Vermietung von Wohnraum an einen Verein

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zunächst möchte ich Ihnen empfehlen, Ihren Mieter einmal ganz konkret auf den Sinn und Zweck dieses sog. „Mieterwechsels“ hin zu fragen und dies aufzuklären.

A.
Grundsätzlich dürfen Vereine auch Grundbesitz erwerben/anmieten und diesen auch, vorbehaltlich der Vereinssatzung und der eventuellen Gemeinnützigkeit, an Dritte oder Mitglieder weitervermieten, sodass erst einmal gegen die Anmietung durch den Verein nichts einzuwenden ist.

Zwar kann der Verein, wie Sie richtig feststellen als eine juristische Person schon begrifflich eine Wohnung nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten (BGH vom 16.07.2008, Az: VIII ZR 282/07 )., aber eine Anmietung der Immobilie selbst, ist hingegen zulässig, bezogen auf Ihre Fragestellung siehe die Ausführungen unten.

B.
Aber, wie oben bereits kurz erwähnt, gehen Sie mit dem „Mieterwechsel“ ein vorerst nicht überschaubares Risiko dahingehend ein, wer zukünftig Ihr Vertragspartner/ Nutzer der Immobile ist und vor allem zu welchem Zwecken die Immobilie genutzt werden soll.

1.
Sie teilen mit, dass die Immobilie weiterhin unter Fortbestand des ursprünglichen Mietvertrages weiter als Wohnraum genutzt werden soll, sodass sich das Risiko des unerwünschten Nutzungszweckes minimiert, für den Fall dass Sie sich dafür entscheiden, rate ich Ihnen an, durch entsprechende Klauseln sicher zu stellen, dass eine gewerbliche oder über die Vermietung als Wohnraum hinaus gehende Nutzung untersagt ist, sofern Sie nichts anderweitiges wünschen.

2.
Denn und dies ist der wesentliche Punkt, tritt der Verein als Mieter in den Mietvertrag ein, muss dieser zunächst eine Erlaubnis Ihrerseits einholen, die Räume untervermieten zu können (sog. Vertragszweck Weitervermietung), da ein Verein als Rechtsperson, keinen Wohnraum persönlich nutzen kann, und dies für die Weitergabe des Wohnraumes an Dritte erforderlich ist.
Erteilen Sie dem Verein das Recht der Untervermietung, was dann auch bei einer derartigen Nutzung zwangsläufig erfolgen müsste, wird der Verein regelmäßig, bzw. höchstwahrscheinlich, ein gesnondertes (Unter-)Mietverhältnis mit dem derzeitigen Mieter begründen müssen, da dieser die Immobilie weiter als Wohnraum nutzen möchte. Auf den Inhalt eines solchen (Unter-)Vermietungsverhältnisses hingegen, Höhe der Miete, besondere Rechte etc. haben Sie jedoch weitestgehend keinen Einfluss.

3.
Damit bestimmt jedoch der Verein nachhaltig, wer Ihre Räume nutzen darf und Sie verlieren im Grunde (rechtlich und tatsächlich) Ihre Verfügungsbefugnis über Ihr Eigentum, solange der Verein seinen vertraglichen Verpflichtungen gegenüber Ihnen nachkommt, denn nur dieser steht Ihnen in Ihrem Rechtsverhältnis als Schuldner gegenüber. Dieser widerrum ist verpflichtet, dass lediglich durch den Untermieter keine Störungen verursacht werden.

Mitentscheiden können Sie indes nicht mehr bzw. nur in sehr engen Grenzen.

C.
Des Weiteren gebe ich zu beachten, dass durch den Mieterwechsel, Sie den Vertragsschuldner wechseln, insoweit nunmehr dann der Verein für den Mietzins und das Mietobjekt haftet. Der jetzige Mieter indes wird gegenüber Ihnen von seiner Mietzahlungsverpflichtung befreit. Diese besteht allenfalls in einem möglichen (unbekannten) Rechtsverhältnis gegenüber ihm und dem Verein fort.
Demnach ist für Sie auch entscheidend, wie es um die finanzielle Lage des Vereins bestellt ist, denn dieser haftet nunmehr für den Mietzins, die Betriebskosten und sonstige umlagefähige Kosten, insbesondere Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache etc..

D.
Hinsichtlich der Rechtslage ändert sich schon einiges, denn nunmehr besteht in dem Rechtsverhältnis – Sie und Verein – kein Wohnraummietrecht mehr, sondern es gelten die Abschnitte der Gewerberaummiete, (BGH vom 16.07.2008, Az: VIII ZR 282/07 ), denn „ob ein Mietverhältnis über Wohnraum oder Gewerberaum vorliegt, ist auf den vertragsgemäßen Zweck der Anmietung des Mietobjektes durch den Mieter abzustellen. Besteht der Vertragszweck in der Weitervermietung des Mietobjektes oder sonst in der Überlassung - auch zu Wohnzwecken - an Dritte, so sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis (Sie und Verein) nicht anwendbar. (BGHZ 94, 11 , 14; 135, 269 , 272; BGH NJW 1981, 1377 , unter 2 b cc).“

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, welches die zwingende Anwendung der gesetzlichen Regelungen des BGB vorschreibt, bestehen im Gewerbemietrecht wesentlich größere Freiheiten bei der Vertragsgestaltung. Anders als im Wohnungsmietrecht werden Gewerbemietverträge häufig nur auf begrenzte Zeit, gegebenenfalls mit Verlängerungsoption und/oder mit besonderen Kündigungsfristen abgeschlossen. Die Ausgestaltung des Mietvertrages ist daher erheblich wichtiger und sollte von einer fachkundigen Person, respektive einem Rechtsanwalt vorgenommen werden, um spätere Unklarheiten in der Auslegung, die insbesondere dadurch entstehen einen Wohnraummietvertrag 1 zu1 in einen Gewerberaummietvertrag umzuwandeln, zu vermeiden.

E.
Abschließend kann daher zusammenfassend festgehalten werden:
1. durch den Mieterwechsel ändert sich regelmäßig auch das anzuwendende Mietrecht, infolgedessen wandelt sich der benutzte Mietvertrag in einen Gewerberaummietverhältnis um
2. sie verlieren im Kern Ihr Mitbestimmungsrecht an wen zukünftig die Immobilie weitervermietet wird
3. demgegenüber tritt der Verein nunmehr als Schuldner Ihrer Forderungen aus dem Mietverhältnis sein, sodass sofern der Verein nicht tragfähig ist oder nicht über ausreichende Finanzen und Rücklagen verfügt, ein nicht unerhebliches wirtschaftliches Risiko besteht.
4. der jetzige Mieter der Immobile wäre zukünftig Mieter des Vereins und auch nur an dessen Weisungen im Rahmen seines Rechtsverhältnisses gebunden, sodass dieser auch vorzeitig oder gleichzeitig aus dem Rechtsverhältnis ausscheiden könnte.

Im Ergebnis, sofern der Verein auch wirtschaftlich in der Lage ist und dieses Vorgehen auch von dessem Vorstand getragen wird, kann einem Mieterwechsel nichts entgegengesetzt werden. Aber Sie sollten sich dann bewusst sein, dass Sie auch einen gewissen Einfluss über den Nutzer verlieren und der Verein nunmehr wirtschaftlicher Schuldner ist.

Grundsätzlich rate ich jedoch davon ab, einen Wohnraummietvertrag 1 zu 1 in einen Gewerberaummietvertrag übergehen zu lassen. Dies birgt nicht unerhebliche Risiken, sodass de facto es sicherer ist, für diesen Fall einen entsprechenden Gewerberaummietvertrag ordnungsgemäß zu formulieren.

Bei einer Formulierung des Gewerberaummietvertrages stehe ich und unsere Kanzlei Ihnen gerne im Rahmen einer anwaltlichen Beauftragung bei Seite.

Sofern Sie jedoch, Ihren vorgetragenen Sachverhalt bedingungslos hinnehmen, sehe ich nicht unerhebliche Risiken auf Sie zukommen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen vorerst weiterhelfen konnten. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption bei Konkretisierungsbedarf auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Lembcke
Rechtsanwalt

Rechtsanwälte
Drewelow & Ziegler
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