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Rücktritt vom Hauskauf

| 27.07.2019 16:10 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


20:30

Zusammenfassung:

Haftung für Notarkosten bei gescheitertem Kaufvertrag.

Ich hatte mein Haus für 2 Monate für einen Käufer reserviert, der als Deutscher im Ausland arbeitet!
Es wurde der Kaufvertrag einer Notarin aus vergangener Zeit als Grundlage zum Auftrag der Fertigung eines aktuellen Kaufvertrages verwendet!
Käufer und Verkäufer haben diesen Kaufvertrag so vorbereitet, dass die Notarin ihn nur noch in Form bringen musste!
Dieser vom Käufer und Verkäufer vorformulierte Kaufvertrag wurde vom Verkäufer im Auftrag des Käufers bei der Notarin eingereicht, und der Entwurf von der Notarin an Käufer und Verkäufer verschickt!
Es gab auch einen Beurkundungstermin am 24. 6. 19! Der Käufer kam am 14. 6. 19 nach Deutschland und hat sich das Haus angesehen, war begeistert von dem Objekt und wollte am 21. 6. 19 noch einmal kommen, um genaue Maße zu nehmen!
Abends erhielt ich die Nachricht, dass er vom Kaufvertrag zurück tritt! Es war wohl die Frau, eine Russin, die das ausgelöst hatte!
Im Vertrauen darauf, dass der Kauf statt findet, habe ich den Kaufvertrag eingereicht, da der in Turkmenistan arbeitende Käufer es nicht selbst machen konnte!
Muss ich die Notarkosten für den Entwurf des Kaufvertrages übernehmen?

27.07.2019 | 16:56

Antwort

von


(335)
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel: 07127/349-1208
Web: http://www.rechtsanwalt-kromer.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Notar kann die Kosten kraft Gesetzes vom sogenannten Kostenschuldner verlangen. Kostenschuldner ist derjenige der den Auftrag erteilt. Aber bei der Auftragserteilung ist auch ein Handeln in Vollmacht möglich. Dieses Problem stellt sich sehr häufig, wenn Immobilienmakler den Notar beauftragen.

Die Frage ist hier also: haben Sie bei der Beauftragung des Notars den Kaufinteressenten wirksam vertreten? Das ergibt sich aus den § 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters . Sie hätten damit bei Beauftragung des Maklers deutlich machen müssen, dass sich nicht im eigenen Namen handeln, sondern im Auftrag des Kaufinteressenten. Dies kann ich aus Ihren Schilderungen leider nicht entnehmen.
Weitere Voraussetzung einer wirksamen Vertretung ist, dass Sie eine Vertretungsmacht vom Kaufinteressenten hatten. Diese muss nicht schriftlich fixiert sein.

Unterstellt, Sie haben hier den Kaufinteressenten nicht wirksam vertreten, dann wären die Notarkosten von Ihnen zu bezahlen. Es würde sich noch die Frage anschließen, ob Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Kaufinteressenten hätten. Das wäre aus meiner Sicht nicht der Fall. Es ist zu beachten, dass es hier um einen nach § 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass beurkundungspflichtigen Vertrag handelt. Nach ständiger und unbestrittener Rechtsprechung des Bundesgerichtshof hat die notarielle Beurkundung mehrere Hintergründe: Die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung betont die Bedeutung des Rechtsgeschäfts und dient damit dem Schutz vor Übereilung (Warnfunktion), erleichtert den Beweis der getroffenen Vereinbarung (Beweisfunktion), untermauert die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts (Gültigkeitsgewähr) und lässt den Parteien nicht zuletzt eine sachkundige Beratung zuteil werden (Betreuungsfunktion). Davon ausgehend, leitet die ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab, dass ein Abbruch von Vertragsverhandlungen bei beurkundspflichtigen Geschäften selbst dann keinen Schadensersatzanspruch auslöst, wenn es an einem triftigen Grund zum Abbruch der Verhandlungen fehlt, da dies einen indirekten Zwang zum Abschluss eines Vertrages darstellen würde, vgl. zum Beispiel BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - V ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">V ZR 332/94</a>

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Johannes Kromer

Rückfrage vom Fragesteller 27.07.2019 | 18:18


Das unter 2. Stehende sehe ich als Auftrag des Käufers, dass ich einen Notartermin machen sollte, nachdem der Kaufvertrag zwischen dem Käufer und mir inhaltlich per mehrerer beweisbarer Emails abgesprochen und fertig gestellt war!
Diesen Kaufvertrag sollte ich der Notarin vorlegen und einen Beurkundungstermin vereinbaren, da der Käufer nicht all zu lange in Deutschland war!

Die Formbedürftigkeit des § 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass ist mir bekannt, aber es könnte ja auch ein Vertrauensschaden entstanden sein, da ich nach den vorausgegangenen Einlassungen davon ausgehen musste, dass der Kauf stattfinden wird!

(2.)

Sie können ja auch Folgendes machen:

Bestellen Sie doch einfach jetzt schon einen Notartermin im o.g. Zeitraum (20. bis 28. Juni)!
Absagen können Sie dann ggf. immer noch und ein Notar wird Ihnen da auch nicht böse sein.

Dann kann ich sogar die Komplettsumme nächsten Tages sofort überweisen.

Bezüglich Auszug, Umzug usw. habe ich viel Zeit und es treibt mich nichts.

Einziehen kann ich sowieso erst frühestens ab Mitte Dezember.

Damit haben auch Sie genügend Zeit, sich vorzubereiten.

Ich denke mal, dass wir uns in jedem Fall einig werden.

Viele Grüsse,

Andreas B.

Ist ein Vertrauensschaden entstanden, wegen dem ich die Notarkosten für den Entwurf mit dem Kaufinteressenten abrechnen könnte?







Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.07.2019 | 20:30

Ganz so eindeutig sind die Aussagen des Kaufinteressenten nicht. Weiter ist noch fraglich, ob Sie ausdrücklich im Namen des Kaufinteressenten den Notar beauftragt haben. Wenn das nicht der Fall ist, dann sieht es eher schlecht aus. Einen Vertrauensschaden kann ich auf der Basis nicht erkennen. Vielmehr gibt der Kaufinteressent ja durchaus zu verstehen, dass das alles noch nicht ganz final ist. Er schreibt ja „Absagen können Sie dann ggf. immer noch" und „Ich denke mal, dass wir uns in jedem Fall einig werden." Die Rechtsprechung ist hier bei beurkundungspflichtigen Geschäften extrem zurückhaltend.

Bewertung des Fragestellers 27.07.2019 | 20:36

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