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Wasserschaden Mietwohnung - Schadensersatz vom Vermieter

28.03.2011 18:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Krause, LL.M.


Hallo,
unsere Wohnung ist eine Eigentumswohnung, welche wir Mieten.
Das Haus besteht aus 8 Eigentumswohnungen.

Am 25.Februar ist bei uns das Kaltwasser eingefroren.
Wir haben am 26.Feb. um 9.00Uhr die Hausverwaltung darüber in Kenntnis gesetzt.
Um 12.00Uhr war der Klemptner da und sagte uns "Da kann ich nichts machen, Heizung voll aufdrehen und warten bis es auftaut."
Um ca. 16.00 Uhr ist die Leitung geplatz und beim Mieter unter uns kam das Wasser aus der Decke. Um 18.00Uhr kam wieder der Klempner und hat bei uns im Bad die Wand aufgemacht(Trockenwand) und das Wasserrohr abgedichtet, aber so das wir immer noch kein kaltes Wasser hatten.
Am Montag den 28. Feb. haben sie dieses Problem behoben. Nun hieß es, es muss ein Trocknungsgerät rein.
Am 9. März kam eine Gutachterin der Gebäudeversicherung um den Schaden zu besichtigen.
Bis dahin ist gar nichts passiert.
Am 14. März kam die Trocknungsfirma die sagte:" Zum trocknen muss das WC abgebaut werden" somit hatten wir ab da nur noch das GästeWC.
Heute kam der Trockner weg und morgen soll die Wand wieder geschlossen werden.
Die Hausverwaltung sagte mir Schadensersatz soll ich gegenüber der Hausverwaltung (Gebäudeversicherung) geltend machen.

Nun meine Frage:
Wieviel Schadensersatz (Mietrückgabe) steht mir zu.
Wir hatten 4 Tage kein kaltes Wasser.
Wir hatten in der Zeit wo die Wand offen war extrem zu heizen da keine Dämmung mehr da war.
Wir hatten auch 2 Wochen nur eine Toilette die im Gäste WC.

Vielen Dank für die Antwort.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:

Ein Anspruch auf Schadenersatz des Mieters gegen den Vermieter nach Einzug in die Wohnung setzt gemäß § 536a BGB voraus, dass den Vermieter in diesem Zusammenhang ein Verschulden trifft. Ein solches Verschulden könnte in Form der fehlenden Wartung der Heizungs- bzw. Rohranlage vorliegen – leider bestehen zu wenig Anhaltspunkte um diesbezüglich eine verbindliche Aussage treffen zu können.

Gemäß § 536 BGB sind Sie als Mieter jedoch berechtigt, bei Vorliegen eines Mangels die Miete entsprechend zu kürzen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dann nicht an. Als Mangel ist in diesem Zusammenhang jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Ist-Zustandes der Mietsache von dem vertraglichen Soll-Zustand anzusehen, d.h. wenn eine Minderung der vertraglich vorgesehenen Gebrauchstauglichkeit der Wohnung anzunehmen ist. Der vertragsgemäße Gebrauch ergibt sowohl aus besonderen Vereinbarungen als auch aus der gewöhnlichen Verwendung. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt dagegen außer Betracht.

Zweifelsohne handelt es sich sowohl bei der offenen Wand, dem Warmwasserausfall als auch bei der ausgefallenen Toilette um Mängel in diesem Sinne. Darüber hinaus ist auch eine Kürzung der wegen der im Zusammenhang mit den Arbeiten aufgekommenen (Lärm)Belästigungen und der Feuchtigkeit aufgrund des Wassereintrittes denkbar.

Was die Höhe der Minderung anbelangt, gibt es jedoch keine allgemeinverbindliche Tabelle – es kommt immer auf den Einzelfall an. Die Rechtsprechung hat in ähnlich gelagerten Fällen folgende Kürzungsquoten angenommen:

- Warmwasserausfall: 10-30 %
- nicht nutzbare Toilette: 30 – 80 %
- Zugluft wegen defekter Isolierung 10-20%
- Feuchtigkeit in der Wohnung: 5- 50 %
- Lärmbelästigung wegen Bauarbeiten 15-60 %

Die Minderungen beziehen sich aber immer auf die Zeit, in der der Mangel vorgelegen hat, dh
Sie können für maximal 14 Tage die pro Tag anteilige Miete kürzen, wobei hier in Anbetracht der Vielzahl an Mängel zusammengerechnet eine Kürzung in Höhe von 80- 100 % bezogen auf die 14 Tage durchaus angemessen sein dürfte.

Allerdings kann diese Auskunft ohne Kenntnis der Gegebenheiten vor Ort nur als grobe Richtlinie gegeben werden. Grundsätzlich kann der Mieter die geminderte Miete zwar einfach zurückbehalten, es ist aber zu beachten, dass der Vermieter bei Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. Die angemessene Höhe der Mietminderung würde sich dann erst in einem Räumungsrechtsstreit herausstellen. Besser ist daher, die Miete zunächst zu begleichen und im Anschluss dann die Mietminderung schriftlich unter Fristsetzung zurückzufordern und bei Weigerung gegebenenfalls einzuklagen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.

Bitte nutzen Sie die Option »Direktanfrage«, wenn Sie Dokumente zur Prüfung vorlegen möchten.

Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.
Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung.

Ergänzung vom Anwalt 28.03.2011 | 21:32

noch ergänzend: die erwähnten 14 Tage beziehen sich auf den Zeitraum zwischen dem 14.03. und dem 28.03. (defekte Toilette/ defekte Isolierung/ Feuchtigkeit/ Trocknerlärm) Nicht berücksichtigt in der Rechnung sind die 4 Tage Warmwasserausfall. Soweit man auch diesbezüglich einen erheblichen Mangel annimmt kommt zu den 14 Tagen anteilige Kürzung auch eine Kürzung für 4 Tage in Höhe von 10-30 % pro Tag in Betracht. Darüber hinaus könnte man auch noch erwägen, anteilig die Feuchtigkeit vor Beginn der Trocknungsarbeiten zu berücksichtigen.

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