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Verkauf von Zweifamilienhaus nach Eigennutzung

| 9. Mai 2022 11:47 |
Preis: 50,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Wir haben vor ein paar Jahren unser altes Haus nach 6 Jahren Eigennutzung steuerfrei verkauft, um ein neues Haus zu bauen. Das neue Haus hat eine Einliegerwohung und wird von uns seit Fertigstellung in 2020 komplett genutzt. Da die Einliegerwohung aber einein separaten Eingang hat, hat das Finanzamt das Haus als Zeifamilienhaus eingestuft. Nun wollen wir das Haus, also beide Wohnungen möglichst separat, verkaufen.

Können wir in Anbetracht der Tatsache, dass der Verkauf von Immobilien nach Eigennutzung bis zu 3 Mal steuerfrei möglich ist, beide Wohnungen getrennt verkaufen (wäre in diesem Fall zweiter und dritter Verkauf?), ohne dafür Spekulationssteuer zahlen zu müssen, oder muss eine Frist zwischen dem zweiten und dem dritten Verkauf eingehalten werden? Spielt es steuerrechtlich in diesem Fall überhaupt eine Rolle, ob wir beide Wohnungen separat oder komplett als eine Immobilie verkaufen?

9. Mai 2022 | 14:32

Antwort

von


(537)
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
Tel: 0611-13753371
Web: http://deutschland-schulden.de
E-Mail:

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

grundsätzlich ist Spekulationssteuer nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz dann zu zahlen, wenn eine Immobilie verkauft wird, welche weniger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers gestanden hat. Eine Ausnahme ist dann mögliche, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Zitat:
§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
2....


Damit Sie das Haus seit 2020 nutzen wäre diese Voraussetzung grundsätzlich gegeben, es müssen keine vollen Jahre der Nutzung sein, nur in dem mittleren Jahr (2021) muss das Haus komplett von Ihnen genutzt worden sein.

Bezüglich der Einliegerwohnung kommt es im Wesentlichen darauf an, wie Sie diese genutzt haben. Ob das Finanzamt hier eventuell aus anderen Gründen (Grundsteuer?) eine Aufteilung vorgenommen hat ist nicht relevant.

Es gibt hier ein Urteil des Bundesfinanzhofes nach welchem z.B. auch eine Ferienwohnung nur 3 Jahre lang selbst genutzt werden muss, um diese steuerfrei zu verkaufen, selbst wenn diese natürlich nur ein paar Wochen im Jahr genutzt wird, siehe Az.: IX R 37/16:

Zitat:
Leitsätze
1. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen .

2. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG) liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie ‑‑mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs‑‑ voll auszufüllen .


Konkret heisst es dort:

Zitat:
Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht (vgl. BFH-Urteile vom 31. Mai 1995 X R 140/93, BFHE 178, 140, BStBl II 1995, 720, unter 2.a; vom 28. März 1990 X R 160/88, BFHE 160, 481, BStBl II 1990, 815, unter 2.a, beide jeweils zu § 10e EStG; in BFH/NV 1998, 160, unter II.3.c; BFH-Beschluss in BFH/NV 2002, 1284, unter II.2.a; BFH-Urteil in BFHE 197, 218, BStBl II 2002, 145, unter II.1.a). Denn eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält.


Das bedeutet also, dass auch eine Einliegerwohnung Ferienwohnung darunter fällt und Sie müssen diese nicht ständig nutzen, sondern es reicht aus, wenn Sie dort nur ab und zu Familie oder Freunde übernachten lassen oder diese als Abstellmöglichkeit nutzen.

Die von Ihnen genannte Anzahl der Objekte spielt übrigens nur dann eine Rolle, wenn es um gewerblichen Grundstückhandel geht. Da Sie aber selbst bewohnt haben steht dies außer Frage.

Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und eine erfolgreiche Woche.


Mit freundlichen Grüßen,

RA Fabian Fricke


Bewertung des Fragestellers 17. Mai 2022 | 23:21

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(537)

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65201 Wiesbaden
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