachbarn. Das Rohr ist durchgerostet und müsste eigentlich komplett ausgetauscht werden - der Vermieter sieht das anders und versucht immer wieder Reparaturen, die allerdings fehlschlagen. Der Austausch des Rohres zieht erhebliche Bauarbeiten nach sich, die auch andere Wohnungen betreffen. Bin ich auf dieser Grundlage wirklich berechtigt, eigenmächtig Handwerker zu bestellen, die diese Bauarbeiten vornehmen? Ist der Vermieter dann zur Zahlung verpflichtet, oder bleibe ich möglicherweise auf den Kosten sitzen? Der Aufwand ist wahrscheinlich ein mittlerer vierstelliger Betrag.

2. Gemäß Mietvertrag ist der Vermieter berechtigt, uns fristlos zu kündigen, wenn wir mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sind. Wenn ich gemäß ihrer Antwort (§ 320 BGB) einen 3-5fachen Betrag der Mietminderung einbehalte (entspricht 50-80% der Miete), ist dies schnell erreicht. Hat der Vermieter dann trotzdem das Recht, uns fristlos zu kündigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2013 | 10:27

Gern beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:
Zu Frage 1)

§ 536 a BGB regelt folgendes:
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Ihr Vermieter befindet sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug. Sie sollten ihm aber nochmals eine Frist zu Mangelbeseitigung setzen und ihm androhen, dann im Wege der Ersatzvornahme zu handeln.

Der Vermieter muss die Aufwendungen ersetzen, die zur Mängelbeseitigung erforderlich waren. Das sind alle Kosten, die zur Behebung des Mangels notwendig waren.

Wenn also Ihr Vermieter nach nochmaliger Fristsetzung den Mangel nicht behebt, sind Sie berechtigt, Handwerker zu beauftragen. Nach § 536 a BGB muss der Vermieter dann die Kosten ersetzen.

Zu Frage 2)
Es ist korrekt, dass der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann, wenn dieser mit der Zahlung der Miete mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand ist. Dies hat seinen Grund darin, dass der Miete dann eine Pflicht aus dem Mietverhältnis – nämlich die Mietzahlung – verletzt hat. Wenn der Mieter aber einen Grund zum Einbehalt der Miete hat, besteht kein Kündigungsrecht des Vermieters. Wird die Miete nach § 320 BGB einbehalten, darf der Vermieter nicht fristlos kündigen. Eine solche Kündigung wäre unzulässig. Daher sollten Sie dem Vermieter gegenüber anzeigen, dass Sie die Einrede des nichterfüllten Vertrages nach § 320 BGB erheben und deswegen die Miete in Höhe von X € einbehalten, damit dieser weiß, dass die Nichtzahlung der Miete bzw. die nicht vollständige Mietzahlung berechtigt ist.

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