Verkauf eines Wohnrechts

Die Sache ist komplex und erfordert differenzierte Betrachtung.

Für Sie als Verkäufer stellt der Verkauf des lebenslangen Wohnrechts keine einkommensteuerpflichtige Einnahme dar. Sie geben ein dingliches Nutzungsrecht ab, keine Immobilie. Es liegt kein Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 EStG vor. Keine Einkommen- oder Umsatzsteuer. Grunderwerbsteuer trifft Sie nicht — diese belastet allein die Käuferseite.

Für Ihre Ex-Frau als Käuferin gelten folgende Regelungen: Der von ihr gezahlte Ablösebetrag (ca. 400.000 €) ist aus steuerlicher Sicht eine nachträgliche Anschaffungskostenposition des Grundstücks bzw. der Wohnung. Diese Zahlung erhöht die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Sie kann daher nicht sofort steuerlich abgezogen werden, sondern wird über die übliche Nutzungsdauer abgeschrieben (lineare AfA ca. 2 % jährlich).

Wichtig: Eine Entscheidung des BFH vom 20. September 2022 erlaubt es in bestimmten Fällen (§ IX R 9/21), Zahlungen zur Ablösung eines Wohnrechts sofort als Werbungskosten abzuziehen – und zwar, wenn eine direkte Verbindung zur Einnahmeerzielung durch Vermietung gegeben ist. Entscheidend ist, ob Ihre Ex-Frau die Wohnung unmittelbar vermieten will und bereits konkrete Vermietungsabsichten bestehen. Wenn ja, könnte sie – gestützt auf dieses Urteil – die 400.000 € direkt als Werbungskosten im Jahr der Zahlung absetzen statt sie über AfA zu verteilen.

Grunderwerbsteuer fällt bei ihr ebenfalls an. Die Bemessungsgrundlage ist nicht nur der Kaufpreis, sondern auch der Wert des zusätzlich übernommenen Nutzungsrechts. So ist gesetzlich vorgesehen.

Wenn Ihre Ex-Frau plant, die Wohnung zu vermieten, empfiehlt sich, das BFH-Urteil als Argument und den konkreten Vermietungswillen frühzeitig zu dokumentieren (z. B. Vermietungsplanung, Mietangebote etc.). Das könnte die sofortige Abziehbarkeit ermöglichen. Für die weitere Planung stets Ihren persönlichen Steuerberater mit Vorlegen der Verträge einbeziehen.

Ich hoffe das hilft für die erste Einschätzung,viele Grüße und einen tollen Tag!