Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:
Da Ihr potentieller Vertragspartner den Notarvertrag nun doch nicht unterschreiben will, könnte er gemäß § 311 Abs. 2 BGB
zum Ersatz des Ihnen entstandenen sog. Vertrauensschadens verpflichtet sein. Ein Fallgruppe der „culpa in contrahendo“ ist der Abbruch von Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund, nachdem zuvor in zurechenbarer Weise das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages geweckt worden ist. Es ist erforderlich, dass der Abbrechende den Vertragsschluss als sicher dargestellt hat, aber auch wenn er den anderen Teil, also Sie, zu Vorleistungen veranlasst hat. Die Rechtsprechung setzt an das Vorliegen eines triftigen Grundes zwar keine allzu hohen Anforderungen, da die vertragliche Bindung ja gerade noch nicht besteht, doch hätte der Abbrechende sich hier wohl danach erkundigen müssen, dass die Mieter auch tatsächlich zum Auszug bereit sind.
Dafür, dass er Ihnen entsprechende Zusagen gemacht hat, sind Sie darlegungs- und beweispflichtig, weshalb Sie im Streitfall Zeugen oder Urkunden zum Beweis der Aussagen benötigen.
Im Rahmen dieser Plattform können die Erfolgsaussichten des Vorgehens gegen den Abbrechenden nicht abschließend beurteilt werden, weshalb ich Ihnen rate, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick vermitteln.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Michael Böhler
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Sehr geehrter Herr Herr Böhler,
erst einmal vielen Dank für die Antwort. Eine kurze Nachfrage hierzu. Ein neutraler Gutachter war z.B. anwesend, als der Verkäufer davon gesprochen hat, dass das Haus leerstehend verkauft wird. Für mich wichtig ist allerdings, ob insbesondere aufgurnd der formgebundenheit des Grundstückskaufvertrages es tatsächlich zu einer vorvertraglichen Pflichtverletzung kommen kann. Das eine Pflichtverletzung vorliegt ist m.E. völlig klar, ich konnte schließlich bis hin zum Notarvertragsentwurf von keiner anderen Aussage ausgehen. Grundsätzlich halte ich es für eine zugesicherte Eigenschaft, die für mich u.a. Grundlage einer Kaufentscheidung gewesen ist. Wenn er jetzt kurz vor Notarvertragsunterschrift das erste mal seine Mieter informiert und dabei feststellt, dass er auf unerwarteten Widerstand stößt, so kann das doch nicht mir zugerechnet werden?
Sehr geehrter Ratsuchender,
auch in Ihrem Fall kann es zu einer vorvertraglichen Pflichtverletzung kommen, wenn ein zuvor besprochener Vertrag doch nicht unterschrieben wird. Ob der oben geschilderte Anspruch durchgesetzt werden kann, wird davon abhängen, was in Urkunden steht und was potentielle Zeugen wie der Gutachter aussagen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
