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Verkauf eines vermieteten Zweifamilenhauses


28.09.2006 14:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



In meiner Tätigkeit als professioneller Immobilienmakler brauche ich Ihren Rat!

Zum Verkauf steht ein Ein-Zweifamilienhaus, derzeit von 2 Parteien, einer Rentnerin und einer Familíe mit 4 Kindern gemietet. Wohnungseigentum besteht nicht. Die Formularmietverträge von Haus u Grund wurden am 06. Sep 2001 (Rentnerin) und 17. Februar 2001 (Familie) unterzeichnet.

Ich denke dass die Immobilie nicht an einen Kapitalanleger verkauft wird, das Vorkaufsrecht möchte niemand ausüben.
Das Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer ist gespannt, ich als Makler möchte zuerst einmal versuchen, alle Beteiligten auf freundlichem Wege (Frage 1-2) zufrieden zu stellen, muss mich wenn alle Stricke reissen aber auch mit Frage 3-4 beschäftigen.

Mit den Vermietern habe ich ein Budget von insgesamt höchstens 3000 Euro insgesamt veranschlagt, um Mietaufhebungsvereinbarungen zu "erkaufen". Die Miete beträgt kalt einmal ca 320 Euro, bei der Rentnerin 270,- Euro.
1. Frage: Denken Sie die Summe ist angemessen, zu hoch oder zu niedrig wenn man vielleicht 1200 Euro für die Rentnerin und 1800 Euro für die Familie veranschlagt?
2. Frage: In wie weit gibt es für den Käufer Sicherheit, dass die Mieter bei erfolgreich abgeschlossener Mietaufhebungsvereinbarung auch zu diesem Termin draussen sind? Wie sind die Schritte wenn diese nicht draussen sein sollten?
3. Bei der Familie gibt es für mich neben Mietrückständen, die unter Umständen zur Kündigung führen könnten zu prüfen, ob hier nicht eine Kündigung wegen Überbelegung erfolgen kann. Hier wohnen Eltern und 4 Kinder in einer 70 qm grossen 3 Zimmerwohnung, die letzten 2 Kinder sind vor 3 Jahren dazugekommen.
4. Wenn man dieses Haus kauft und es gibt vor Ort keine weiteren Sperrfristen, hat man dann als Käufer 9 Monate Kündigungsfrist wg Eigenbedarf? Kann man zum Zeitpunkt des Nutzen-/Lastenwechsels schon kündigen oder erst wenn man als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist?

MFG

-- Einsatz geändert am 28.09.2006 14:27:34
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Ich weise freundlichst vorab darauf hin, dass dieses Forum eine generelle Erstberatung bietet.

Zur 1. Frage: Denken Sie die Summe ist angemessen, zu hoch oder zu niedrig wenn man vielleicht 1200 Euro für die Rentnerin und 1800 Euro für die Familie veranschlagt?

Antwort: Ob die Summe reicht ist nur von der Einigung der Parteien abhängig. Eine Einschätzung dazu rein spekulativ.

Zur 2. Frage: In wie weit gibt es für den Käufer Sicherheit, dass die Mieter bei erfolgreich abgeschlossener Mietaufhebungsvereinbarung auch zu diesem Termin draussen sind? Wie sind die Schritte wenn diese nicht draussen sein sollten?

Antwort: Vermieter und Mieter beenden das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem gewissen Tag, ohne Kündigungsfristen einhalten zu müssen. In diesem Aufhebungsvertrag wird festgelegt, wann das Mietverhältnis endet.
Es ist also davon auszugehen, dass die Wohnung dann auch zum gemeinsam festgelegten Zeitpunkt geräumt ist.
Sollte dies nicht der Fall sein, gibt es für den Verimeter eigentlich die selben Instrumentarien, die ihm auch bei einer nicht geräumten, gekündigten Wohnung zur Verfügung stehen (Räumungsklage).
Ein Sicherheit stellt also weder eine Kündigung noch ein Aufhebungsvertrag dar, dass die Mietsache zum gewünschten ud vereinbarten Zeitpunkt geräumt und übergeben ist.

Zur 3. Frage:Bei der Familie gibt es für mich neben Mietrückständen, die unter Umständen zur Kündigung führen könnten zu prüfen, ob hier nicht eine Kündigung wegen Überbelegung erfolgen kann. Hier wohnen Eltern und 4 Kinder in einer 70 qm grossen 3 Zimmerwohnung, die letzten 2 Kinder sind vor 3 Jahren dazugekommen.

Antwort: Eine eklatante Überbelegung der Wohnng muss vom Vermieter nicht hingenommen werden, auch wenn der Mieter grundsätzlich in einer von ihm angemieteten Wohnung auch Ehegatten und seine Kinder sowie ggf. nahe Angehörige aufnehmen darf.
Bei einer Belegung einer Dreizimmerwohnung mit gut 12 Personen (einschließlich Enkel und Schwiegerkinder) ist der Vermieter zur Kündigung der Wohnung berechtigt.
AG München - Az: 453 C 11467/02

Zur 4.Frage: Wenn man dieses Haus kauft und es gibt vor Ort keine weiteren Sperrfristen, hat man dann als Käufer 9 Monate Kündigungsfrist wg Eigenbedarf?Kann man zum Zeitpunkt des Nutzen-/Lastenwechsels schon kündigen oder erst wenn man als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist?

Antwort: Der Vermieter hat ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Dann kann er nach Eintragung ins Grundbuch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen das Mietverhältnis kündigen. Diese betragen drei Monate bei Mietverhältnissen unter fünf Jahren, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis ab acht Jahren.

Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Der Umfang der Antwort ist auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!

Mit freundlichen Grüßen
RA Motzenbäcker
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