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Verletzung vorvertraglicher Pflichten auch beim Hauskauf

30.03.2010 13:36 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


14:35
Guten Tag,

wir beabsichtigen eine DHH zu erwerben und sind hier auch fündig geworden. Das Objekt ist vermietet, der Vermieter hatte bei der Besichtigung und auch im weiteren Verfahren (Fragen, Preisverhandlungen, etc.) erklärt, dass er die Mieter sehr gut kennt und das Objekt mieterfrei verkauft wird. Auf der Grundlage dieser Informationen ist nach Einigkeit über den Preis über den Makler (durch eine von mir zu leistende Unterschrift) der Notar beauftragt worden, einen Vorvertrag zu erstellen. In diesem Vorvertrag ist die Regelung, dass der Eigentumsübergang erst nach Freizug des Objektes erfolgt auch aufgenommen worden. Nunmehr hat der Verkäufer (zu meinem Erstaunen erst nach erhalt des Vorvertrages) mit den Mieter gesprochen und dabei stellte sich heraus, dass die wohl gar nicht auszugswillig sind, wie er das angenommen hat. Er will nun den Notarvertrag nicht unterschreiben bietet jetzt an, dass wir das vermietete Objekt kaufen und dann auf Eigenbedarf kündigen könnten.

Das Problem ist jetzt, ich habe aufgrund der Absprachen mit dem Verkäufer und dem entsprechend ausgefertigten Notarvertragsentwurf bereits entsprechende Vermögensdispositionen getroffen (Kündigung eines Bausparvertrages, Antrag auf WFA Darlehen -Kostenpunkt 325 €, Kosten für den Notar und eine neue Küche haben wir bereits in Auftrag gegeben, sowie ein neues Wohnzimmer bestellt).

Die Bereitstellung der finanziellen Mittel (Darlehensantrag und Kündigung Bausparvertrag), sowie die Notarbeauftragung und die Möbelkäufe hätten wir wir nicht vorgenommen, wenn im Vorfeld bereits klar gewesen wäre, dass das Objekt vermietet verkauft werden soll, denn daran haben wir kein Interesse (wegen der Gefahren der Eigenbedarfskündigung).

Ich frage mich nun, ob der Verkäufer das so einfach machen kann und wir nun auf unseren Kosten sitzen bleiben. Den Notar und die Kreditkosten muss ich auf jeden Fall bezahlen, bei den Verträgen bzgl. der Möbel hoffe ich mit einem blauen Auge davon zu kommen (die sind noch nicht produziert bzw. geliefert worden). Insgesamt werde ich also aufgrund der Erklärungen des Verkäufers einen Schaden von rund 1000 Euro haben und finde das einfach nicht OK.

Deswegen meine Frage, ist er hier ggf. schadensersatzpflichtig?

Mit freundlichem Gruß
Kasi1
30.03.2010 | 14:04

Antwort

von


(813)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Da Ihr potentieller Vertragspartner den Notarvertrag nun doch nicht unterschreiben will, könnte er gemäß § 311 Abs. 2 BGB zum Ersatz des Ihnen entstandenen sog. Vertrauensschadens verpflichtet sein. Ein Fallgruppe der „culpa in contrahendo“ ist der Abbruch von Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund, nachdem zuvor in zurechenbarer Weise das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages geweckt worden ist. Es ist erforderlich, dass der Abbrechende den Vertragsschluss als sicher dargestellt hat, aber auch wenn er den anderen Teil, also Sie, zu Vorleistungen veranlasst hat. Die Rechtsprechung setzt an das Vorliegen eines triftigen Grundes zwar keine allzu hohen Anforderungen, da die vertragliche Bindung ja gerade noch nicht besteht, doch hätte der Abbrechende sich hier wohl danach erkundigen müssen, dass die Mieter auch tatsächlich zum Auszug bereit sind.

Dafür, dass er Ihnen entsprechende Zusagen gemacht hat, sind Sie darlegungs- und beweispflichtig, weshalb Sie im Streitfall Zeugen oder Urkunden zum Beweis der Aussagen benötigen.

Im Rahmen dieser Plattform können die Erfolgsaussichten des Vorgehens gegen den Abbrechenden nicht abschließend beurteilt werden, weshalb ich Ihnen rate, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick vermitteln.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 30.03.2010 | 14:29

Sehr geehrter Herr Herr Böhler,

erst einmal vielen Dank für die Antwort. Eine kurze Nachfrage hierzu. Ein neutraler Gutachter war z.B. anwesend, als der Verkäufer davon gesprochen hat, dass das Haus leerstehend verkauft wird. Für mich wichtig ist allerdings, ob insbesondere aufgurnd der formgebundenheit des Grundstückskaufvertrages es tatsächlich zu einer vorvertraglichen Pflichtverletzung kommen kann. Das eine Pflichtverletzung vorliegt ist m.E. völlig klar, ich konnte schließlich bis hin zum Notarvertragsentwurf von keiner anderen Aussage ausgehen. Grundsätzlich halte ich es für eine zugesicherte Eigenschaft, die für mich u.a. Grundlage einer Kaufentscheidung gewesen ist. Wenn er jetzt kurz vor Notarvertragsunterschrift das erste mal seine Mieter informiert und dabei feststellt, dass er auf unerwarteten Widerstand stößt, so kann das doch nicht mir zugerechnet werden?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.03.2010 | 14:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch in Ihrem Fall kann es zu einer vorvertraglichen Pflichtverletzung kommen, wenn ein zuvor besprochener Vertrag doch nicht unterschrieben wird. Ob der oben geschilderte Anspruch durchgesetzt werden kann, wird davon abhängen, was in Urkunden steht und was potentielle Zeugen wie der Gutachter aussagen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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