Verleihung von Wohnraum - Berechnung von anteiligen Verbrauchskosten erlaubt?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:



I.

Ihre Frage betrifft die rechtliche Einordnung eines Nutzungsverhältnisses, bei dem Sie Freunden Ihr Haus unentgeltlich überlassen möchten, aber eine Beteiligung an den Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom) verlangen wollen. Sie möchten wissen, ob dies noch als Leihe im Sinne des § 598 BGB gilt oder ob dadurch ein Mietverhältnis mit allen mietrechtlichen Konsequenzen entsteht.



Die Rechtslage sieht wie folgt aus:


1. Leihe oder Miete – Abgrenzung

Ein Mietvertrag (§ 535 BGB) liegt vor, wenn die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt erfolgt. Wird die Wohnung hingegen unentgeltlich überlassen, handelt es sich um eine Leihe (§ 598 BGB).

Entscheidend ist, ob die Zahlung, die die Nutzer leisten, eine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung ist oder lediglich eine Beteiligung an den tatsächlich anfallenden Nebenkosten darstellt.


2. Übernahme von Nebenkosten bei Leihe

Die Übernahme der anfallenden Haushalts- oder Betriebskosten durch den Nutzer stehen einer Leihe nicht entgegen und stellen keine Miete im rechtlichen Sinne da.

Wenn dagegen die Wohnung kostenfrei überlassen wird, dann handelt es sich rechtlich um einen Leihvertrag gemäß § 598 BGB. Die Übernahme der anfallenden Haushaltskosten ist dagegen kein Problem, dies ist keine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung.

Das bedeutet: Sie können in einem Leihvertrag ausdrücklich regeln, dass die Nutzer die tatsächlich anfallenden Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom) übernehmen. Dies wird von der Rechtsprechung und Literatur überwiegend nicht als Mietzahlung gewertet, solange keine darüber hinausgehende Zahlung (z.B. für die Gebrauchsüberlassung selbst) verlangt wird.


3. Höhe und Art der Nebenkostenbeteiligung

Die Kostenbeteiligung sollte sich an den tatsächlich anfallenden Nebenkosten orientieren. Eine pauschale oder anteilige Abrechnung ist zulässig, solange sie sich an den realen Verbrauchskosten orientiert und nicht darüber hinausgeht. Eine Beteiligung in Höhe von 200 Euro monatlich bei tatsächlichen Nebenkosten von 300 Euro ist daher unproblematisch, sofern dies im Vertrag transparent geregelt wird.


4. Steuerliche Aspekte

Auch steuerlich ist die unentgeltliche Überlassung mit Übernahme der Nebenkosten unproblematisch: Ein kostenfreies Nutzungsrecht für eine Wohnung ist nicht steuerpflichtig. Daher müssen Sie in diesem Fall auch nicht das Finanzamt einschalten.


5. Vertragliche Gestaltung

Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Sie einen schriftlichen Leihvertrag aufsetzen, in dem ausdrücklich geregelt ist, dass die Überlassung unentgeltlich erfolgt und die Nutzer lediglich die Nebenkosten übernehmen. Es sollte klar festgehalten werden, dass keine Miete verlangt wird und die Zahlung ausschließlich die tatsächlich anfallenden Nebenkosten betrifft.




II.

Fazit:

Sie können Ihren Freunden das Haus (oder ein Zimmer) im Rahmen eines Leihvertrags überlassen und ihnen die Übernahme der Nebenkosten auferlegen, ohne dass dadurch ein Mietverhältnis entsteht. Wichtig ist, dass keine weitere Zahlung für die Gebrauchsüberlassung verlangt wird und die Nebenkostenbeteiligung sich an den tatsächlichen Kosten orientiert. Die Übernahme der Nebenkosten ist rechtlich zulässig und ändert nichts am Charakter der Leihe.

Für die Vertragsgestaltung empfiehlt sich folgende Formulierung:

„Die Überlassung des Hauses erfolgt unentgeltlich. Die Nutzer verpflichten sich, die während der Nutzungsdauer anfallenden Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom) in Höhe von monatlich 200 Euro zu übernehmen. Eine darüber hinausgehende Miete wird nicht erhoben."




Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt